应广元、周磊与闵俊莉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：应广元，男，1976年2月7日生，汉族，住上海市静安区。
　　原告：周磊，男，1977年11月16日生，汉族，住上海市杨浦区。
　　上列原告共同委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　上列原告共同委托诉讼代理人：陈中圆，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　被告：闵俊莉，女，1968年5月25日生，满族，户籍地辽宁省沈阳市。
　　委托诉讼代理人：穆道彦，上海宇钧律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：郭振华，上海宇钧律师事务所律师。
　　原告应广元、周磊与被告闵俊莉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告应广元、周磊的委托诉讼代理人徐惠忠与被告闵俊莉的委托诉讼代理人穆道彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告应广元、周磊向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令闵俊莉退还首期3个月租金合计人民币52,500元、押金人民币35,000元、转让费人民币90,000元；3、判令闵俊莉依法赔偿装潢经济损失人民币38,175元；4、依法赔偿律师费人民币4,000元(以上费用合计为人民币219,675元)。事实和理由：2019年1月4日，双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定闵俊莉将位于上海市共和新路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的一楼过道边部位(不含消防通道)租赁给应广元、周磊办公使用，租赁期限2019年1月12日起至2022年8月30日止，每月租金为人民币17,500元、付三押二。另应广元、周磊向闵俊莉支付房屋转让费80，000元。同时，双方还就房屋使用要求与维修责任、房屋返还时状态、转租转让与交换、解除合同条件、违约责任、争议解决等作了明确约定。合同其他条款特别约定：如因甲方原因导致乙方不能用此商铺工商注册的，甲方应退还房屋租金、押金、转让费及补偿金。合同签订后，应广元、周磊按约向闵俊莉支付了首期3个月租金合计人民币52,500元、押金人民币35,000元、转让费人民币90,000元、物业垃圾清运费人民币2,000元；闵俊莉按约交付了上述商铺。此后，应广元、周磊对该商铺进行相应装修，并在预备开始经营之际，政府执法部门告知原告上述商铺位置属于该幢房屋的消防疏散通道，该部位不得占用、堵塞。对此，应广元、周磊向闵俊莉提出异议，并要求其退还已收取的租金及押金、转让费、补偿金等费用，但均未果。应广元、周磊认为：双方之间所签《房屋租赁合同》虽依法成立，但因上述商铺场地系公共消防疏散通道、系闵俊莉自行搭建形成，依法不得占用、堵塞，故双方所签租赁合同应属于无效合同，闵俊莉应依法退还应广元、周磊已付的费用、并赔偿各经济损失。
　　被告闵俊莉辩称，确认双方的合同在2019年4月中旬解除，是应广元、周磊单方面解除，对此闵俊莉表示同意。关于具体交接时间并不清楚。至于其要求解除的理由，因为当时应广元、周磊是“人人拍”的员工，他们背着公司在外面开店，公司发现之后就不许他们开店了，因此提出了终止合同。退租的时候他们交付了钥匙，租金差不多交到4月中旬，因此不存在退租金的问题。至于押金，是因为承租人单方面违约因此也不存在退还。关于转让费9万元，是因为之前是出租给案外人经营蛋糕房，蛋糕房的营业一直被投诉，正好当时应广元、周磊一直想用这个房屋，闵俊莉就和当时的承租人谈解除的事情，为此向其支付了8.8万元补偿金，本来应广元、周磊说出8万元处理蛋糕房的事，事实上闵俊莉出了8.8万元，所以应广元、周磊为此承担了9万元，这不是转让费，就是支付给上家提前搬离的补偿费用。关于装修费和律师费，是应广元、周磊单方面违约，因此如果有损失，也应由其自行承担。2019年3月20日左右，应广元、周磊发信息给闵俊莉，见面的时候就表示“人人拍”不让他们开店了，根本没有提到消防通道的事情。此前出租给蛋糕房的期间(2018年8月到2019年1月)，蛋糕房从未被公安消防整治过，只是因为油烟扰民被投诉过。系争房屋在一楼，和沿街的商铺连在一起，的确和消防通道相连，但是没有占用消防通道，是现在楼梯口搭建起来的空间。而且和应广元、周磊类似承租的情况，在一楼还有三间铺位，一直正常经营手机贴膜。在应广元、周磊退场之后，过了两三个月闵俊莉又租赁给案外人开某某，据了解还在办理证照尚未开业。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2019年1月4日，甲方闵俊莉与乙方应广元、周磊签订房屋租赁合同，约定，甲方将位于上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的一楼过道边部位(不含消防通道)租赁给应广元、周磊办公使用，租赁期限2019年1月12日起至2022年8月30日止，每月租金为人民币17,500元、付三押二。签订本合同前，甲方已向乙方出示了该房屋所属的咖啡店承包合同，并已经告知乙方该房屋处于查封状态。该房屋属于201-204室的附属部分，没有产权证，乙方如需办理工商登记，双方确定以201-204室为登记注册地址。另应广元、周磊向闵俊莉支付房屋转让费80,000元，租赁保证金35,000元。租赁开始后，无论什么原因导致租赁关系终止，房屋转让费均不予返还。同时，双方还就房屋使用要求与维修责任、房屋返还时状态、转租转让与交换、解除合同条件、违约责任、争议解决等作了明确约定。合同其他条款特别约定：如因甲方原因导致乙方不能用此商铺进行工商注册的，甲方应退还房屋租金、押金、转让费及补偿金。
　　合同签订后，应广元、周磊向闵俊莉支付了第一期租金52,500元、押金35,000元。同时还向闵俊莉支付8万元的转让费及附加补偿金1万元，还有物业费垃圾清理费2,000元。
　　审理中，应广元、周磊为证明己方主张，提供如下证据材料：1、周磊和案外人签订的家庭居室装饰装修施工合同示范文本及支付装修费的发票，装修费用金额为38,175元；2、向物业公司调取的系争房屋平面图，其中6号就是系争商铺位置，证明闵俊莉将该处封起来后对外出租；3、委托代理合同和票据，证明律师费的实际支出。对上述证据材料，闵俊莉表示：证据1的真实性无法确认，应该没有这么多装修成本；证据2-3真实性认可，但是该笔费用不应该由闵俊莉承担。闵俊莉并表示，其同时有三个位于消防通道的商铺都对外出租，一直正常经营，在借给蛋糕房的时候是有门的，并没有全部封起来。交给应广元、周磊后由其自行装修。另外两家店面对着楼梯口的门是敞开并可以进出的。合同中约定不占消防通道就是指楼梯前面1.5米宽的地方不能有搭建，实际上应广元、周磊把楼梯口的门封掉了，把门开在了旁边，至于他们在楼梯口前有没有搭建，对此闵俊莉并不清楚。闵俊莉就己方观点提供：1、闵俊莉和此前蛋糕房业主签订的租房合同；2、收条；3、照片，其中第一张15号铺位就是同一楼的与系争商铺情况一样的出租情况，现在承租户在经营手机贴膜；第二张25号的照片，同样也是经营手机贴膜。2019年3月拍摄了系争商铺的承租情况，可以看到里面楼梯前又有一堵门，这个门是谁做的闵俊莉并不清楚，这个门是敞开的就符合要求，若是锁住了就堵住了消防通道，但是事实上是敞开还是封闭，闵俊莉不知道。应广元、周磊表示，关于闵俊莉和之前租户的租赁合同不清楚；关于照片，对于两张新照片真实性不清楚，贴膜的情况和系争房屋的情况不一样，系争房屋这边是封起来的，贴膜的店都不是封起来的，贴膜的店也只是占了一角，和系争房屋不一样；“人人拍”的照片真实性没有异议，一道白色的门后面是否是楼梯代理人不清楚。公安给的解释是，系争空间都是不能占用的，而不是单单说白色门的问题，整个空间都是消防通道，都不能搭建和使用，应广元、周磊收到商铺时就是这个现状，应广元、周磊看到的就是一个门面。
　　本案审理过程中，应广元、周磊主张本案行使的是法定解除权，因为系争商铺不具有正常使用的功能，无法达到合同的目的，出租的位置为消防通道，租赁期间约定从2019年1月12日开始，没有免租期，交给应广元、周磊之后就开始装修，装修了一个多月。2019年3月10日左右，公安和消防部门就上门要求停止开业并整改，该处经营的是人人拍的业务，公安表示使用部位是消防通道，不能经营使用，当时没有出具行政处置通知书，是公安口头警告，如果要书面的话，就是行政处罚。嗣后，应广元、周磊到物业公司调到系争房屋的平面图，确认系争房屋就是楼梯下出口的位置，是不能封起来使用的。因此，2019年4月4日下午应广元、周磊将钥匙返还给了闵俊莉。之后，闵俊莉马上又贴公示招租，据应广元、周磊了解，后面出租给一个卖鞋客户，但遇到了和应广元、周磊一样的情况。还发现2019年6月18日高境镇政府的整改告知书贴在6号的玻璃窗上，说是消除破坏房屋的现状，至于系争房屋的现状情况，应广元、周磊不清楚。关于9万元的转让费的问题，因为闵俊莉是二房东，系争房屋是空置的，系争房屋出租给应广元、周磊之前是何用途并不清楚。闵俊莉就告知如果要租赁这个场地，要支付场地费，当时里面什么东西都没有的，因此应广元、周磊就支付了9万元所谓转让费。应广元、周磊的确是“人人拍”的工作人员，但并不是公司不让经营开始导致解除合同的，事实上在和闵俊莉解除合同之后，应广元、周磊继续在系争房屋旁边两百米左右(万达广场里面)承租他处商铺继续经营。
　　本院认为，闵俊莉与应广元、周磊签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于退房的责任，应广元、周磊提供的证据不足以证明因闵俊莉的违约行为导致承租人无法占有使用系争商铺的事实，其主张系争商铺不具有正常使用的功能，无法达到合同的目的缺乏相应确凿证据加以印证，本院认为其不具有法定解除权的充分依据。但同时，闵俊莉也未举证证明本案承租人即应广元、周磊系擅自、自行退场的事实，故本院难以确定合同终止的责任由谁承担。但可以确定双方在2019年4月中旬左右退房的事实，并认定租赁合同已在当时实际解除。合同解除后，闵俊莉应退还押金。闵俊莉要求没收押金的意见，没有合同依据，本院不予采纳。根据查明的事实以及交易惯例，应广元、周磊向闵俊莉支付的转让费9万元应属于为获得承租权而支付的相关费用，鉴于两人已实际承租了系争房屋，故再行要求闵俊莉返还该笔转让费的请求，本院不予支持。根据应广元、周磊提供的证据，为承租使用系争商铺两人的确委托装修公司对商铺进行添附并为此支付工程款费用，如果合同正常履行完毕，固定添附应归出租方所有，鉴于本案租赁合同为提前解除，两人实施的装修成本还未在租期内摊销完毕，闵俊莉在收回房屋同时获得添附利益，应给予一定补偿。至于具体金额，本院根据案情，酌情确定闵俊莉承担添附补偿1万元。根据上述分析，应广元、周磊于2019年4月中旬左右退场，故其应承担实际占用期间的租金，故其起诉要求返还支付的首期租金的请求，缺乏事实和法律依据，本院无法准许。其要求赔偿律师费人民币4,000元也于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下
　　一、解除原告应广元、周磊与被告闵俊莉签订的《房屋租赁合同》；
　　二、被告闵俊莉于本判决生效之日起十日内，退还原告应广元、周磊押金人民币35,000元；
　　三、被告闵俊莉于本判决生效之日起十日内，支付原告应广元、周磊装修补偿款1万元；
　　四、原告应广元、周磊的其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费减半收取2,298元，由原告应广元、周磊与被告闵俊莉各半负担1,149元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陶  芳

书记员：张雨柏