张丽江与张桂某、张某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告张丽江，农民。
委托代理人范春明，河北范春明律师事务所律师。
被告张桂某，农民，
委托代理人曲媛美。
被告张某某（系张桂某妹妹），农民。
委托代理人李森林。
被告黄冬生（系张某某丈夫），农民。
委托代理人张某某（系黄冬生妻子），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住赤城县赤城镇阳光小区C8号楼4单元301室。

原告张丽江与被告张桂某、张某某、黄冬生房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张丽江及其委托代理人范春明、被告张桂某及其委托代理人曲媛美、被告张某某及其委托代理人李森林，被告黄冬生的委托代理张某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张丽江诉称，我与被告张桂某于1988年12月15日登记结婚，婚后在赤城县赤城镇居住。1994年我与被告张桂某在赤城县赤城镇宏达村购买一处旧宅。当年在旧宅处盖了西房两间2003年又在该院拆了旧正房翻盖成了二层小楼（二楼一间，一楼两间）2007年，被告张桂某因我身患疾病在赤城县人民法院提出诉讼与我离婚，我有病要求张桂某按现有房产的价值给付我50万元，后张桂某离家出走，拒不到庭，法院作出了判决驳回了其诉讼请求。在此期间，因我父亲年迈半身不遂。两个孩子在外地高中、大学读书家中仅剩我一人，加之房子已经出租，我只好回老家一边照顾老人一边养病。在此期间的2010年上半年我还经常回家居住。后因自身疾病严重未回家。今年2月份被告张桂某再次在怀来县起诉与我离婚，我回赤城县寻找张桂某时才知道家庭共同财产该处宅院已被被告张桂某一人擅自处分。卖给其胞妹张某某夫妇了，被告张桂某与被告张某某、黄东升之间房地产处分行为应属无效。首先根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项之规定：共有的房地产在未经其他共有人书面同意的情况下不得转让。被告张桂某在原告不知情的情况下单独处分了共同财产显然违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以此房地产买卖合同因违反法律的强制性规定而当然无效。第三，被告张某某、黄东升夫妻购买被告张桂某的房地产时，对被告张桂某与我之间感情关系是知情的。一方未经另一方同意处分房产也是知情的。据女儿告知：该房仅售20万元人民币。显然低于市场行情，由此被告张某某、黄东升夫妻取得该房产属恶意串通，我已近老年，身体有病，辛苦的血汗钱已被损害。恳请法院依法确认三被告之间的房地产买卖合同无效。
被告张桂某辨称，1、房子是我个人的财产，与张丽江无关。房子是我父亲给我买的，买房钱是我父亲出的，当时买房子也只写了我名字，没有张丽江的名字，我的房子我有权处分。2、我卖房子实属无奈。我与张丽江夫妻感情不和，2007年我向法院提出离婚，法院开了一次庭，至今我不知道什么结果，开庭后，张丽江就没有与我联系，离开赤城县回到老家居住。在此次离婚诉讼中，我就房子处分给两个孩子，当时两个孩子均在高中读书，学费很贵，张丽江对家庭生活及孩子读书问题什么都不管，我只好打工维持生活。2008年，法院强制执行赤城县建设局的（赤建）罚字（2003）第1号行政处罚决定书，要拆除我家第二层房子，在执行过程中，由我一次性补偿第三人采光损失费30000元，我一个人借了30000元交了赔偿款。儿子在大学读书，女儿在高中读书，我无法为孩子交学费，只好卖房子，我的房子产权手续不全，又是违法建筑，无人敢买，就按当时市场最高价200000元卖给了我妹妹张某某和妹夫黄冬生。买房款一部分还了外债，大部分孩子读书生活用了。3、原告起诉已过诉讼时效。2008年高考结束后，我儿子张志远准备要上大学读书，打电话问其父亲张丽江，学费如何解决，其父亲不管，张志远说：“我妈说卖房子供我念书”。张丽江说：我不管，卖房子供孩子读书，张丽江是知道的。春节时，我女儿去看望其爷爷奶奶，见到其父亲张丽江，也跟张丽江说：我妈把房子卖了，给我和哥哥交学费。张丽江在我卖房子当年就知道了卖房子一事，但一直没有起诉，事过五年才起诉已过诉讼时效。根据《民法通则》第135条的规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，原告起诉已过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告张某某、黄冬生辨称，原告张丽江所述与事实不符。2008年7月3日，我夫妇与被告张桂某签订了房屋买卖合同。因我与张桂某系姐妹关系，原告张丽江不尽家庭义务，其两个孩子上学读书，在房屋买卖过程中，张桂某和两个孩子已经征得原告张丽江的同意。我以200000元人民币善意买的，有崔文富、王孝成中间作证。依照《合同法》相关之规定，是双方共同协商达成的协议。
原告张丽江提供以下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明个人身份情况。
2、2007年10月23日河北省赤城县人民法院民事判决书复印件一份，证明张桂某与张丽江离婚一案，法院依法驳回原告张桂某的离婚诉讼请求。
3、2007年6月27日原告张桂某诉张丽江离婚一案庭审笔录复印件一份，证明张桂某当庭称述时，已说清了夫妻共同财产有二层楼房一处，楼上一间，楼下两间，西房一处两间。
4、赤城县人民法院（2003）赤行初字第2号行政裁定书复印件一份，证明赤城县建设局申请法院执行赤城县建设局的（赤建）罚字（2003）第号行政处罚决定书，张桂某补偿了第三人采光损失30000元。
5、房屋买卖合同书复印件一份，证明2008年7月3日，张桂某以价值200000元，将坐落在赤城镇宏达村房产两处卖给其妹妹张某某和妹夫黄冬生。
6、张某某、黄冬生2012年9月9日将买张桂某的两处房产置换给鸿都嘉苑在建楼房，其置换了四套楼房（面积均为117.75平方米）地下室三间，车库两间。
7、民事起诉状复印件一份，证明张桂某2007年6月1日起诉与张丽江离婚，撤诉后，现双方分居6年之久。
被告张桂某提供以下证据：
1、李宝珍证明一份，证明在1991年，张桂某父亲张有荣出资5500元，给其女儿张桂某买了李宝珍两间房子。
2、宋进元证明一份，证明在1991年，张有荣出资5500元给其女儿张桂某买李宝珍房子两间。
3、典当房屋契约复印件一份，证明李宝珍盖新房缺资金将其私有的宏达西街52号一出水正房两间，租赁给本村张桂某居住，租赁费5500元，为李宝珍借款无利息，住房不纳房租，从1991年5月6日至1992年10月6日止，有效期一年半，李宝珍借款到期后，没能力归还张桂某借款，未回赎房屋，其房屋视为绝卖给张桂某。
4、买卖房屋合同书复印件一份，证明在2008年7月3日，张桂某以价值200000元，将坐落在赤城镇宏达西街54号房产两处卖给其妹妹张某某和妹夫黄冬生。
5、2008年7月3日，张丽江和张桂某的长子张志远和次女张会写的证言一份，证明父母感情不和，分居一年多，在此期间父亲未支付抚养费，靠母亲收入维持生活，因读大学，读高中，母亲无能力支付高学费，所以我们兄妹和母亲商议将宏达西街的房子卖掉。
6、闫爱平证明一份，证明闫爱平于2006年7月8日租赁的张桂某的房居住，2007年7月8日是张桂某收的房租，2008年7月8日房租是张某某收的，张丽江跟我要房租我没给他。
7、张会写的一份请愿书，证明其父母感情不和。
8、张志远和张会读书所花的费用。两人计229200元
9、河北省赤城县人民法院行政裁定书复印件一份，证明被执行人是张桂某，罚款是张桂某交的，所以此二层楼房是张桂某自己的。
10、房屋所有权证赤政确字第0055号，证明李宝珍私有房屋坐落赤城镇宏达村西街52号平房两间。发证时间1988年6月30日。
被告张某某提供以下证据：
1、房屋置换协议复印件一份，庞兵、赵志江、李庭、陈建福签订了房屋对换协议，张某某、黄冬生将购买张桂某的房产置换了毛楼110平方米的三套。开发商施工日期为自2011年3月5日至2012年12月31日。
被告张桂某对原告的7份证据质证认为，对原告1、3、4、5、6、7均无异议。对证据2认为没有领到法律文书不知结果。
被告张某某对原告的7份证据质证对1、3、4、5、6、均无异议，对证据2、7认为不予质证。
原告对被告张桂某的6份证据质证对1、2、不予质证，对证据3承认真实性，是以典当的形式出售的房屋。对证据4不认可，房屋买卖合同书上，不是亲笔签字，都是打印的名字，是虚假合同。对证据5有异议，两个孩子作一个书证是不容许的，不符合证据规则，对证据6、7、8、质证认为对本案无因果关系，不认可。对证据9无异议。
原告对张某某的证据无异议。
被告张桂某对被告张某某的证据真实性无异议，意见：原告应该知道房子已被拆迁2011年原告已知道房子，被拆迁的事实。
经审理查明，张丽江与张桂某原系夫妻关系，于1988年12月15日登记结婚（婚后生育长子张志远，长女张会已长大成人），在赤城县赤城镇宏达西街52号院居住，双方因感情不和，张桂某于2007年6月1日曾诉至人民法院要求与张丽江离婚，经本院审理后，于2007年10月23日判决驳回了张桂某的诉讼请求，双方分居至今，两个孩子读书，将房子出租，张桂某离家出走，张丽江回到怀来县东花园镇老家居住养病，照顾其老人，2013年2月28日，张桂某再次向怀来县人民法院提出与张丽江离婚诉讼，怀来县人民法院于2013年5月13日作出（2013）怀民初字第207号民事判决书，判决准予张桂某与张丽江离婚。关于双方涉及到共同财产房屋问题，被告张丽江可另行主张权利。张丽江不服一审判决提起了上诉，二审于2013年7月27日作出判决维持原判。1991年5月6日张桂某以5500元典当李宝诊两间一出水正房，点期一年半，（1991年5月6日至1992年10月6日止）到期李宝珍未回赎，视为绝卖，1994年张桂某与张丽江盖了两间西房，2003年又在这两间房院落翻盖成了二层楼房一处，楼上一间，楼下两间。翻盖时，未经建设局批准，建设局作出了（赤建）罚字（2003）第1号行政处罚决定书，于2003年10月23人向本院提出申请执行，本院于2008年6月30日作出行政裁定书，执行和解，张桂某补偿第三人李振江采光损失30000元。2008年7月3日张桂某未经张丽江同意将这一处二层楼房及两间西房以价格200000元卖给了其妹妹张某某和妹夫黄冬生，2012年9月9日，张某某、黄冬生夫妇将购买张桂某的赤城县赤城镇宏达西街52号二层楼房（楼上一间，楼下两间）西房一处两间，置换给鸿都嘉苑在建楼房，置换了鸿都嘉苑二单元6102室，三单元5102室，四单元1201室，二单元1201室，毎套楼房面积均为：117.75平方米。地下室三间，车库两个。庭审时，张丽江称，其在2010年上半年还经常回来居住，2013年2月份张桂某再次起诉离婚其来找张桂某时，才发现共同财产楼房被张桂某擅自处分。其儿子张志远出庭作证，证明，他和其妹妹张会读书没钱，他于2008年7、8月份给其爸爸打过电话要过钱，他说其爸爸不管，他和其爸说那就把房子卖了，得到张丽江的拒绝挂断了电话。张桂某称，当时其买李宝珍的两间房时是其父亲张有荣给其花钱买的，此房屋属于她的。卖房钱，除去罚款30000元，剩余的部分供两个孩子读书用了。

本院认为，原告张丽江与被告张桂某于1988年12月15日登记结婚，在赤城镇安家立业，张丽江户口原籍在怀来县东花园镇未迁移，婚后于1991年5月6日以张桂某名下典当李宝珍坐落在赤城镇宏达西街52号两间平房，到期未赎回，视为绝卖，无论是张桂某出资买的还是其父亲出资赠与的，此房屋均属于张丽江和张桂某夫妻的共同财产。张桂某2007年6月1日起诉与张丽江离婚，双方分居至今长达6年之久，张桂某未征得张丽江的同意擅自做主将夫妻共同财产二层楼房和两间西房卖给其妹妹张某某、妹夫黄冬生。共有的房地产在未经其他共有人书面同意的情况下不得转让，然而被告张桂某在原告不知道的情况下独自处分了共同财产显然违反了法律的有关规定，其没有处分共同财产的权利，其行为属于无效的民事行为，被告张桂某提出其卖房供孩子念书是征得原告同意的，原告是知道的其理由不足不予支持。被告张桂某提出原告主张的权利已超出诉讼时效的理由不足，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条之规定判决如下：

被告张桂某与被告张某某、黄冬生之间签订的房屋买卖合同为无效合同。
案件受理费80元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审判长 司平
审判员 郭晓霞
审判员 胡成

书记员： 孙秀荣