张一与童震德房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张一，女，1989年10月1日出生，汉族，住河南省漯河市。
　　委托诉讼代理人：谭海燕，上海扬远律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：童震德，男，1976年6月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告张一与被告童震德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，并于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告张一委托诉讼代理人谭海燕、被告童震德到庭参加诉讼。2018年6月18日，童震德向本院提出反诉，本院予以受理。本案于2018年7月10日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张一委托诉讼代理人谭海燕、被告(反诉原告)童震德到庭参加诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　张一向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月22日解除；2.童震德返还已收取的租金28,334元、保证金34,000元；3.童震德支付违约金8,500元。事实和理由：2018年3月7日，张一通过居间方前往童震德名下位于本市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX室看房，之后与童震德签订了《上海市房屋租赁合同》，并支付2个月的租金34,000元、保证金34,000元。签约后当天，张一发现房屋卫生间卫生状况差，难以入住。张一向童震德提出该问题，但童震德未予理睬。张一遂试图与童震德协商解除合同，但童震德拒绝交涉和表态。2018年3月23日，童震德未通知张一即擅自更换系争房屋门锁，系预期违约，导致租赁合同无法继续履行。遂涉诉。
　　童震德辩称，张一于2018年3月20日要求退房，意思表示明确；双方于次日碰面只是为了办理退房手续及商谈违约金方案；童震德在收到退房书及一套房屋钥匙后才于同月22日更换门锁，该行为不应视为违约；在沟通过程中，张一从未提出过卫生状况问题。同意解除合同，但合同解除时间应为2018年3月20日，并有权收取10天租金；张一提前要求解约系违约行为，童震德直至2018年6月1日才将房屋出租给他人，空置的租金损失远超过违约金，故保证金应冲抵违约金。
　　童震德向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月20日解除；2.张一支付违约金34,000元，以保证金冲抵；3.张一返还中介服务费6,800元；4.张一支付换锁费1,200元。审理中，童震德撤回第3、4项诉请；其余诉请不变。反诉的事实和理由：2018年3月7日，童震德通过房产中介罗德柱与张一就本市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房屋租赁合同》，童震德为此支付中介费6,800元。同月16日，张一及其委托代理人罗德柱向童震德提出转租要求。至同月20日，张一及其委托代理人罗德柱向童震德归还房屋钥匙一套，并声称另一套钥匙已遗失。综上，张一以其行为表示无意继续履行合同，应赔偿童震德损失。
　　张一对童震德的反诉辩称，同意解除合同，但解除合同之日应为童震德擅自更换门锁的2018年3月22日；双方从未就解除合同达成合意，童震德擅自更换门锁的行为系强制收房，构成违约；罗德柱不是张一的代理人；房门钥匙系童震德强行要求收走，印证其强行收房行为；因张一并未违约，故不同意第2项诉请；若法院认为张一违约，违约金过高，请求酌情调整。
　　对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认如下：
　　2018年3月7日，张一在案外人上海杰旻房地产经纪事务所业务员罗德柱带领下前往本市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX室看房。同日，张一(乙方)与童震德(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定童震德将上述房屋租赁给张一；租期12个月，自2018年3月12日至2019年3月11日；月租金17,000元，每2个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前5天支付；保证金为34,000元；若任何一方未按约履行合同，构成违约行为的，则应向违约方赔偿违约金34,000元；甲方未征得乙方同意，擅自提前解除合同，或有其他严重违约行为导致合同无法正常履行的，甲方须退还保证金，并按约赔偿违约金给乙方，若给乙方造成其他损失，还应负相应赔偿责任；乙方未经甲方同意擅自提前解约或有其他严重违约行为，致使合同无法正常履行的，乙方需结清各种费用并赔偿甲方违约金，若造成甲方其他损失的，还应赔偿直接损失。同日，张一向童震德支付2个月租金及保证金共计68,000元；童震德支付中介费6,800元；童震德向张一交付房屋，包括2套钥匙及芯片卡。嗣后，张一并未实际入住。
　　2018年3月16日20时许，罗德柱将张一、童震德、童震德妻子董如君拉进微信群聊，提出沟通转租事宜。童震德表示因出差，暂时交给其妻子处理。董如君因在会议中，未在群聊中做出回应，并退群。
　　2018年3月17日凌晨，董如君重新加入群聊，并提出由于租赁关系发生在其与张一之间，希望约张一谈；如罗德柱直接与其沟通则需要持有张一的委托授权书。罗德柱遂发送了一份委托书的PDF版本，载明张一委托其处理系争房屋租赁合同事宜，有效期自2018年3月15日至2018年3月31日，代理权限为特别授权，包括代理签署房屋租赁法律文书、申请财产合理合法权益、申请解除(诉前)财产保全、代为承认、放弃、变更房屋请求、进行和解、提起反诉或上诉、执行和解、代领执行款、代领法律文书等。张一在该委托书上英文签名，落款时间为2018年3月15日。同日11点33分，董如君询问张一，上述委托书委托的是什么事宜。张一回复，系争房屋暂时没法租了。董如君要求其进一步说明，但其未予回复。而罗德柱再次发送了上述委托书的图片版本，并称张一不在国内，已经交由其处理此事。董如君表示委托书具体事宜不明，希望进一步确认张一的意思表示，怕由罗德柱转达有误解。但罗德柱称张一已全部交由其来处理，并继续表示张一因为特殊原因不能入住，“转租的事情也和您说过也是可以的”。董如君对此要求张一确认是否是要提前退房，如不回复，则默认其毁约。罗德柱随即问董如君是否准备找新租客，同时押金和剩余房租不予退还。董如君告知罗德柱不要着急，要确认张一意见。罗德柱提示董如君查阅委托书授权范围。同日13点40分，张一回复，“这个房子我目前住不了了，我看了一下合同正文和备注都没有写不能转租，请问合同哪里写转租是违约了，委托书我已经发出来了，这个事情我交给德柱来处理，你看一下委托书跟合同吧”。当日下午，张一多次要求与董如君语音通话，但董如君以开会为由未予接听。同日16点59分，张一表示中介费可以由其承担，但其他费用如不退不会罢休。同日19点55分，董如君在群聊中发送《上海市房屋租赁条例》，称转租应征得出租人书面同意。
　　2018年3月19日，罗德柱向董如君发送退房申请书电子版，载明出于个人原因不能入住，希望退租或转租，“1.转租期内正常支付房租，直到转租出去为止，中介费由我承担。2.退租截2018年3月21日止，希望把剩余租金和押金退还于我”。董如君回复不接受转租，罗德柱遂再次发送退房申请书电子版，载明出于个人原因希望退租，“租截2018年3月21日止，希望把剩余租金和押金退还于我”，希望尽快给予答复。上述两份退房申请书上均无张一签字。董如君要求对方仔细研究合同后提出合理申请。张一表示童震德夫妇是在“黑别人钱……不会让你们好过的”。同日23时许，罗德柱称“您这样拖着不让转租我们也没有转租，现在又不给个解决的方案说出您这边的想法……您拖一天没什么但是对于租客来说都是金钱……客户说不转租了”。
　　2018年3月20日，罗德柱与董如君见面，双方在系争房屋所在小区的物业办公室进行了协商。董如君向罗德柱出具收条一份，载明收到系争房屋钥匙一套。
　　2018年3月21日，童震德、张一、罗德柱见面，张一情绪激动并报警，双方不欢而散。同日19时许，董如君在群聊中向罗德柱表示，系争房屋租赁事宜协调结束，请对方寻求合法途径解决。张一回复，“因为我个人原因向你提出了终止租约的建议，希望跟你商议房子中止的事宜，但是双方没有达成共识，我决定收回提议，继续履行合同义务，……但是今天从中介那里听说你跟物业说要换锁，希望核实一下，目前我没有跟任何转租客户签订协议……”。董如君向其发送委托书及退房申请书聊天记录截屏。张一表示，“你之前给我说过我的委托书无效，后面两份(申请书)中介自己写的，我没签字，无效”。董如君表示不再进行任何协调。张一回复，其只是提出退房或转租诉求，让中介代为协商。
　　2018年3月22日，童震德更换了系争房屋的钥匙和密码。
　　2018年3月27日，张一在群聊中表示，由于童震德在2018年3月22日擅自更换系争房屋门锁及密码，租赁合同无法继续履行，故通知双方租赁合同已解除，请尽快联系赔偿损失事宜。
　　上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
　　审理中，童震德表示其于2018年6月1日将系争房屋出租给案外人。
　　经张一申请，罗德柱出庭作证陈述，张一曾向其表示系争房屋卫生间马桶很脏，想退房或转租。其作为中介，仅就系争房屋转租事宜在双方之间居中协商，但童震德方一直不表态。委托书虽由张一出具，但授权内容和范围并不明确，故不能代表任何人，其行为仍需要经过张一的同意和认可。通过微信发送的两份退房申请书，并不代表张一的意思表示，其仅作为中介帮双方当事人草拟了文本，但双方对此均未表态；申请书中“退租截2018年3月21日止”意思是愿意支付房租至2018年3月21日。因张一出国，曾将一套房屋钥匙及芯片卡放在罗德柱处，委托其处理搬家具和与房东协调拿东西事宜，另一套则由张一保管。2018年3月20日，童震德方向其索要，所以交还了其控制的一套，但从未说过另一套钥匙已经遗失。钥匙交还后，童震德未向其告知要换锁。童震德对其证言表示，罗德柱是张一的委托代理人，退房是张一的意思表示；对其关于交还钥匙过程的陈述不予认可，交还钥匙是3月20日双方沟通的结果，双方同时约定次日再沟通退租、退款事宜。
　　经童震德申请，董曙出庭作证陈述，其与董如君系父女关系。2018年3月20日，其经董如君通知前往小区物业办公室，见到了罗德柱及其经理，就房屋租赁事宜进行协商。中介经理提出退房要求，董如君表示按照合同来，不退押金、收取一个月房租，并要求张一赔偿中介费。经理当场予以同意，要求办理退房手续。董如君询问是否能让张一本人出面办理手续，中介经理同意，并当场打电话让另一名中介员工送来一套钥匙。董如君询问为何只有一套钥匙，中介经理说钥匙丢了，这都是小事，到时候好解决。当晚中介打电话约第二天与张一本人见面协商。2018年3月21日张一和罗德柱前来，要求全额退款，态度恶劣并报警。
　　经童震德申请，高菁敏出庭作证陈述，其系物业公司前台工作人员，看到董如君、一名年纪较大的男人、罗德柱、及另一名中介工作人员交谈。由于其在工作中，故不可能听到全部内容，但双方当天并未争吵。
　　张一对上述两位证人证言表示，董曙与童震德具有亲属关系，证词具有偏见，证明力不足；3月20日童震德方就是去要钥匙的，如罗德柱打算主动归还钥匙，应当会随身携带钥匙，无需叫人去取。高菁敏的证言则与本案缺乏关联性。
　　本院认为，双方当事人签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，各方理应恪守。本案主要争议焦点在于系张一提前解约还是童震德提前收房。
　　首先，张一在签订系争租赁合同之前实地查看过系争房屋，其签订合同并交付租金、保证金即意味着对房屋状况的默认。现张一以卫生间卫生状况太差为由，希望退租或转租他人，但现有证据难以证明其曾就该问题向童震德提出过异议，且马桶的卫生状况可以通过清洁、更换等方式予以改善或解决，并不影响合同效力，或使张一享有单方解除权。
　　其次，根据2018年3月16、17日的群聊记录，协商转租是由罗德柱代张一发起的。当童震德方质疑转租是否是张一的意思表示时，罗德柱出示了张一签字确认的委托书。童震德方认为委托授权事宜不明时，罗德柱表明由其全权处理。张一未对罗德柱的上述说法表示异议，并明确房屋不住了，将事情交由罗德柱处理。此时，张一不租住系争房屋的意思表示明确，张一的表态及委托书中“代为承认、放弃、变更房屋请求、进行和解”的授权范围足以让童震德相信罗德柱有权代张一处理解约事宜。
　　再次，2018年3月19日，罗德柱在群聊中两次发送退房申请书，虽然未有张一签字，但内容均以张一的口吻表述，且张一在群聊中看到上述申请书后亦未表示异议，故可以推断申请书内容是张一的意思表示。对于第一份申请书，童震德方已明确表示不接受转租，态度明确。虽然系争合同未明确禁止转租，但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，未经出租人同意转租的，出租人可以要求解除原租赁合同。故张一若擅自转租，可能承担更大的法律风险。对于第二份申请书，童震德方回复该申请并非合理诉求，实则是拒绝接受租金结算至2018年3月21日、保证金全退的方案。从张一的回复亦能看出其了解童震德已拒绝了其提出的退赔方案。
　　最后，双方对于2018年3月20日钥匙归还的过程各执一词，但从张一2018年3月21日在群聊中的发言来看，其系从罗德柱处得知童震德向物业公司提出更换门锁。罗德柱连该事项亦向张一进行转告，那么按照常理，其更不可能未向张一告知交还钥匙这一重要事实。张一并未就收取钥匙的行为提出异议，有违常理。回收钥匙是收回房屋的重要标志之一，罗德柱作为房产中介更应了解。罗德柱系代张一控制房屋钥匙，理应妥善保管。即使童震德方索要，其完全可以并有权拒绝交出。且房屋钥匙并非童震德方强行夺取，物业公司前台工作人员的证词可印证双方并未争吵；让他人送来钥匙也可以从另一侧面佐证交还钥匙不存在强迫性。另外，交还钥匙亦可阻却租金继续计算，是承租人退租过程中的合理止损选择。
　　综上，童震德方与罗德柱等在2018年3月20日协商一致退还钥匙，退赔方案留待日后协商的可能性更高。基于委托书及罗德柱在沟通协商中行为，童震德有理由相信罗德柱是张一的代理人，故法律效果应由张一承担，本院依法确认系争租赁合同于2018年3月20日解除。合同解除后次日，张一再次表示继续租赁，系新的要约。
　　对于合同解除的后果，当事人可以自行协商。但2018年3月21日双方在面谈时矛盾激化，此时童震德结束谈判，要求张一诉诸法律并无不当。童震德系在反复确认张一不再租住的意思表示后，才同意解除合同，并于合同解除后才更换门锁，不存在违约行为，张一无权向其主张违约金。张一在租赁期刚开始即要求提前解约，显属违约，童震德有权要求其承担赔偿损失等违约责任，但应退还张一未使用房屋期间的租金。自2018年3月12日至2018年3月20日，租金应计算9天计4,935.48元，张一已付租金为34,000元，故童震德应返还租金29,064.52元。系争合同明确约定，构成违约行为的，则应向违约方赔偿违约金34,000元。考虑到童震德收回房屋后再寻租客必然存在的房屋空置期，结合张一的违约情节及违约金一定的惩罚性，本院酌情将违约金调整为30,000元。违约金抵扣保证金后，童震德尚应返还保证金4,000元。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》合同法第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)张一与被告(反诉原告)童震德签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月20日解除；
　　二、被告(反诉原告)童震德应于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)张一租金29,064.52元；
　　三、被告(反诉原告)童震德应于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)张一保证金4,000元；
　　四、驳回原告(反诉被告)张一的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费1,712.5元，减半收取计856.25元，由原告(反诉被告)张一负担262.25元，被告(反诉原告)童震德负担594元；反诉案件受理费325元，由原告(反诉被告)张一负担286.76元，由被告(反诉原告)童震德负担38.24元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈  钰

书记员：张  蕾