庞勇斌与上海则峰实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：庞勇斌，男，1986年2月27日生，汉族，住浙江省。
　　委托诉讼代理人：韦振亮，上海俊豪律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海则峰实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：蔡基祥，总经理。
　　委托诉讼代理人：李明，上海星图律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)庞勇斌诉被告(反诉原告)上海则峰实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，组成合议庭，于2017年12月6日、2018年9月17日两次公开开庭进行了审理。原告庞勇斌及其委托诉讼代理人韦振亮、被告的委托诉讼代理人李明两次庭审均到庭，被告的法定代表人蔡基祥第二次庭审到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告庞勇斌向本院提出本诉请求：1、确认原、被告之间的厂房租赁合同无效；2、被告返还原告厂房使用费合计人民币62,000元(币种下同，2015年9月28日至12月9日)及利息(以62,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月28日起计算至实际给付之日止)；3、被告返还押金25,833元及利息(以25,833元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年5月15日起计算至实际给付之日止)；4、被告赔偿原告各项损失合计191,380元(营业损失71,246元；厂房装修34,985元、员工工资55,899元、搬迁费29,250元)。事实和理由：2015年5月15日，原告庞勇斌与次承租人(被告)订立《厂房租赁合同》一份，约定被告将位于青村镇光大路XXX号厂房出租供原告使用，租金为310,000元／年，每六个月支付一次，原告需另行支付一个月租金人民币25,833元作押金。双方还约定被告须确保原告的水电使用，其中被告保证电力提供量为l50KW；如被告在合同期内违约，应按照年租金的50％向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了六个月租金及押金并使用厂房。然2015年9月28日，作为厂房的第一承租人上海佳蔺精密金属制品有限公司(以下简称“佳蔺公司”)以电量超容为由，遂切断原告使用的电闸，致原告生产陷入停滞，原告多次与被告协商未果。后经原告多方查证被告所出租的厂房属于违章建筑并无产权使用证。原告认为：原、被告订立了厂房租赁合同，原告按约支付了租金，被告理应按照合同约定的条件保证厂房的正常使用，现由于厂房断电和属于违章建筑导致原告无法使用，被告显属违约。为维护自身合法权益，原告遂提起诉讼。
　　被告上海则峰实业有限公司本诉辩称，2015年9月28日，是由案外人佳蔺公司切断的电源，被告也是受害人。停电后，原告后又恢复供电生产了两天，应该也是佳蔺公司恢复的。原告于2015年10月底实际搬离，被告愿意退还从2015年11月1日到12月9日的占用费。押金在原告支付拖欠被告的电费、水费、物业费后可以返还，押金利息没有合同依据。原告提供的证据无法证明有损失的存在。为此，被告提出反诉请求：1、反诉被告立即支付拖欠的电费21,830.85元(2015年9月、10月)；2、反诉被告立即支付拖欠的水费296.4元(2015年9月、10月)；3、反诉被告支付拖欠的物业费2,200元(2015年9月、10月)。
　　原告庞勇斌反诉辩称，对电费金额无异议，但10月已停电，不应承担KV费6,300元，应予扣除，对水费无异议，物业费已支付给门卫。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审查认定事实如下：2015年5月15日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于奉贤区青村镇光大路XXX号房屋，建筑面积1650平方米,作生产使用；租赁期限从2015年6月1日至2021年5月31日；年租金为310,000元(不含税)，税金由原告承担，支付方式为先付后用，付六押一，一个月租金为押金。同年6月8日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定租期从2015年6月10日起算。同年6月10日，原告向被告支付了六个月租金155,000元、押金25,833元。2015年9月28日,案外人佳蔺公司发出通知，并于该日停电。原告于2015年10月底搬离租赁房屋。
　　另查明，本案系争租赁房屋未取得建设工程规划许可证。
　　还查明，原告对租赁房屋进行了装修。
　　庭审中，原告自认自停电后，其与案外人佳蔺公司商量后，佳蔺公司为其恢复供电两个下午。
　　本院(2016)沪0120民初17672号一案中，本院于2016年12月2日与上海市奉贤区青村镇经济发展科主任科员阮光华制作调查笔录一份，其表示青村镇光大路XXX号土地及地上房屋均没有相关的审批手续，已于2016年2、3月份拆除，拆除前对房屋作了整体评估，但不包括设备。与房东上海鹏慧空调有限公司签订的收购协议，是按容积率作为价格参考依据的，且款项已全部向房东付清，其还提供了《厂房及设施收购协议》一份及估价报告一份。原、被告对上述调查笔录及协议、评估报告的真实性均无异议。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间的《租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据合同约定生产使用的租赁用途，房屋被停电后，丧失了房屋的使用功能，故被告应予退还自停电后的房屋使用费；但停电后又恢复供电两个半天，原告进行了生产，故原告应承担该两个半天的使用费，本院确定为一天的使用费，被告应退还原告使用费61,138元。至于原告主张的使用费利息，因停电后原告又使用了两个半天，原告未举证证明具体日期，故本院支持自原告搬离次日(即2015年11月1日)起算的利息。关于原告支付的押金25,833元，被告亦应予退还，至于原告主张的押金利息，鉴于押金的性质通常是为保证相关费用而支付，被告属合法占有，利息主张本院不予支持。房屋租赁合同无效，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案租赁房屋包括装修等已被全部拆除，故不存在出租人再利用之说，根据原告提供的装修证据，对无签名盖章的收据等缺乏真实性，本院不予认定，本院确认原告装修花费材料34,090.5元。鉴于原告搬离至装修时间尚短，且考虑原告未计算装修人工等因素，本院酌定重置现值为34,000元，综合考虑双方租赁合同的期限、双方在合同履行中的审慎义务及过错程度，确认被告负70%的主要过错责任，原告负30%的次要过错责任，就本案中租赁房屋装修所造成的损失，被告应按过错责任比例赔偿原告装饰装修损失23,800元。对于原告主张的营业损失、员工工资损失、搬迁损失，于法无据，本院不予支持。对于被告反诉主张的水电费，原告抗辩10月未使用房屋不应承担当月KV费6,300元，鉴于原告使用了两个半天，本院确认原告承担1天的KV费用，应扣除KV费6,090元，因此，原告应支付被告电费15,740.85元，水费296.4元。至于物业费2,200元，虽然合同中未作约定，但原告自认双方约定该费用应支付被告，故原告理应支付。原告抗辩已将该费用直接支付给门卫，被告不予确认，而原告未举证证明，本院对原告的抗辩不予采纳。但鉴于房屋于9月28日被停电，因此原告不须承担10月的物业费，只需支付被告9月的物业费1,100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)庞勇斌与被告(反诉原告)上海则峰实业有限公司签订的《租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海则峰实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)庞勇斌房屋占有使用费人民币61,138元及利息(以人民币61,138元为基数，自2015年11月1日起至实际返还日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；
　　三、被告(反诉原告)上海则峰实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)庞勇斌押金人民币25,833元；
　　四、被告(反诉原告)上海则峰实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)庞勇斌装饰装修损失人民币23,800元；
　　五、原告(反诉被告)庞勇斌于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海则峰实业有限公司电费人民币15,740.85元、水费人民币296.4元、物业费人民币1,100元；
　　六、驳回原告(反诉被告)庞勇斌的其余本诉请求。
　　如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币4,128元，由原告(反诉被告)庞勇斌负担2,477元，被告(反诉原告)上海则峰实业有限公司负担1,651元；反诉案件受理费人民币204元，由原告(反诉被告)负担142元，被告(反诉原告)负担62元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张劲松

书记员：张  慧