张某某与河北帝某房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

张某某
王清凯（河北九州之星律师事务所）
张伟强（河北九州之星律师事务所）
河北帝某房地产集团有限公司
刘永奇
刘勇代理权限为代为承认
放弃
变更诉讼请求

原告张某某。
委托代理人王清凯、张伟强，河北九州之星律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为出庭，代为签收法律文书。
被告河北帝某房地产集团有限公司，住所地河北省鹿泉市获铜路99号。组织机构代码71832577-9。
法定代表人李在明，该公司董事长。
委托代理人刘永奇、刘勇。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代为反诉、上诉，代为接收诉讼文书及代为申请执行等。
原告张某某与被告河北帝某房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人王清凯、张伟强，被告河北帝某房地产集团有限公司的委托代理人刘永奇、刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，2009年12月10日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定原告以一次性付款方式，购买被告商品房一套，位置为龙头花园小区33幢1单元1004室，被告应于2011年7月31日依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房交付原告使用。原告按照合同约定已给付被告价款，现交付时间已过，被告至今没有取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关法律手续，造成原告无法正常行使所有权。原告购房款已经交付给被告，由被告经营使用，因被告延迟交付房屋，造成原告应有的利息损失。被告未按照合同约定条款履行义务，应承担约定的违约责任。原告多次与被告协商未果，为维护自己的合法权益，特提起诉讼，要求被告继续履行合同，依法交付原告购买的商品房及附属地下室，给付违约金22494.57元，并赔偿原告经济损失40744.65元。
被告河北帝某房地产集团有限公司辩称，我公司确实存在延期交付，但现在33号楼于2013年1月5日竣工验收合格，已经具备交房条件，我公司在2013年1月20日已通知33号楼原告办理接房手续。原告要求我公司提供《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》违反了原告与我公司签订的商品房买卖合同第八条关于商品房交付的相关约定。原告未按照我公司通知及时办理接房手续，应当按照买卖合同附件四第五条的约定，承担逾期办理交接房手续的法律责任及后果。原、被告双方在商品房买卖合同第九条中已经约定逾期交房的违约责任，即按照已付房款的日万分之一计算违约金。原告要求按照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释》第十七条主张赔偿，明显是适用法律错误，不应予以支持。原告对已交付我公司的购房款主张利息，有悖常理，于法无据，请依法驳回。
原告张某某为证明其主张，向法庭提供如下证据材料:
商品房买卖合同一份、地下室使用权转让协议一份、车位诚意单一份、收款收据四份，用以证明原、被告之间商品房买卖合同关系、已交付房款的事实。
被告河北帝某房地产集团有限公司为支持其抗辩主张，向法庭提供如下证据材料:
石家庄市建设工程竣工验收报告一份，用以证明诉争的龙头花园33号楼已于2013年1月5日通过勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位和建设单位的验收。
经庭审质证，被告河北帝某房地产集团有限公司对原告张某某的证据材料无异议，本院依法对该证据材料的真实性、合法性和关联性予以确认。
原告张某某对被告河北帝某房地产集团有限公司提交的证据材料的真实性不予认可，提出该证据中日期与其他字体不一致，但未提供相反证据支持其主张。针对该质证意见，本院认为:庭审中原告要求对该证据材料的笔迹进行司法鉴定，本院依法通知原告在五日内提交书面申请，但原告方没有在规定期限内提出鉴定申请。因此可以认定原方告并未提供相反证据否认被告证据的真实性，本院对该证据的真实性依法予以确认。
经庭审质证、认证，本院查明如下事实:
2009年12月10日，原告张某某与被告河北帝某房地产集团有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告预售的位于晋州市世纪路与富强路交叉口的龙头花园小区33号楼1单元1004室商品房一套，该房建筑面积为139.37平方米，房价款为319390元。原告张某某于当日向被告交付了房价款319390元、维修基金8362元、地下室款17355元，2011年6月5日交车位款80000元。该商品房买卖合同第八条交付期限约定:出卖人应当在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…….第九条出卖人逾期交房的违约责任:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理:逾期360日内，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一滞纳金；超出360日，买受人有权解除合同，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；买受人继续履行合同，出卖人继续按日向买受人支付已付房款万分之一的滞纳金。第十一条交接规定:商品房达到交付使用条件后，出卖人通过在商品房所在地县级以上新闻媒体上发布公告的方式，通知买受人在一定时间内同出卖人办理房屋交付手续；公告中所确定的办理交房手续的最后日期即为房屋交付日期，买受人应在公告通知的日期内同出卖人办理交付手续。逾期办理房屋交付手续的责任见合同补充协议。合同补充协议第五条规定:出卖人在公告通知买受人办理交房手续后，买受人应当在公告确定的日期内同出卖人办理交房手续，逾期30日仍未办理的，出卖人有权解除合同，并由买受人承担产生的一切费用；出卖人不解除合同的，则自公告确定的交付时间届满的第二日起即视为出卖人已交付房屋，买受人应承担因房屋交付引起的支付物业管理费、保修费起算等一切法律责任。
2013年1月5日，龙头花园小区33号楼经勘察单位石家庄市第二建筑设计院、设计单位北京世纪中天国际建筑设计有限公司、施工单位河北华利建筑安装有限公司、施工图审查单位石家庄高文皂工程设计咨询事务所、监理单位石家庄城发工程建设监理有限公司和建设单位河北帝某房地产集团有限公司验收，作出了石家庄市建设工程竣工验收报告，竣工验收结论为:该工程完成了合同约定的全部施工内容，符合设计要求和施工质量验收规范规定，档案资料齐全，同意该工程质量等级评为合格。
2013年1月20日，被告通知33号楼原告办理接房手续，原告以房屋尚不具备交房条件未予接收。庭审后，根据原告申请，本院依法向晋州市建设局调查诉争商品房备案信息，该房产尚未取得《建筑工程竣工验收备案证》。
2013年7月22日，原告张某某诉至本院，要求被告继续履行合同，依法交付原告购买的商品房及附属地下室，并给付违约金22494.57元（计算至2013年5月31日）、赔偿经济损失40744.65元。庭审后，原告提出违约金及损失计算应当计算至履行之日止。
本院认为，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且符合法律的规定，应认定为该商品房买卖合同有效。合同签订后，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。原告已按照合同约定履行了付清房款的义务，但被告河北帝某房地产集团有限公司并未在合同约定的2011年7月31日前将合同约定的经验收合格的商品房交付原告，其行为已构成违约。依据《合同法》第一百零七条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超出违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因原告要求继续履行合同，故被告应承担继续交付合同约定的房屋并按合同约定向原告支付日万分之一的违约金。二、关于诉争商品房是否具备交房条件问题。《商品房买卖合同》第八条第一款约定了房屋交付的条件，即该商品房经验收合格。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条  、第十八条  、第十九条  作了如下规定:房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例[[1cc712a31af547c5b38b3499d734f210:18Article17List|第十七条的规定和下列要求进行综合验收……房地产开发企业应当将房地产开发项]]目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。《建设工程质量管理条例》第十六条  :“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条  规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也会进行验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一种监督权，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。因此，本案被告在2013年1月5日经建设、设计、施工、监理等单位联合验收合格后既具备了交房条件。被告在2013年1月20日通知原告接收房屋后，考虑具体接收时间的安排，可酌情确定2013年1月31日为诉争商品房实际交付日。三、关于经济损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案原、被告双方在《商品房买卖合同》中对违约责任已经作出了明确约定，原告在诉讼中并未以违约金低于损失为由请求增加违约金，因此仍应按照合同约定的违约金计算。该司法解释第十七条  规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告主张按照该司法解释第十七条规定计算经济损失，明显于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十三条  第一款  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  、第十六条  、第十七条  的规定，判决如下:
一、被告河北帝某房地产集团有限公司于本判决生效后五日内向原告张某某交付龙头花园小区33号楼1单元1004室的房产及附属地下室。
二、被告河北帝某房地产集团有限公司于本判决生效后五日内向原告张某某支付违约金18487.3元（按已交付房款336745元的日万分之一计算，自2011年8月1日起至2013年1月31日止）。
三、驳回原告张某某要求被告河北帝某房地产集团有限公司赔偿经济损失的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1381元，由原告张某某负担818元，被告河北帝某房地产集团有限公司负担563元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费（收款人:河北省石家庄市中级人民法院，开户银行:河北银行华兴支行，账号:62×××47），上诉于河北省石家庄市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

本院认为，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且符合法律的规定，应认定为该商品房买卖合同有效。合同签订后，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。原告已按照合同约定履行了付清房款的义务，但被告河北帝某房地产集团有限公司并未在合同约定的2011年7月31日前将合同约定的经验收合格的商品房交付原告，其行为已构成违约。依据《合同法》第一百零七条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超出违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因原告要求继续履行合同，故被告应承担继续交付合同约定的房屋并按合同约定向原告支付日万分之一的违约金。二、关于诉争商品房是否具备交房条件问题。《商品房买卖合同》第八条第一款约定了房屋交付的条件，即该商品房经验收合格。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条  、第十八条  、第十九条  作了如下规定:房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例[[1cc712a31af547c5b38b3499d734f210:18Article17List|第十七条的规定和下列要求进行综合验收……房地产开发企业应当将房地产开发项]]目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。《建设工程质量管理条例》第十六条  :“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条  规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也会进行验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一种监督权，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。因此，本案被告在2013年1月5日经建设、设计、施工、监理等单位联合验收合格后既具备了交房条件。被告在2013年1月20日通知原告接收房屋后，考虑具体接收时间的安排，可酌情确定2013年1月31日为诉争商品房实际交付日。三、关于经济损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案原、被告双方在《商品房买卖合同》中对违约责任已经作出了明确约定，原告在诉讼中并未以违约金低于损失为由请求增加违约金，因此仍应按照合同约定的违约金计算。该司法解释第十七条  规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告主张按照该司法解释第十七条规定计算经济损失，明显于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十三条  第一款  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  、第十六条  、第十七条  的规定，判决如下:

一、被告河北帝某房地产集团有限公司于本判决生效后五日内向原告张某某交付龙头花园小区33号楼1单元1004室的房产及附属地下室。
二、被告河北帝某房地产集团有限公司于本判决生效后五日内向原告张某某支付违约金18487.3元（按已交付房款336745元的日万分之一计算，自2011年8月1日起至2013年1月31日止）。
三、驳回原告张某某要求被告河北帝某房地产集团有限公司赔偿经济损失的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1381元，由原告张某某负担818元，被告河北帝某房地产集团有限公司负担563元。

审判长：杨同顺
审判员：杨彦昌
审判员：耿瑞波

书记员：吴艳欣