廖书贵与上海禅悦投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：廖书贵，男，1966年7月11日出生，汉族，住所地江西省上饶市。
　　委托诉讼代理人：傅建平，上海七方律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李彪，上海七方律师事务所律师。
　　被告：上海禅悦投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人周礼。
　　委托诉讼代理人：范晓峰，高朋(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨立伟。
　　原告廖书贵与被告上海禅悦投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖书贵及其委托诉讼代理人李彪、傅建平、被告上海禅悦投资管理有限公司的委托诉讼代理人范晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告廖书贵向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告自2016年9月2日起至实际支付之日止的租金，租金标准为：第1-2年租期每月人民币(以下币种均为“人民币”)63,000元、第3-4年租期每月66,150元；二、判令被告向原告支付拖欠租金产生的违约金，计算方式为：自2016年9月2日起至被告实际支付拖欠租金之日止，每日按所拖欠租金金额的千分之五计算。事实和理由：原告系上海市普陀区长寿路XXX号XXX室(以下简称为“涉案房屋”)房屋的产权人，2016年5月31日，原、被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租涉案房屋后用于经营，租期自2016年6月1日起至2022年5月31日止，租金每两年递增5%，即租金第1-2年为4.68元每天每平方米，第3-4年为4.91元每天每平方米……租金支付方式为每三个月支付一次，先付后用，押金为两个月租金。被告逾期交付租金的，除应如数补交外，每逾期一日按应付租金的千分之五支付原告违约金。另根据双方签订的《补充协议》约定，免租期至2016年7月10日。被告自2016年9月2日起拖欠租金，故原告要求其缴纳租金并承担违约责任。
　　被告上海禅悦投资管理有限公司辩称，涉案房屋系原告拍卖所得，其一直未办理产权变更登记，故其一直未配合被告办理涉案房屋内的工商登记信息，导致被告无法正常经营，且因无照经营而被工商部门处罚。被告欠租时间应从2017年8月后开始，被告未付后续房租系行使先履行抗辩权。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：
　　一、涉案房屋原产权人系案外人张某。2016年1月25日，浙江省乐清市人民法院出具(2015)温乐执民字第875-5号《执行裁定书》，内容为涉案房屋的产权归买受人廖书贵所有，廖书贵可持相关法律文书办理产权过户登记手续，并支付相应费用。后廖书贵一直未办理涉案房屋的产权变更登记手续。
　　二、原、被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定被告承租涉案房屋用于经营，租期自2016年6月1日起至2022年5月31日止，租金每两年递增5%，即租金第1-2年为4.68元每天每平方米，月租金为63,000元，第3-4年为4.91元每天每平方米……租金支付方式为每三个月支付一次，先付后用，押金为两个月租金。被告逾期交付租金的，除应如数补交外，每逾期一日按应付租金的千分之五支付原告违约金。
　　三、2016年8月30日，原、被告就涉案房屋签订《补充协议》，约定免租期至2016年7月10日，自2016年7月10日起至2016年8月31日止的租金107,565元被告分四期支付，支付方式及日期：第一期2016年9月1日、第二期2017年12月1日、第三期2017年3月1日、第四期2017年6月1日，被告从2016年9月1日起正常付租，原告需于2016年12月31日前将原先注册公司办理完注销手续，并提供被告可注册工商事宜的相关材料。
　　四、2016年5月31日，被告支付第一期房租及押金共计315,000元；2016年11月21日，被告支付房租26,891元；2016年12月6日，被告支付房租26,891元；2017年7月7日，被告支付房租126,000元；2017年9月15日，被告支付房租100,000元。以上金额共计783,782元(含押金126,000元)。被告未支付其它租金。被告对双方签订《房屋租赁合同》当日及后续每季度首日支付房租无异议。
　　五、根据原、被告确认的微信聊天记录反映，2016年9月起双方开始就办理工商登记事宜进行协商，被告要求原告注销涉案房屋上存在的工商登记信息并提供相关材料供其办理工商登记，但直至2017年6月，一直未能成功办理。庭审中，被告对原告主张的2016年9月产生的违约金10,756.4元和2016年12月产生的违约金537.82元予以认可，对之后产生的违约金不认可，被告认为根据补充协议的约定，原告应该在2016年12月31日之前将涉案房屋上原有的注册公司信息注销掉，并协助被告办理工商登记手续，但原告一直未能办理，导致被告被行政机关作出处罚，被告之所以未足额支付房租是基于先履行抗辩权。
　　根据原、被告确认的短信记录显示，自2017年7月，原告多次向被告催讨房租，被告未足额支付，表示该店经营不善，无力足额支付房租，其想将该店转让，要求原告对支付款项的时间予以宽限。
　　六、案外人上海威斯特物业经营有限公司物业服务中心出具《长寿路XXX号XXX室水电费明细》，载明自2017年5月至2017年11月，房屋内的用电金额每月数千元，水费每月数百元。
　　七、被告向我院起诉原告，案号为(2018)沪0107民初1423号，诉讼请求为：一、要求于2018年3月1日解除《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、要求支付赔偿金18.9万元；三、要求赔偿装修损失100万元；四、要求返还押金12.6万元。
　　审理中，原、被告均同意《房屋租赁合同》及《补充协议》于本案起诉状副本送达被告之日即2018年3月1日起解除，截至该日，被告应支付原告房租及押金共计1,556,564元，被告实际支付783,782元，尚有租金772,782元未付。被告表示，原告主张的违约金过高。本案审理过程中，法院组织双方多次进行涉案房屋的交接，因被告原因未能完成。原告现确定以2018年10月8日作为房屋交接时间。
　　本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，双方均应恪守履行。原告依约将涉案房屋交付被告，被告理应按约支付房租，但自第二期租金开始，被告即延迟付租和拖欠租金，该行为显已违约，被告对2016年12月31日之前的违约金数额予以认可，本院予以确认。至于原告主张的其余违约金的请求，本院认为,根据双方《补充协议》约定，原告应于2016年12月31日前为被告提供工商注册材料并将原先注册公司办理完注销手续，但原告未按约履行，其对此应负违约责任，被告据此进行抗辩与法有据。在此情况下，原告要求被告支付后续租金的违约金的诉讼请求本院难以支持。关于租金的支付问题，本院认为被告承租涉案房屋期间，被告依然在缴纳部分租金，且房屋内水电费正常产生，被告还以经营不善为由要求缓交房租，足以说明被告直至2017年12月一直在正常使用涉案房屋，且如果被告未能正常使用，其应及时向原告主张权利。审理过程中，被告未举证证明其已向原告交还房屋，故对合同解除之前的租金，其仍应按约支付。本案审理中，多次组织双方对涉案房屋办理交接手续，但被告一直未能配合，合同解除之后，被告占有涉案房屋已无法律依据，被告还应按租金标准支付房屋交还之前的占有使用费，原告现自认于2018年10月8日收回房屋，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
　　一、原告廖书贵与被告上海禅悦投资管理有限公司就上海市长寿路XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年3月1日解除；
　　二、被告上海禅悦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告廖书贵房屋租金人民币772,782元；
　　三、被告上海禅悦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告廖书贵违约金人民币11,294.22元；
　　四、被告上海禅悦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告廖书贵房屋占有使用费(按每月63,000元的标准，自2018年3月2日计算至2018年10月8日)；
　　五、对原告廖书贵其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案保全费人民币5,000元，由被告上海禅悦投资管理有限公司负担。
　　本案受理费人民币15,187元，由被告上海禅悦投资管理有限公司负担人民币7,994,由原告廖书贵负担人民币7,193元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：杨秀兰

书记员：朱  骏