廖志智、韩丹丹与沈文根、沈解芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：廖志智，男，1981年7月1日出生，汉族，户籍地江西省赣州市。
　　原告：韩丹丹，女，1984年3月22日出生，汉族，户籍地江苏省昆山市。
　　两原告共同委托诉讼代理人：谢璐琪，上海千颂律师事务所律师。
　　被告：沈文根，男，1974年6月14日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。
　　被告：沈解芳，女，1977年1月19日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。
　　原告廖志智、韩丹丹(以下简称廖志智方)与被告沈文根、沈解芳(以下简称沈文根方)、第三人上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告廖志智、韩丹丹及其共同委托诉讼代理人谢璐琪、被告沈文根、沈解芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理中，两原告申请撤回对第三人上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行的起诉，本院口头裁定予以准许。
　　原告廖志智、韩丹丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告沈文根继续履行房屋买卖合同，涤除上海市嘉定区嘉定镇北大街XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押，并将该房屋过户给两原告；2、判令两被告共同支付违约金人民币(以下币种同)52万元。事实和理由：2019年5月6日，原告与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买其位于上海市嘉定区嘉定镇北大街XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价为260万元，原告于2019年4月30日前向被告支付了房款共计135万元。被告承诺在2019年9月1日前涤除该房屋上抵押，如果违约则应支付原告违约金52万元，剩余房款在涤除抵押后支付。但被告至今未将抵押涤除，原告多次催告要求继续履行合同无果，导致交易无法继续履行，故涉讼。诉讼过程中，两原告明确变更其诉讼请求为：1、判令解除两原告与被告沈文根签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令两被告返还已支付的购房款135万元；3、判令两被告支付违约金52万元；4、判令两被告赔偿装修损失51,170.20元。
　　被告沈文根、沈解芳共同辩称，被告与原告方签订了《上海市房地产买卖合同》，收到了原告方支付的购房款135万元，确实因被告方未涤除房屋抵押，导致无法继续履行，但根据买卖合同约定原告应当支付被告170万元去涤除抵押，房屋已经交付给了两原告，两原告也已经装修入住，现被告无力返还两原告支付的购房款，故不同意解除与原告方签订的买卖合同。另外，如果要判决解除合同，则要求两原告返还房屋，在本案中一并予以处理；原告主张的违约金金额太高，仅同意支付5-10万元的违约金；认可并同意赔偿原告装修损失51,170.20元。
　　本院经审理认定事实如下：2019年2月25日，沈文根(出售方、甲方)、沈解芳与廖志智、韩丹丹(购买方、乙方)签订《房屋买卖居间合同》(以下简称居间合同)，约定乙方向甲方购买其位于上海市嘉定区嘉定镇北大街XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，房屋到手价为270万元，并在补充条款中约定：“甲方净到手270万元，交易双方所有费用由乙方承担。甲方此房为拆迁安置房无增值税，甲方送乙方固定车库一个22号(使用权)含在总房价里面。乙方于2019年2月25日支付甲方定金5万元，三天内补足定金20万元(2019年2月28日之前付15万元)。”以及其他相关事宜。同年2月26日，沈文根(卖售人、甲方)与廖志智、韩丹丹(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，乙方向甲方购买系争房屋，转让价为260万元；2019年9月1日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款(一)第7条中约定：“自签订本合同之日起，若买卖双方中的任何乙方违约，违约金为此房屋总价金额的20%，……”附件三付款协议中约定：“1、乙方于签订网签合同之前付甲方购房定金20万元(2019年2月25日支付5万元，余下15万元于签订网签合同当天支付)；2、乙方于2019年6月20日之前支付甲方房款170万元，甲方收到此款项后注销此房内的抵押贷款；3、尾款70万元乙方向银行申请贷款支付甲方，付款日期以银行放款时间为准；4、乙方另外支付甲方转让使用权车库(北大街XXX弄XXX号)10万元于交房当天付清(车库地址以甲方现与小区业委会签订的租赁合同地址为准)。”以及其他相关事宜。同日，沈解芳出具《出售同意书》，表明同意沈文根将系争房屋以260万元的价格出售给廖志智、韩丹丹。2019年4月30日，沈文根、沈解芳(甲方)与廖志智方(乙方)签订《补充协议》，其中载明：“经甲、乙双方协商一致，因甲方出售嘉定镇北大街XXX弄XXX号XXX室时此房有经营性抵押贷款，抵押金额为200万元。乙方于2019年4月30日之前已付甲方130万元。甲方沈文根承诺在2019年9月1日之前注销此房内的抵押(银行贷款200万元付清)。若甲方在2019年9月1日之前不能注销此房内的银行抵押，甲方赔偿乙方违约金为总价20%，即52万元。甲乙双方对此无异议。(注：甲方在结清此房在农商行抵押经营性贷款200万元时，乙方支付甲方90万元，尾款50万元乙方向银行申请住房贷款支付。)”居间合同签订后，廖志智方向沈文根方支付了房款共计135万元(包括定金20万元)。2019年2月26日，沈文根、沈解芳出具定金收据，确认收到系争房屋的定金20万元；2019年3月6日、3月11日、3月27日、4月13日、5月4日，沈文根、沈解芳分别出具收条(5份)，确认收到房款10万元、48万元、15万元、37万元、5万元。2019年5月1日，沈文根方将系争房屋交付给廖志智方。2019年5月6日，廖志智、韩丹丹与沈文根就系争房屋签订第二版《上海市房地产买卖合同》。
　　另查明，根据2019年9月9日调取的系争房屋不动产登记簿信息显示，系争房屋的权利人为沈文根。2018年9月3日，抵押权人为上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行，债务履行期限自2019年1月9日至2020年1月8日，债权数额为270万元。
　　审理中，1、沈解芳明确表示，同意与沈文根共同承担本案的相关法律责任。2、双方确认由于韩丹丹在签订2019年2月26日《上海市房地产买卖合同》时社保未满60个月，后双方又于2019年5月6日重新签订第二版《上海市房地产买卖合同》，两版买卖合同除签订日期不同外，其余内容一致。
　　本院认为，廖志智方与沈文根方就买卖系争房屋签订的买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。对于沈文根方辩称廖志智方应按照买卖合同约定支付其170万元房款去涤除抵押一节，对此，双方签订的买卖合同中虽有该约定，但是双方签订的补充协议中对此明确进行了变更，且双方认可5月6日签订的第二版买卖合同是由于韩丹丹社保问题才重新签订，除签订时间外，内容与2月26日签订合同的一致，而沈文根方在庭审中亦确认应当于2019年9月1日前涤除系争房屋上的抵押，因此，双方对于涤除抵押及支付剩余房款的约定应以补充协议为准，故沈文根方的上述意见，缺乏依据，本院难以采纳。现因沈文根方未能按照双方约定涤除抵押，导致合同无法继续履行，显属违约，应当承担由此产生的相应责任，廖志智方要求与沈文根方解除签订的买卖合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，沈文根方应当返还廖志智方支付的购房款135万元，廖志智方则应当将系争房屋返还给沈文根，且为避免讼累，故在本案中一并予以处理。对于廖志智方要求赔偿房屋装修损失的诉讼请求，沈文根方认可廖志智方主张的金额并同意赔偿，于法无悖，本院予以认可。对于，廖志智方主张的违约金，沈文根方提出该金额过高，本院结合本案合同的履行情况、违约原因情况，酌情确定沈文根方应支付廖志智方违约金28万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告廖志智、韩丹丹与被告沈文根就上海市嘉定区嘉定镇北大街XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》；
　　二、被告沈文根、沈解芳应于本判决生效之日起十日内返还原告廖志智、韩丹丹购房款135万元；
　　三、被告沈文根、沈解芳应于本判决生效之日起十日内支付原告廖志智、韩丹丹违约金28万元；
　　四、被告沈文根、沈解芳应于本判决生效之日起十日内支付原告廖志智、韩丹丹装修损失51,170.20元；
　　五、原告廖志智、韩丹丹应于本判决生效之日起十五日内将位于上海市嘉定区嘉定镇北大街XXX弄XXX号XXX室的房屋返还被告沈文根。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费22,090元，减半收取11,045元，保全费5,000元，合计16,045元，由原告廖志智、韩丹丹共同负担1,379.80元，由被告沈文根、沈解芳共同负担14,665.20元(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：卢华艳

书记员：李佳怡