张某某与李某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市桥东区。被告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市桥西区。

原告张某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告李某某给付欠款10000元，并支付截止至2018年3月1日共7个月的利息2100元（月息3%），误工费5000元，加油费1500元，因被告没有办理土地证导致未能过户，延误房屋贷款15天而产生的垫资费用6000元，以上共计24600元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月9日签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告的房屋一套，房屋总价款1000000元，原告按照合同约定将前期900000元房款打给了被告，后期100000元约定于2017年6月15日贷款下来后给付。但由于被告不具有土地证原因不能过户，导致原告按揭贷款不能按时批下来，原告未能按照合同约定的2017年6月15日将剩余房款100000元给付被告。2017年8月3日贷款审批放款500000元，被告扣除房屋尾款100000元，剩余400000元应当返还原告，但被告却仅返还390000元，剩余10000元未予返还，其后，我因多次催要，往返于北京和张家口两地，产生加油费、误工费、前期垫资费若干，故诉至法院，望判如所请。被告辩称：由于原告未按合同约定给付剩余房屋尾款，我扣除违约金10000元并无不当。原告主张的返还10000元及利息、误工费、加油费、垫资费均无事实与法律依据，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2017年4月9日，原被告双方签订了房屋买卖合同1份，合同对房屋坐落、付款时间、付款方式违约责任进行了约定。合同签订后后，原告按照合同约定的付款时间将前期房款900000元打入了被告账户，剩余100000元于2017年6月15日贷款下来后给付。以上事实有原告提交的房屋买卖合同予以证实，本院予以确认。当事人双方存在的争议事实和焦点为：原告主张的10000元及利息、为催要10000元所产生的加油费1500元、误工费5000元、垫资费6000元，被告是否应当返还或给付。原告为证明其诉求，还向本院提交了以下证据：1、房屋坐落图、产权证、贷款记录各1份，拟证明房屋的坐落、产权登记在原告名下、贷款下来后被告仅返还390000元，尚欠10000元未返还；2、加油费票据及务工证明各1份，拟证明为催要欠款产生加油费1500元、误工5000元；3、由桥东区张忠房屋中介服务部出具的证明1份，拟证明被告因急需用钱，前期房款900000元中的400000元是原告从民间高利贷筹措所得，为此支付高息6000元。被告对房屋坐落图、产权证、贷款记录无异议，对加油费及误工费、桥东区张忠房屋中介服务部出具的证明有异议，不认可证明目的。被告就其抗辩提交的证据有：1、给经办人赵娜打款15000元的银行流水明细，拟证明过户需要办理土地证，为此支付了费用；2、工行打款记录1份，拟证明银行发放贷款时间为2017年8月3日，已经超出原告应当给付尾款的合同约定时间。原告对以上证据不认可，认为过户需要办理土地证，由于未办理土地证不能过户导致了贷款延期，以上证据达不到被告的证明目的。本院认证意见：对原告提交的房屋买卖合同、房屋坐落图、产权证、贷款记录，被告无异议，予以认定，对务工证明，由于原告未提交相关工资明细及往返张家口的相关交通票据仅凭原告所在单位书面证明不足以证实误工期限及误工工资，故不能证明与本案的关联性，不予认定。对加油费票据，其上载明日期为2018年3月17日，时间跨度较大，也不能证明与本案的关联性，不予认定。对桥东区张忠房屋中介服务部出具的证明，按照合同约定时间给付前期房款900000元属于原告义务，原告应当给付的400000元房款包括在前期的900000元之内，故无论原告采取何种方式去筹集资金也与被告无关，故原告为履行约定给付房款的义务从民间筹资所应付的利息被告不应当给付。对该证据不予采信。关于被告提交的工行的打款记录，以上证据证明原告办理的贷款放款时间，原告无异议，予以认定，关于办理土地证的费用15000元的打款明细表，仅证明办理土地证的花费，办理土地证是被告义务，不属于本案争议焦点所审理的范围，不予认定。
原告张某某与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某、被告李某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，原、被告于2017年4月9日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于原告主张的10000元是否应当返还及被告是否应当给付利息的问题，双方于2017年6月2日去房管局过户时遇政策调整，办理房屋过户手续需要土地证，该政策调整属于不可抗力，合同约定的尾款100000元的打款时间为2017年6月15日前银行商业或公积金贷款放款当天结清。而被告陈述办理完土地证的时间为2017年6月13日，前后相隔仅两天时间，按照银行贷款审批流程，办理完过户才能进行下一步的按揭贷款，若要求原告2天时间内将贷款审批事宜办理完毕显属不现实。不可抗力事由非归因于原、被告任何一方的过错所导致。即使如被告辩称的是由于原告丈夫贷款资质不符而导致贷款延后，但从被告土地证办理下来至原告贷款审批下来前后仅剩2天时间，因不可抗力事由要求原告承担不能如期给付剩余房款的违约责任显属不当。该不可抗力事由属于情势变更，导致合同目的不能如期实现，被告应当将剩余欠款10000元予以返还原告。关于利息问题，原告于2017年8月3日办理完贷款事宜便将500000元打入被告账户，被告应当将尾款100000元扣除后的400000元全部返还，如今仅返还390000元，剩余10000元未返还必然对原告造成损失，原告的损失即为利息损失，现原告主张至2018年3月1日的利息2100元明显过高，本院酌情调整为自2017年8月3日从被告逾期返还之日至2018年3月1日，按照中国人民银行同期贷款利率6%，计算为345元（10000元*6%÷365天*210天），被告应当给付。二、关于加油费、误工费、垫资费，由于加油费和误工费不能证明与本案的关联性，垫资费属于原告应当履行给付房款义务所产生，故结合本院对原告所提供证据的认证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条、最高人民法院关于《审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告李某某于本判决生效之日起十日内一次性返还原告张某某剩余欠款10000元、利息345元；二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，由被告李某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审判员　　李桂滨

书记员：赵晨辉