张某某诉鹤岗市城市建设综合开发公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书

张某某
闫双双
鹤岗市城市建设综合开发公司
王占军（黑龙江吉相律师事务所）
曹景志（黑龙江吉相律师事务所）

原告张某某，女。
委托代理人闫双双（系原告之女），女。
被告鹤岗市城市建设综合开发公司，住所地鹤岗市南山区跃进街。
法定代表人池新，职务总经理。
委托代理人王占军，黑龙江吉相律师事务所律师。
委托代理人曹景志，黑龙江吉相律师事务所律师。
原告张某某诉被告鹤岗市城市建设综合开发公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理，依法由代理审判员蒋荣荣适用简易程序于2014年12月9日、2015年1月7日、1月14日公开开庭进行了审理，因案情复杂于2015年1月16日转为普通程序，由审判员王凤担任审判长，代理审判员蒋荣荣、人民陪审员杨延东参加合议，于2015年1月22日公开开庭进行了审理，原告委托代理人闫双双、被告委托代理人王占军、曹景志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，本案原、被告虽未在房屋买卖合同书中书面约定房屋的交付使用日期和违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第十条  一款:“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”之规定，原、被告的口头约定对双方也具有约束力，双方不仅应遵照房屋买卖合同书中所载的内容履行，亦应按照口头约定履行自己的合同义务。被告未按照双方约定的时间交付使用房屋其行为已构成了违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条  :“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当立即向原告交付房屋，并承担赔偿损失的违约责任。关于损失数额，原、被告在合同中虽没有约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，赔偿额的数额应为逾期交付期间的同地段同类房屋租金，即被告应承担赔偿原告从2012年12月31日至2014年12月31日期间共计24个月的同地段同类房屋租金标准的违约金。庭审中，原告表示为节省诉讼资源，不申请对同地段同类房屋租金进行评估，由人民法院参照市场价格进行判定，被告也表示对同地段同类房屋租金由人民法院判定。本院通过调查询问租住在南山区跃进街加油站对面的跃进街综合楼的承租人黄金龙、岳鹏飞、王刚，得出原、被告诉争房屋同类地段同类房屋的租金为500.00元左右，以此标准计算被告应赔偿原告违约金为12，000.00元。原告请求被告支付房屋差价损失57，650.00元，因双方并无约定且无法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共合同法》第十条一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，判决如下:
一、被告鹤岗市城市建设综合开发公司于本判决生效之日起五日内向原告张某某交付鹤岗市南山区跃进街爱民小区5栋2单元405室房屋。
二、被告鹤岗市城市建设综合开发公司赔偿原告张某某损失12，000.00元，此款于判决生效后十日内给付。
三、驳回原告张某某其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，541.25元，由原告张某某承担1，441.25元，由被告鹤岗市城市建设综合开发公司承担100.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。

本院认为，本案原、被告虽未在房屋买卖合同书中书面约定房屋的交付使用日期和违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第十条  一款:“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”之规定，原、被告的口头约定对双方也具有约束力，双方不仅应遵照房屋买卖合同书中所载的内容履行，亦应按照口头约定履行自己的合同义务。被告未按照双方约定的时间交付使用房屋其行为已构成了违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条  :“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当立即向原告交付房屋，并承担赔偿损失的违约责任。关于损失数额，原、被告在合同中虽没有约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，赔偿额的数额应为逾期交付期间的同地段同类房屋租金，即被告应承担赔偿原告从2012年12月31日至2014年12月31日期间共计24个月的同地段同类房屋租金标准的违约金。庭审中，原告表示为节省诉讼资源，不申请对同地段同类房屋租金进行评估，由人民法院参照市场价格进行判定，被告也表示对同地段同类房屋租金由人民法院判定。本院通过调查询问租住在南山区跃进街加油站对面的跃进街综合楼的承租人黄金龙、岳鹏飞、王刚，得出原、被告诉争房屋同类地段同类房屋的租金为500.00元左右，以此标准计算被告应赔偿原告违约金为12，000.00元。原告请求被告支付房屋差价损失57，650.00元，因双方并无约定且无法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共合同法》第十条一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，判决如下:

一、被告鹤岗市城市建设综合开发公司于本判决生效之日起五日内向原告张某某交付鹤岗市南山区跃进街爱民小区5栋2单元405室房屋。
二、被告鹤岗市城市建设综合开发公司赔偿原告张某某损失12，000.00元，此款于判决生效后十日内给付。
三、驳回原告张某某其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，541.25元，由原告张某某承担1，441.25元，由被告鹤岗市城市建设综合开发公司承担100.00元。

审判长：王凤
审判员：蒋荣荣
审判员：杨延东

书记员：刘一鸣