建行夷陵支行与被告刘某、郭某某、中国葛洲坝集团房地产开发有限公司借款合同纠纷一审民事判决书

中国建设银行股份有限公司宜昌夷陵支行
胡云兰（湖北西陵律师事务所）
何梦丽（湖北西陵律师事务所）
刘某
郭某某
中国葛洲坝集团房地产开发有限公司
刘杰
任念楚

原告:中国建设银行股份有限公司宜昌夷陵支行（机构代码88262668-8，以下简称建行夷陵支行），住所地宜昌市夷陵区夷兴大道92号。
负责人:赵轶庚，该行行长。
委托诉讼代理人:胡云兰、何梦丽，湖北西陵律师事务所律师。
特别授权。
被告:刘某。
被告:郭某某。
被告:中国葛洲坝集团房地产开发有限公司（统一社会信用代码91110000760651113P），住所地北京市朝阳区光华东里8号院2号楼1701内1909。
法定代表人:何金钢，该公司董事长。
委托诉讼代理人刘杰。
委托诉讼代理人任念楚。
原告建行夷陵支行与被告刘某、郭某某、中国葛洲坝集团房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，因被告刘某、郭某某下落不明，依法适用公告送达，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。
原告建行夷陵支行的委托诉讼代理人胡云兰，被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任念楚到庭参加诉讼，被告刘某、郭某某经本院公告传唤未到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告建行夷陵支行向本院提出诉讼请求:1、请求判决解除原告与第一、二被告签定的《个人住房借款合同》；2、判令第一、二被告立即清偿贷款本金326378.08元，利息4819.71元，并承担从2016年5月16日起至实际债务履行完毕之日止的利息、罚息、违约金等（以原告系统账号显示的数据为准）；3、判令第三被告对第一、二被告的债务承担连带责任；4、判令被告不能清偿上述债务时，以抵押房产变价优先受偿；5、请求判决由被告承担本案诉讼费用。
事实和理由:原告与第一、二被告于2012年11月22日签订《个人住房借款合同》，合同约定由原告向第一、二被告发放贷款360000元，借款期限为20年，贷款利率在基准利率水平上下调5%，罚息利率为在执行贷款利率水平上上浮50%。
同时，双方签订的特别条款中约定该借款合同项下的担保方式为抵押。
将位于宜昌市夷陵区夷兴大道锦绣星城3幢2单元7层3-2-702号的房产作为抵押物，在第一、二被告不能偿还债务的情况下，原告对该房产享有优先受偿权。
2010年11月30日，第三被告与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定第三被告为2010年11月30日至2013年11月30日购买“锦绣星城”住房的贷款人提供连带责任保证。
现第一、二被告未依约还款，第三被告应承担连责任责任。
截至2016年5月16日，第一、二被告已拖欠借款本金326378.08元，利息4819.71元，虽经多次催收，被告仍未还款，原告遂诉至法院，要求判如所请。
被告刘某、郭某某未提出答辩意见。
被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司辨称，1、与我公司签订最高额保证合同的相对方是三峡支行，并不是本案原告，所以原告诉我方承担保证责任不能成立；2、我方已经办理预抵押，原告的债权存在抵押物，我方不承担保证责任。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方对所举证据一一进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为:原告建行夷陵支行与被告刘某、郭某某签订的《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方的借贷关系合法有效，双方签订的合同对原、被告均具有约束力。
合同签订后，原告按照合同约定履行了出借借款的义务，被告刘某、郭某某亦应依照合同约定履行偿还借款本金并支付利息的义务。
合同履行中，被告刘某、郭某某未按期足额还本付息，已构成违约，故原告有权按合同约定要求与被告刘某、郭某某解除《个人住房借款合同》并要求被告刘某、郭某某立即清偿借款本息及相关费用。
根据原告提供的证据显示，截止2016年5月16日，被告刘某、郭某某尚欠原告借款本金326378.08元，利息4819.71元，故原告要求被告刘某、郭某某偿还截止2016年5月16日的借款本金326378.08元，利息4819.71元，并承担自2016年5月16日起至该笔贷实际清偿之日止按照合同约定所产生的利息及罚息的理由成立，本院予以支持。
原告以与被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司签订了《最高额保证合同》，在该合同中双方约定，由被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司为被告刘某、郭某某的前述贷款提供连带责任保证为由，要求被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司对被告刘某、郭某某所欠的债款本息承担连带偿还责任，被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以与其签订《最高额保证合同》的相对方是建行三峡分行而不是建行夷陵支行及其已经用被告刘某、郭某某所购房屋办理了预抵押为由进行抗辨，因建行三峡分行是建行夷陵支行的管理机构，所有的合同均由建行三峡分行对外进行签署，但实际执行机构均为其下属的支行，而本案中被告刘某、郭某某所办的此笔贷款业务是由本案原告实际执行办理的，故被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司的第一个抗辨理由不成立，本院不予采信，对于被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司的第二个抗辨理由即关于已经办理预抵押的问题，因为双方办理的系预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条  “当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定来看，预告登记的目的，系保障将来实现物权并非物权登记。
因此，抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。
因此，被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以此来抗辨其该承担的保证责任没有法律依据，本院不予支持，因此，对原告要求被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司对被告刘某、郭某某的债务承担连带偿还责任的主张本院予以支持。
原告以与被告刘某、郭某某所签订的《个人住房借款合同》中约定了用其所有的位于宜昌市夷陵区小溪塔街办夷兴大道锦绣星城3幢2单元7层3-2-702号的房屋为该项贷款提供抵押担保为由，要求对被告刘某、郭某某的该套房屋的变价款享有优先受偿权，因为双方虽有合同约定，且已办理了预抵押登记，但并未依法办理正式的抵押登记，基于前述相同的理由，对原告的此项主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  、《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百九十六条  、第二百零四条  、第二百零七条  、《中华人民共和国担保法》第三条  、第十三条  、第十四条  、第十八条  、第二十一条  、《中华人民共和国物权法》第二十条  之规定，判决如下:
一、解除原告中国建设银行股份有限公司宜昌夷陵支行与被告刘某、郭某某于2012年11月22日签订的《个人住房借款合同》。
二、被告刘某、郭某某于本判决生效后立即偿还原告中国建设银行股份有限公司宜昌夷陵支行借款本金326378.08元，利息4819.71元，并按合同约定标准支付自2016年5月16日起至上述款项实际清偿之日止的利息及罚息，息随本清。
三、被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司对上述第二项判中被告刘某、郭某某应当承担的还款义务承担连带偿还责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司宜昌夷陵支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6268元，由被告刘某、郭某某、中国葛洲坝集团房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为:原告建行夷陵支行与被告刘某、郭某某签订的《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方的借贷关系合法有效，双方签订的合同对原、被告均具有约束力。
合同签订后，原告按照合同约定履行了出借借款的义务，被告刘某、郭某某亦应依照合同约定履行偿还借款本金并支付利息的义务。
合同履行中，被告刘某、郭某某未按期足额还本付息，已构成违约，故原告有权按合同约定要求与被告刘某、郭某某解除《个人住房借款合同》并要求被告刘某、郭某某立即清偿借款本息及相关费用。
根据原告提供的证据显示，截止2016年5月16日，被告刘某、郭某某尚欠原告借款本金326378.08元，利息4819.71元，故原告要求被告刘某、郭某某偿还截止2016年5月16日的借款本金326378.08元，利息4819.71元，并承担自2016年5月16日起至该笔贷实际清偿之日止按照合同约定所产生的利息及罚息的理由成立，本院予以支持。
原告以与被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司签订了《最高额保证合同》，在该合同中双方约定，由被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司为被告刘某、郭某某的前述贷款提供连带责任保证为由，要求被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司对被告刘某、郭某某所欠的债款本息承担连带偿还责任，被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以与其签订《最高额保证合同》的相对方是建行三峡分行而不是建行夷陵支行及其已经用被告刘某、郭某某所购房屋办理了预抵押为由进行抗辨，因建行三峡分行是建行夷陵支行的管理机构，所有的合同均由建行三峡分行对外进行签署，但实际执行机构均为其下属的支行，而本案中被告刘某、郭某某所办的此笔贷款业务是由本案原告实际执行办理的，故被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司的第一个抗辨理由不成立，本院不予采信，对于被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司的第二个抗辨理由即关于已经办理预抵押的问题，因为双方办理的系预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条  “当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定来看，预告登记的目的，系保障将来实现物权并非物权登记。
因此，抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。
因此，被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以此来抗辨其该承担的保证责任没有法律依据，本院不予支持，因此，对原告要求被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司对被告刘某、郭某某的债务承担连带偿还责任的主张本院予以支持。
原告以与被告刘某、郭某某所签订的《个人住房借款合同》中约定了用其所有的位于宜昌市夷陵区小溪塔街办夷兴大道锦绣星城3幢2单元7层3-2-702号的房屋为该项贷款提供抵押担保为由，要求对被告刘某、郭某某的该套房屋的变价款享有优先受偿权，因为双方虽有合同约定，且已办理了预抵押登记，但并未依法办理正式的抵押登记，基于前述相同的理由，对原告的此项主张本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  、《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百九十六条  、第二百零四条  、第二百零七条  、《中华人民共和国担保法》第三条  、第十三条  、第十四条  、第十八条  、第二十一条  、《中华人民共和国物权法》第二十条  之规定，判决如下:
一、解除原告中国建设银行股份有限公司宜昌夷陵支行与被告刘某、郭某某于2012年11月22日签订的《个人住房借款合同》。
二、被告刘某、郭某某于本判决生效后立即偿还原告中国建设银行股份有限公司宜昌夷陵支行借款本金326378.08元，利息4819.71元，并按合同约定标准支付自2016年5月16日起至上述款项实际清偿之日止的利息及罚息，息随本清。
三、被告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司对上述第二项判中被告刘某、郭某某应当承担的还款义务承担连带偿还责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司宜昌夷陵支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6268元，由被告刘某、郭某某、中国葛洲坝集团房地产开发有限公司共同负担。

审判长：冯杨勇
审判员：姚卫琼
审判员：望西峨

书记员：廖翔