康某某与刘某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：康某某(曾用名：康海燕)，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住福建省南平市。
　　委托诉讼代理人：王国安，男，住上海市浦东新区。
　　被告(反诉原告)：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省抚州市。
　　委托诉讼代理人：桂倩，上海市罗顿律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王梦萦，上海市罗顿律师事务所律师。
　　原告康某某与被告刘某某、华永贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告刘某某、华永贵提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)康某某、被告(反诉原告)刘某某及其委托诉讼代理人桂倩、王梦萦到庭参加第一次庭审；原告(反诉被告)康某某及其委托诉讼代理人王国安、被告(反诉原告)刘某某的委托诉讼代理人桂倩到庭参加第二次庭审。第二次庭审中，原告申请撤回对被告华永贵的起诉，反诉原告华永贵撤回反诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。
　　康某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的租赁合同；2、判令被告支付原告自2018年7月1日起至2018年12月31日止的租金人民币25,800元(计算至被告实际搬出之日止)和利息(自2018年7月1日开始，按照银行同期贷款利息计算至判决之日止)；3、判令被告支付原告自2018年5月至被告实际搬出之日止的电费及利息(2018年5月至8月电费共计1,427.80元)；4、判令被告支付违约金12,900元(即三个月的租金标准);5、本案诉讼费及邮寄费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告将租赁房屋恢复原状并返还给原告；变更第4项诉讼请求为：要求被告支付欠付租金的30%作为违约金。事实与理由：被告自2006年起承租原告位于上海市浦东新区莲安西路XXX号房屋一间(以下简称系争房屋)，用于经营店名为小豆苗、营业执照为紫叶便利店的超市，后双方每年一签。2018年1月，双方续签了合同期至2018年12月31日的为期一年的租赁合同。月租金4,300元，半年一付，逾期10日未支付视为乙方违约并承担各项费用100%的违约金，逾期15日未支付则甲方有权解除合同，乙方无条件搬出。2018年6月底，原告依合同向被告收取下半年房租，得知被告已于2017年10月17日将紫叶便利店营业执照注销，2018年6月29日因无照经营被工商局等七个部门查封。此后被告未搬离系争房屋，也未支付下半年房租，多次协商未果后，原告诉至本院。
　　刘某某辩称，原告违约在先，被告自2017年10月就告知原告营业执照注销，并要求原告提供产证复印件，因原告未将转租情况向系争房屋产权人备案过，故始终怠于履行必要的协助办证义务。系争房屋被查封后，被告多次与原告协商沟通办证事宜，原告允诺因系争房屋被查封，在问题未解决前不再向被告收取租金。原告要求被告支付利息没有事实和法律依据。原告在未催告、未事先通知的情况下，多次采取断电措施，分别于2017年底、2018年7月1日至2018年8月6日、以及2018年8月13日至今进行断电，造成被告经营损失，包括商品过期、变质损失等，原告应承担赔偿损失等违约责任。被告迟延支付租金是原告违约在先，故被告不应当承担违约责任，且原合同约定的违约金过高。
　　刘某某向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告对系争房屋恢复供电，向反诉原告提供产证复印件等材料，并继续履行2018年1月1日反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁协议》；2、依法判令反诉被告向反诉原告赔偿各项经济损失共计80,000元，包括2018年6月29日停止营业至今4个月致反诉原告预期正常经营损失暂计60,000元(预期利润损失按15,000元/月计，实际计算至反诉被告恢复供电、提供办证所需资料之日止)，及商品变质损失20,000元；3、本案本诉和反诉诉讼费由反诉被告承担。审理中，反诉原告撤回第1项反诉诉请；变更第2项反诉诉请中的营业损失计算截止日期为2018年12月4日；增加反诉诉请：判令反诉被告赔偿店招门头制作及安装费用10,611.90元。事实与理由：反诉原告夫妻自2006年起承租并经营系争房屋，店招为小豆苗，营业执照为浦东新区北蔡镇紫叶便利。该营业执照为原承租人周晓君所有，2017年下半年，经反诉原告与案外人周晓君协商，决定重新办理反诉原告作为所有人的营业执照，反诉被告对此表示同意。自2017年10月起，反诉原告多次与反诉被告协商，要求其提供租赁商铺产证复印件等必要材料。反诉被告虽口头承诺，但一直以各种理由拖延提供。2017年12月，反诉被告要求上涨租金，因双方未能及时协商一致，反诉被告在未事先告知反诉原告情况下，私自断电一个月。2018年7月，在系争房屋被查封后，反诉被告在反诉原告正常承租期间内，私自断电，只有8月7日至8月13日期间在北蔡镇派出所的调解下恢复过用电。系争房屋的店招门头系反诉原告于2017年12月出资制作，花费21,223.80元，因反诉被告违约行为，致使系争房屋被查封，租赁目的无法实现，店招门头仅使用半年后无法使用，故按照花费全额一半主张赔偿。因反诉被告怠于履行义务，私自断电，给反诉原告带来损失，其行为违反商铺租赁协议约定，构成违约，为维护自身合法权益，故反诉原告向本院提起反诉。
　　康某某辩称，反诉原告停业由政府行为导致，被查封的主要责任归于反诉原告，损失为无证照导致，与反诉被告租房无关。反诉被告已尽自身义务，损失不应该由反诉被告承担。门头安装系反诉原告经营的一部分，应算在其经营成本中。系争房屋于2018年8月1日起断电(其中8月7日至13日期间通电)，其间反诉原告从楼上拉电使用。故其不同意反诉原告的所有反诉诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2006年1月23日，原告作为出租人(合同甲方)与作为承租人(合同乙方)的被告刘某某之夫华永贵签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区莲安西路XXX号房屋(即系争房屋)出租给乙方使用，租赁期限自2006年1月23日起至2006年11月30日止，租金为每月2,300元，每三个月支付一次，押金2,300元，另约定其他事宜。合同签订后，原告向华永贵交付系争房屋，华永贵与其妻即被告刘某某将系争房屋用于超市经营，所使用的营业执照登记为上海市浦东新区北蔡镇紫叶便利店。2017年10月17日，上述营业执照由上海市浦东新区市场监督管理局准予注销登记。2018年1月1日，原告(反诉被告)作为出租人(合同甲方)与作为承租人(合同乙方)的被告(反诉原告)刘某某签订《商铺租赁协议》一份，约定原告将系争房屋出租给被告(反诉原告)，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金为每个月4,300元，每半年付一次。押金为2,300元，租赁期结束，结清水、电费用退还乙方。该协议第四条约定：“甲方为乙方正常经营做好相应服务和有关方面的协调工作，……”第五条约定：“乙方应按时交付房租，逾期10天不交，视作违约，乙方承担各项费用的100%作为违约金，逾期15日不交，甲方有权终止合同，乙方必须无条件撤离。”第七条第7款约定：“乙方办证需要材料由甲方提供。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告(反诉原告)继续使用系争房屋，并陆续支付租金至2018年6月30日止。2018年6月29日，系争房屋因无证经营被查封。现因被告未支付2018年7月1日起的租金及相关费用，故原告于2018年9月诉至本院，要求判如所请。嗣后，被告(反诉原告)向本院提起反诉。
　　另查明，系争房屋的产权人为案外人上海蔡伦房地产发展有限公司(以下简称上海蔡伦公司)。2017年12月8日，上海蔡伦公司将系争房屋出租给案外人龚某某，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。系争房屋由原告从龚某某处承租得来。2018年12月7日，原告收到被告邮寄的系争房屋钥匙。同月11日，原、被告共同至系争房屋处进行开门查验房屋。审理中，被告拆除由其安装在系争房屋外的部分广告牌设施。原告认为可由其拆除广告牌剩余部分，但费用由被告承担。
　　审理中，被告表示2018年12月5日其将系争房屋腾空，并发手机短信告知原告，次日将钥匙邮寄给原告。原告表示其于2018年12月11日收到系争房屋的钥匙，系争房屋尚有广告牌未拆除。原告(反诉被告)提供电表照片，2018年4月30日的分表读数为5,493.10,2018年10月的读数为6,791，单价为1.10元，证明被告于2018年4月起拖欠的电费。被告(反诉原告)提供上海蔡伦公司于2018年12月10日向龚某某发出的《告知函》，证明系争房屋存在违规转租现象。被告(反诉原告)提供聊天记录和谈话录音，证明其与原告沟通要求提供办证材料，原告认可上述录音的真实性，其曾至开发商处协调，但开发商不同意提供。被告(反诉原告)提供照片、《北蔡德友冷饮销售单》、送货清单、销货清单等，证明系争房屋被查封及原告断电行为，导致其受到的实际损失以及预期经营利润损失；提供《贵州习酒店招门头制作协议书》，证明其装修门头花费21,223.80元。原告(反诉被告)对上述证据的真实性不予认可，认为被告于2018年4月起拖欠电费，对导致冷饮损失是明知的，系争房屋查封后被告仍在进货，故损失应该由被告自行承担。
　　以上事实，由原、被告递交的《商铺租赁协议》，原告(反诉被告)递交的《房屋租赁协议》、照片、《准予个体工商户注销登记通知书》、《烟草专卖零售许可证》，被告(反诉原告)递交的《租赁合同续租协议》、《告知函》，以及庭审记录等证据予以佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《商铺租赁协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本案本诉部分的争议焦点主要包括：第一，关于合同的解除问题。合同中约定，乙方应按时交付房租，逾期10天不交，视作违约，乙方承担各项费用的100%作为违约金，逾期15日不交，甲方有权终止合同，乙方必须无条件撤离。现被告认可尚未支付自2018年7月1日起的租金，符合约定解除的条件，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于合同解除日期，以被告收到本院寄送的诉状副本日期为准，即2018年11月12日。合同解除后，被告已将系争房屋移交给原告使用至今，且原告对被告拆剩的广告牌部分也表示由其拆除，故原告要求被告对系争房屋恢复原状，显属不合理，本院不予支持。至于原告因恢复原状的费用，原告在本案中没有举证，故原告自可另行主张。第二，关于租金、占有使用费及利息的支付问题。根据合同约定，甲方为乙方正常经营做好相应服务和有关方面的协调工作。乙方办证需要材料由甲方提供。但就经营类房屋租赁，出租方的主要义务在于将系争房屋交付以及确保其完整，承担的仅是协助性的辅助义务；就其他与经营相关的事宜，承租方在选择房屋时较出租方更为明确了解自身所需租赁要求，更应当负有先合同注意义务。对于营业执照未能办理导致系争房屋被责令停业，双方均存在一定过错，故本院认定被告应按照合同约定租金标准的60%向原告支付自拖欠租金之日起至实际返还房屋之日即2018年12月11日止的租金和占有使用费。至于原告主张欠付租金的利息，因原告主张的违约金内已包含其受到的实际损失，故本院不予支持。第三，关于电费及利息支付问题。因原告未能提供充分证据对被告拖欠电费的金额予以佐证，被告亦予以否认，本院难以认定，故不予支持。第四，关于违约金的问题。虽合同的解除系因被告拖欠支付租金的违约行为导致，但原告对合同解除亦具有一定过错，基于被告的违约事实以及原告的过错程度，原告自行调整为欠付租金的30%，尚属合理，本院予以支持。审理中，原告同意于合同解除后退还被告押金2,300元，本院予以照准。关于反诉部分。根据本院查明的事实，反诉原告要求反诉被告承担实际损失的依据，证据不充分，本院难以认定，但考虑反诉原告自被责令停业后继续占用房屋至2018年12月11日，且也在该期间继续销售部分商品，离合同期届满也较近。再结合反诉被告认可在反诉原告实际经营期间存在断电的行为，由本院酌定反诉原告的部分损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十七条、第二百二十七条的规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)康某某与被告(反诉原告)刘某某签订的《商铺租赁协议》于2018年11月12日解除；
　　二、被告(反诉原告)刘某某应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)康某某租金及占有使用费13,846元；
　　三、被告(反诉原告)刘某某应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)康某某违约金7,740元(与原告应退还被告的押金2,300元相抵扣后，被告应支付原告5,440元)；
　　四、原告(反诉被告)康某某应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)刘某某损失赔偿3,000元；
　　五、驳回原告(反诉被告)康某某的其余本诉诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)刘某某的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费803元，减半收取计401.50元，由原告(反诉被告)康某某负担200元，由被告(反诉原告)刘某某负担201.50元。反诉案件受理费900元，由原告(反诉被告)康某某负担100元，由被告(反诉原告)刘某某负担800元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：邱连祥

书记员：唐  璐