康达(三明)基金投资合伙企业与上海淞南房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：康达(三明)基金投资合伙企业(有限合伙)，住所地福建省三明市。
　　执行事务合伙人：孙洪亮。
　　委托诉讼代理人：陆坚松，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王龙，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海淞南房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：汪曦光，董事长。
　　委托诉讼代理人：王增，浙江浙经律师事务所律师。
　　上诉人康达(三明)基金投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“康达合伙”)因与上海淞南房地产有限公司(以下简称“淞南公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初13922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　康达合伙上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请并驳回淞南公司反诉请求。事实和理由：淞南公司委托江苏宜居工程质量检测有限公司(以下简称“江苏宜居公司”)对上海市保屯路288弄黄浦滩名苑XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)空气质量进行检测，并于2016年9月3日出具了检测报告，该份检测报告可以证明系争房屋空气质量不合格。除此之外，艾芥(上海)环保科技有限公司(以下简称“艾芥公司”)、江苏宜居公司接受康达合伙的委托，相继于2016年7月20日、2016年12月13日、2017年4月27日出具的检测报告亦可印证上述事实成立。一审法院对淞南公司是否逾期交房一节事实认定错误。按照补充协议的约定，淞南公司应于2015年12月31日前向康达合伙交付房屋，但实际交付时间为2016年4月19日。同时因系争房屋甲醛超标，淞南公司整改至2016年12月才初步完成。因此，淞南公司应承担逾期交房违约金。另，淞南公司与康达合伙已就延期付款达成口头协议，故康达合伙不应对逾期付款承担违约责任。综上，康达合伙请求二审法院支持其上诉请求。
　　淞南公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　康达合伙向一审法院起诉请求：1.要求淞南公司支付房屋质量不合格导致的违约金人民币(以下币种均为人民币)3,061,620元(以总房价2,190万元为本金，按照日万分之二的标准，自2015年12月31日起计算至2017年11月29日止)；2.要求淞南公司支付检测费3,900元；3.要求淞南公司支付房产税、城镇土地使用税滞纳金等395,691.02元。
　　淞南公司向一审法院提出反诉请求：要求康达合伙支付违约金176,208元。
　　一审法院认定事实：2015年7月9日，淞南公司(甲方)和康达合伙(乙方)签订《上海市商品房出售合同》，合同第1页载明甲方住所为西藏南路XXX号底层，乙方住所为虹口区海平路XXX号白金湾B座，委托代理人为万静，住所亦为虹口区海平路XXX号白金湾B座；约定乙方向甲方购买系争房屋(建筑面积312.21平方米)，总房价款(不包含房屋全装修价格)2,190万元，乙方的付款时间和付款方式在合同附件一中约定明确；(第五条)乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二计算，违约金自应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止，逾期超过30天，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿责任，剩余房款退还给乙方，如乙方支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索；甲方在收到乙方全部房价款之日起7日内发出入住通知书，乙方应在收到该通知书之日起10天内会同甲方对该房屋进行验收交接；乙方应在上述约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为发出入住通知书；该房屋交付之日起，风险责任由甲方转移给乙方；该房屋为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》；甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价0倍赔偿；双方对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；自该房屋正式交付之日起，甲方就对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年；甲方支付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的1倍给予补偿；该房屋买卖所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担；本合同乙方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。《上海市商品房出售合同》的附件一为付款时间和付款方式，双方约定采用分期付款方式，乙方应于2015年7月1日前支付房价款定金100万元，2015年7月16日前支付房价款500万元，2015年8月16日前支付房价款500万元，2015年11月16日前支付房价款214万元，2016年1月16日前支付余款876万元；以上房价款支付时间均为甲方到帐日，若在上述指定日期前，甲方账户尚未收到有关款项，即视为乙方逾期付款，甲方有权根据本合同第五条的约定追究乙方违约责任；因任何原因导致本合同约定的乙方付款义务未能得到实际履行，应按本合同第五条约定处理。《上海市商品房出售合同》的补充条款一约定，乙方未在本条约定的房屋交付日期前付清全部房款的，甲方有权暂缓交付房屋，直至乙方付清全部房款，甲方无须就此承担迟延交房的违约责任；本合同第1、2页所示双方告知的住所，为各自能收到对方通知(仅指挂号信、邮政特快专递)的地址，乙方地址变更的应在变更后的五日内以书面方式通知另一方，因告知地址不实或因地址变更而未按约及时通知对方以致不能收到对方通知的，应视为对方通知已被接收，由此导致的一切责任和损失均由告知地址不实或未按月及时通知乙方承担；双方的权利义务以本合同约定条款为准，双方确认买卖双方的意思表示已在本合同约定条款中得到完整、正确、清晰的体现，本合同签订前任何书面或口头的说明、介绍或承诺，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力，本合同正文内容与本补充条款内容不一致的，以本补充条款内容为准；本合同所称的交付是指房屋实物交付及产权过户资料交接；甲方交付该房屋是否有质量瑕疵的标准，按住建部有关质量缺陷的规定认定，确属质量瑕疵，甲方在法定保修期内无条件修理，除房屋主体结构严重不合格或其他足以影响安全居住的情况之外，乙方不得以该房屋存在质量瑕疵为由拒绝办理房屋交付手续，否则视为乙方拒绝接收该房屋；在房屋交付过程中发现的质量问题不影响交接手续的办理，在房屋交付后根据有关规定要求甲方承担修复责任，如乙方拒绝交接，甲方不承担延期交房的责任；本合同项下房屋包含部分装修，乙方对甲方展示的装修方案和装修标准已充分了解，乙方同意接受甲方的装修方案、交付时间、装修内容和标准等具体内容由双方另行签订补充协议，双方以该装修补充协议约定的内容履行；甲乙双方一致同意并确认：本合同项下的房屋以毛坯办理房屋交付手续，在办妥房屋交付手续后，甲方再按照装修补充协议约定对房屋进行装修并按装修补充协议的约定交付验收。
　　随后，淞南公司(甲方)、康达合伙(乙方)与上海锐翔上房物业管理有限公司(以下简称“锐翔物业公司”)签订《补充协议》，就房屋装修事宜达成如下补充约定：为满足乙方使用需求，乙方委托锐翔物业公司代为履行(毛胚)验收及交房事宜，并委托甲方指定装修公司，对交付后的房屋进行装修；甲方根据出售合同约定向物业公司交付房屋的，视为甲方已按照出售合同约定履行了交房义务，物业公司代为履行收房事宜的范围仅限于代收房屋(毛胚)；乙方委托甲方指定装修公司对交付后的房屋进行装修，装修费用由甲方承担，甲方指定装修公司对房屋按2号楼2501室户型样板房进行装修，装修期间，甲方负责管理施工现场，在本补充协议签署后，乙方不得对该房屋装修变更后商品房的平面布置、装修设计风格、管线布置等与户型变更及装修设计相关的全部事项提出异议或再行变更的要求；装修工程于2015年12月31日前竣工完成并向乙方交还房屋，物业公司或甲方提前7天通知乙方交付完成装修的房屋，乙方应于物业公司或甲方发出通知后10天内验收装修工程并履行收房事宜(交付标志为签署甲方或物业公司制作的验收交接单)；甲方和物业公司未按时完成装修工程并交付房屋的，甲方应向乙方按已支付的房价款日万分之二支付违约金，如因甲方和物业公司的延迟交付行为，给乙方造成损失的，甲方还应向乙方赔偿。
　　2015年6月1日，康达合伙向淞南公司支付房款100万元；2015年7月23日，康达合伙向淞南公司支付房款400万元；2015年9月10日，康达合伙向淞南公司支付房款500万元；2016年2月17日，康达合伙向淞南公司支付房款1000万元；2016年2月18日，康达合伙向淞南公司支付房款100万元；2016年3月10日，康达合伙向淞南公司支付房款90万元。
　　2015年10月23日，上海天复检测技术有限公司出具检测报告，表示其接受案外人浙江银建装饰工程有限公司(淞南公司委托的黄浦滩名苑装修公司，以下简称“银建公司”)委托，对系争房屋空气质量进行检测，采样和评价依据是GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，采样时间是2015年10月12日，检测点数是3点，分别是客厅、主卧室和东北卧室，检测结果是甲醛、氨、苯、TVOC合格。
　　2016年4月19日，淞南公司向黄浦滩名苑客户服务中心出具《黄浦滩名苑收房通知书》，表示系争房屋业主康达合伙已办妥房屋交付的款项结算等相关手续，具备收房条件，定于2016年4月19日前，前往客户服务中心办理。同日，康达合伙代理人万静和黄浦滩名苑客户服务中心在给淞南公司的《回执》上签字，表示业主于2016年4月19日到系争房屋进行收房验收，已详细检查上述单元，该单元之设备与设施情况良好，本人等表示满意(除整改项目外)并完成所有手续，同意接收；本人同意自接到单元整改完成复验通知之日三天内进行单元复验，逾期未复则视作本人等对整改结果无异议。康达合伙当日领取了系争房屋钥匙并接收房屋。
　　2016年7月20日，艾芥公司出具检测报告，表示其接受康达合伙委托，对系争房屋空气质量进行检测，采样和评价依据是GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》等，检测时间是2016年7月18日，封闭时间≥2小时，检测点数为9个点，包括西北卧窗、西北卧、东北衣帽、西北衣帽、东北卧、东南卧、小客厅、大客厅、厨房，东南卧和厨房甲醛超标，厨房苯超标。康达合伙同时委托艾芥公司对系争房屋和黄浦滩名苑XXX号XXX室进行检测，共计支付检测费用3,000元。
　　2016年9月3日，江苏宜居公司出具《宜居工程质量检测有限公司检测报告》，表示其接受淞南公司委托对系争房屋进行空气质量检测，环境状态为“封闭一小时(自述)”，采样日期为2016年9月1日，测试日期是2016年9月2日，检测项目为“室内空气中甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC”，检测数量为3个检测点(主卧、客卧、厨房)，标准依据“GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，检测结果为“室内空气中甲醛、TVOC存在不符合国家标准GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的情况，不合格”。淞南公司表示其并未委托江苏宜居公司对系争房屋进行检测，江苏宜居公司回复法院的调查令称淞南公司电话委托江苏宜居公司所属运营子公司上海宜安居公司对系争房屋主卧、客卧、厨房3个点进行空气质量检测，由委托人自行封闭，上海宜安居公司于2016年9月1日进行现场采集室内空气污染物样本，送到江苏宜居公司进行化验分析，江苏宜居公司化验分析后出具了报告，因淞南公司电话委托上海宜安居公司故无法提供委托证明。法院调查令要求江苏宜居公司提供收取检测费用的凭证，但江苏宜居公司未提供，亦未解释原因。
　　2016年12月13日，江苏宜居公司出具《宜居工程质量检测有限公司检测报告》，表示其接受康达合伙委托对系争房屋进行空气质量检测，环境状态为“封闭一小时(自述)”，采样日期为2016年12月8日，测试日期是2016年12月9日，检测项目为“室内空气中甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC”，检测数量为3个检测点(西南卧、主卧、北次卧)，标准依据“GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，检测结果为“室内空气中甲醛、TVOC存在不符合国家标准GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的情况，不合格”。康达合伙为此支付检测费用1,200元。
　　2017年4月27日，江苏宜居公司出具《宜居工程质量检测有限公司检测报告》，表示其接受康达合伙委托对系争房屋进行空气质量检测，环境状态为“封闭＞12小时(自述)”，采样日期为2017年4月25日，测试日期是2017年4月26日，检测项目为“室内空气中甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC”，检测数量为3个检测点(东南卧、西南卧、北卧)，标准依据《室内空气质量标准》GB/T18883-2002，检测结果为“室内空气中TVOC存在不符合国家标准GB/T18883-2002《室内空气质量标准》的情况，不合格”。康达合伙为此支付检测费用1,200元。
　　2017年5月17日，康达合伙诉至法院，诉请要求淞南公司支付违约金和检测费，并要求淞南公司对地暖、净水设备和强弱电系统等进行维修。在2017年8月24日的庭审中，康达合伙表示系争房屋已经重新装修，装上新的橱柜和地板，所以不申请对系争房屋进行空气质量检测。在2018年12月18日的庭审中，康达合伙表示不再要求淞南公司维修。
　　一审另查明，康达合伙未办理系争房屋产权证，但其自行提交了房产税纳税申报表和城镇土地使用税纳税申报表，并于2018年1月缴纳了系争房屋自2016年1月1日起至2017年12月31日止的其他房产税、房产税税款滞纳金、罚款和其他城镇土地使用税、城镇土地使用税税款滞纳金、罚款共计395,691.02元。
　　一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。康达合伙与淞南公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《上海市商品房出售合同》约定系争房屋交付的标志为淞南公司发出入住通知书，本案中淞南公司虽未发出入住通知书，但其于2016年4月19日发出了《黄浦滩名苑收房通知书》，康达合伙亦于同日在上述通知书的回执上签字，并领取了系争房屋钥匙。康达合伙接收系争房屋后认为空气质量不合格，根据合同约定双方对装修质量标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据，康达合伙于2016年7月自行委托艾芥公司进行空气质量检测不符合合同约定，不能作为认定系争房屋空气质量的依据；康达合伙主张淞南公司于2016年9月1日委托了江苏宜居公司进行检测，江苏宜居公司在回复法院调查令时称淞南公司系电话委托江苏宜居公司的运营子公司上海宜安居公司所以无法提供委托凭证，但未根据法院要求提供检测费支付或收取凭证，亦未对此作出解释，无法认定本次检测系淞南公司委托，康达合伙关于淞南公司委托江苏宜居公司系其改变了只能委托上海有资质的公司进行检测的约定的意见没有事实和法律依据，且江苏宜居公司的回复表明封闭由委托人自行操作，上海宜安居公司采样后送交江苏宜居公司进行化验分析，但康达合伙未提供上海宜安居公司的资质证明，该次检测不符合合同约定，故无法认定系争房屋在2016年9月1日存在空气质量不合格的情况。2016年12月8日和2017年4月25日，康达合伙又委托江苏宜居公司对系争房屋进行空气质量取样检测，基于前述理由，该检测亦不符合合同约定，故该检测结果亦不予采信。康达合伙在2017年8月24日的庭审中承认系争房屋已经重新装修，装上新的橱柜和地板，所以不申请空气质量检测，法院认为，康达合伙于2016年4月19日接收系争房屋，系争房屋处于康达合伙控制之下，法院无法判断康达合伙自行装修及搬入家具的时间，即使存在空气质量超标的情形，亦无法确定超标的原因和区分责任方，康达合伙提出的其他质量问题为房屋质量瑕疵，淞南公司亦进行了修理，不构成房屋质量不合格的理由，故康达合伙以房屋质量存在问题要求淞南公司承担逾期交房违约金的主张，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。双方在合同中约定，康达合伙未在合同约定的房屋交付日期前付清全部房款，淞南公司有权暂缓交付，直至康达合伙付清全部房款，故淞南公司亦不构成逾期交房，故康达合伙要求淞南公司承担逾期交房违约金的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。同理，康达合伙要求淞南公司赔偿检测费用的诉请，法院依法亦难以支持。关于康达合伙要求淞南公司支付房产税、城镇土地使用税及滞纳金的诉请，法院认为，《上海市商品房出售合同》约定系争房屋买卖所发生的税费按有关规定由双方各自承担，康达合伙以淞南公司交房不符合约定导致其无法使用系争房屋为由要求其承担上述税费无事实和法律依据，法院依法不予支持。关于淞南公司要求康达合伙支付逾期支付房款违约金的反诉请求，康达合伙未按《上海市商品房出售合同》约定的日期支付房款构成违约，康达合伙辩称销售人员承诺在交房之前付清房款就不再追究违约责任，淞南公司也未向康达合伙发过催缴通知，法院认为，康达合伙提交的《定金合同》并未约定房款在交房之前付清，签订在后的《上海市商品房出售合同》对房款支付时间作出了明确约定，《说明》实质上为证人证言，证人未出庭作证，证人身份未得到确认，“高伟”亦非《上海市商品房出售合同》载明的销售人员，无法确认康达合伙和淞南公司就改变《上海市商品房出售合同》约定的付款时间达成一致，催告亦并非合同约定的必经程序，康达合伙未按照合同约定的期限付款构成违约，应当按照合同约定承担逾期支付房款的违约责任，故淞南公司要求康达合伙支付逾期付款违约金的反诉请求，法院依法予以支持。
　　一审法院作出判决：一、康达(三明)基金投资合伙企业(有限合伙)要求上海淞南房地产有限公司支付逾期交房违约金3,061,620元的诉讼请求，不予支持；二、康达(三明)基金投资合伙企业(有限合伙)要求上海淞南房地产有限公司支付检测费3,900元的诉讼请求，不予支持；三、康达(三明)基金投资合伙企业(有限合伙)要求上海淞南房地产有限公司支付房产税、城镇土地使用税滞纳金等395,691.02元的诉讼请求，不予支持；四、康达(三明)基金投资合伙企业(有限合伙)应于判决生效之日起十日内支付上海淞南房地产有限公司逾期付款违约金176,208元。
　　本院对一审查明的事实予以确认。
　　二审期间，康达合伙提供《上海宜居环境检测采样单》《家具定制合同书及付款凭证》《通话录音》等证据，以证明系争房屋空气质量不合格以及双方就付款方式达成一致意见。淞南公司认为，上述证据不属于新的证据，且无法证明康达合伙的待证事项成立。本院认为，康达合伙提供的相关证据不符合法律规定中有关二审新证据的要求，故本院不予认定。
　　本院认为，康达合伙认为江苏宜居公司于2016年9月3日出具的检测报告已可证明系争房屋空气质量不合格，此为本案争议之一。本院对此认为，为保证检测结果能够真实、准确地反映系争房屋空气质量情况，采样、送检的过程均应严格按照相关规范要求操作。经查，本次检测中的采样、送检是由上海宜安居公司完成，而上海宜安居公司并不具备检测资质，故法院难以判断上海宜安居公司在采样及送检过程中，是否均已严格按照规范要求进行。由于江苏宜居公司所出具的检测报告仅对样品负责，故一审法院没有依据该检测报告的结果对系争房屋空气质量作出认定，本院予以认同。在此后的诉讼过程中，康达合伙已将系争房屋重新装修，安装新的橱柜及地板，并明确表示不申请对系争房屋进行空气质量检测。由此，一审法院以无法判断系争房屋的空气质量存在不合格之情形，对康达合伙相关诉请未予支持的判定，并无不当。
　　虽然系争房屋的交付分为毛坯交付和装修交付，也约定了装修交付的具体时间，但在康达合伙未付清相应款项的情况下，淞南公司有权按照合同约定不向康达合伙交付房屋。另，康达合伙提供的相关证据不足以证明其与淞南公司就迟延付款已达成一致意见，本院对康达合伙有关于此的上诉理由，不予采纳。
　　综上所述，康达合伙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币36,401.77元，由上诉人康达(三明)基金投资合伙企业(有限合伙)负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：张常青

书记员：余  艺