张某某与安某锦融房地产开发有限公司、王功德房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（一审被告）张某某，现住安某市。
委托代理人王润泽，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
委托代理人王鸿睿，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）安某锦融房地产开发有限公司（以下简称锦融公司）。
法定代表人马珑钦，职务经理。
委托代理人林美兰，现住福建省福清市。
委托代理人梁显忠，男，现住安某市。
一审被告王功德，现住安某市。

上诉人张某某因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安某市人民法院（2015）安民一初字第285号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某某及其委托代理人王润泽、王鸿睿、被上诉人安某锦融房地产开发有限公司的委托代理人林美兰、梁显忠、一审被告王功德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定，2011年3月30日，锦融公司与张某某、王功德分别签订《房屋拆迁补偿安置协议》各一份，合同约定：王功德的拆迁房屋建筑面积为61.50平方米，回迁安置位置面积为锦融商贸城6#楼由南向北第38号门，一层商服建筑面积75.64平方米，二层商服建筑面积为75.64平方米，总面积为151.28平方米，超出面积按每平方米3，800.00元计算，充抵无照房面积、营业损失、搬家费、附属设施等费用后，王功德实际应交房屋补差款269，000.00元；张某某的拆迁房屋建筑面积为76.32平方米，回迁安置位置面积为锦融商贸城6#由南向北第36号门一层商服建筑面积为73.77平方米，二层商服建筑面积为73.77平方米，总面积为147.54平方米，超出面积按每平方米3，800.00元计算，充抵无照房面积、营业损失、搬家费、附属设施等费用后，张某某实际应交补差款213，000.00元。二份协议均约定房屋差价款于开盘时交50%，余款在交房时付清。房屋面积以房产部门测量为准，多退少补。2011年5月1日张某某与史金霞签订了对换商服位置协议，张某某由原6#楼一层南属第五户对换到南属第四户商服。王功德代被告张某某于2011年3月30日交房屋补差款132，000.00元、2013年9月11日交房屋补差款60，000.00元，合计192，000.00元。2013年8月11日王功德和张某某签字做出了情况说明，同意将尚欠锦融公司购房款342，190.00元办理抵押贷款至公司指定账户。后因未办理抵押贷款，王功德于2013年8月23日出据280，000.00元欠条一张，锦融公司给王功德、张某某出具了办理了房产证照的相关手续，将与王功德签订的《房屋拆迁安置协议》中一层商服交付给王功德，将应交给王功德的二层商服交付给了张某某，并给其开具了销售不动产统一发票。张某某已于2013年8月27日办理了房屋所有权证，面积为218.49平方米。锦融公司为王功德于2013年8月27日办理了房屋产权证，面积为74.72平方米，锦融公司以王功德尚欠购房屋为由，未将房屋产权证交付给王功德。
另查明，张某某、王功德于1983年11月26日登记结婚，于2003年3月26日离婚。
一审法院认为，本案争议焦点是二被告是否应给付原告回迁房屋超面积差价款280，000.00元及利息19，012.00元。锦融公司提交《房屋拆迁补偿安置协议》二份及收据证实，张某某欠锦融公司房屋差价款213，000.00元、王功德欠锦融公司房屋差价款269，000.00元，王功德已分两次交房屋差价款192，000.00元，减去已交纳的房屋差价款及相应的优惠和零头，王功德、张某某还欠锦融公司房屋差价款280，000.00元。王功德抗辩称，对《房屋拆迁补偿安置协议》无异议，只是所交纳的款项不是交纳王功德的房屋差价款，而是代张某某交的购房款，张某某对该款系王功德代其交纳的事实予以认可，故本院对《房屋拆迁补偿安置协议》及王功德代张某某交纳的购房款192，000.00元这一事实予以确认。锦融公司提交2013年8月11日由王功德和张某某签字的情况说明证实，张某某、王功德同意接收多回迁面积158.39平方米，并同意欠房屋差价款将办理贷款到锦融公司的指定账户，张某某、王功德无异议，本院予以确认。锦融公司提交的王功德于2013年8月23日出具的欠条一张，证实因王功德给其出据欠据，锦融公司才给张某某出具销售不动产统一发票，并为王功德、张某某办理房屋产权证照，当时并不知道二被告已经离婚。被告王功德抗辩称，其出具欠据是商服二层欠的房款，但锦融公司并未将二层商服交付给王功德，故不应承担该房屋差价款。张某某抗辨称，其已交齐购房款，并办理了房照，王功德出具欠据与其无关。锦融公司对与其王功德签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中的二层商服未交付给王功德，而交付给张某某无异议，张某某对该事实予以认可。王功德提交（2003）安民一初字第266号民事调解书证实张某某、王功德已经离婚。张某某、王功德虽已离婚，但锦融公司在为张某某、王功德办理拆迁事宜时对张某某、王功德已经离婚并不知情，且王功德代张某某交付房屋差价款192，000.00元，使锦融公司有理由相信王功德有代理张某某办理房屋拆迁补偿事宜的权力。因此，王功德出据欠购房款280，000.00元的欠条，应为王功德与张某某超面积差价款的欠条，因该超面积商服已经交付给张某某，且张某某对接收王功德二层商服这一事实予以认可，虽抗辩称已交齐房屋差价款给原告单位现金员林美兰，但证人林美兰予以否认，张某某未提交其它证据对其超出面积商服系其购买及已经交齐超出面积房款的证据予以证实，故本院对张某某的抗辩理由不予采纳。张某某应对其多接收房屋面积的购房款予以交纳。因锦融公司未按与王功德、张某某签订的《房屋补偿安置协议》的期限履行交付房屋的义务，且锦融公司提交的王功德、张某某于2013年8月11日签字的情况说明及2013年8月23日王功德出具的欠条对其付款方式做了变更，且对付款时间及利息并未约定，故锦融公司主张给付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条的规定，判决：一、被告张某某给付原告安某市锦融房地产开发有限公司房款280，000.00元。于判决生效后十日内履行；二、驳回原告安某市锦融房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5，785.00元，原告安某锦融房地产开发有限公司负担405.00元，被告张某某负担5，380.00元。
经审理查明，2011年3月30日，锦融公司与王功德、张某某分别签订《房屋拆迁补偿安置协议》，合同约定：王功德的拆迁房屋建筑面积为61.50平方米，回迁安置位置面积为锦融商贸城6#楼由南向北第38号门，一层商服建筑面积75.64平方米，二层商服建筑面积为75.64平方米，总面积为151.28平方米，超出面积按每平方米3，800.00元计算，充抵无照房面积、营业损失、搬家费、附属设施等费用后，被告王功德实际应交房屋补差款269，000.00元；张某某的拆迁房屋建筑面积为76.32平方米，回迁安置位置面积为锦融商贸城6#由南向北第36号门一层商服建筑面积为73.77平方米，二层商服建筑面积为73.77平方米，总面积为147.54平方米，超出面积按每平方米3，800.00元计算，充抵无照房面积、营业损失、搬家费、附属设施等费用后，张某某实际应交补差款213，000.00元。二份协议均约定房屋差价款于开盘时交50%，余款在交房时付清。房屋面积以房产部门测量为准，多退少补。2011年5月1日，张某某与史金霞签订了对换商服位置协议，张某某由原6#楼一层南属第五户对换到南属第四户商服。王功德代被告张某某于2011年3月30日交房屋补差款132，000.00元、2013年9月11日交房屋补差款60，000.00元，合计192，000.00元。2013年8月11日王功德签字做出了情况说明，同意将尚欠锦融公司购房款342，190.00元办理抵押贷款至锦融公司指定账户，并在该说明上代张某某签字。后因王功德未办理抵押贷款，王功德于2013年8月23日出具280，000.00元欠条一张，欠条载明“因回迁超面积补差款欠锦融公司280，000.00元”。锦融公司王德德、张某某出具了办理了房产证照的相关手续，将与被告王功德签订的《房屋拆迁安置协议》中一层商服交付给被告王功德，将应交给被告王功德的二层商服交付给了被告张某某，于2013年8月22日给其开具了销售不动产统一发票，并于2013年8月23日出具产权证明，该证明内容为：安某市百华大楼小区住宅结合楼11号楼1-11号房，建筑面积218.49平方米，房款已全部缴清，该房产权已属于张某某。张某某持相关材料于2013年8月27日办理了房屋所有权证，面积为218.49平方米。王功德于2013年8月27日办理了房屋产权证，面积为74.72平方米。锦融公司于2014年10月13日以王功德尚欠购房款280，000.00为由诉至法院。
另查明，张某某、王德德于1983年11月26日登记结婚，于2003年3月26日离婚。

本院认为，本案争议的焦点是：王功德、张某某是否应给付锦融公司房屋差价款280，000.00元。
第一，王功德、张某某与锦融公司签订的房屋拆迁补偿安置协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在协议履行过程中，王功德虽于2013年8月23日为锦融公司出具拖欠房屋差价款280，000.00元欠据一份，但依据双方签订的房屋拆迁补偿安置协议约定的超出面积部分即二层73.77平方米房屋并未交付给王功德，而是将二层交付给了张某某，锦融公司对此事实亦予以认可，王功德不存在占有超出回迁面积房屋的事实，故其不应缴纳该部分超出面积的房屋差价款。
第二，锦融公司虽将超出回迁部分的房屋交付给张某某，张某某对于共接收超出回迁面积158.39平方米房屋的事实亦予以认可，但锦融公司已于2013年8月22日为张某某出具包含超出回迁面积价款在内的销售不动产统一发票，并于2013年8月23日为其出具产权证明，证实张某某房款已全部缴清。虽锦融公司主张王功德出具的280，000.00元的欠据可以证实张某某尚拖欠房屋补偿款的理由，因张某某、王功德已于2003年3月26日离婚，王功德、张某某自离婚之日起为两个独立的经济主体，王功德所出具欠据的意思表示与张某某无法律关系。张某某所提供的由锦融公司出具的销售不动产统一发票以及产权证明，足以证实张某某已缴清全部房款。一审法院认为张某某未提交其已交齐全部房款的其它证据属举证责任分配不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，锦融公司主张张某某拖欠房屋差价款280，000.00的诉讼请求证据不足，本院不予支持。
综上，一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销安某市人民法院（2015）安民一初字第285号民事判决书；
二、驳回被上诉人安某锦融房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费5，785.00元、二审案件受理费5，500元，由被上诉人安某锦融房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　王宏艳 代理审判员　　刘　娜 代理审判员　　卢轶楠

书记员：张霖霖