张云祥与金万红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张云祥，男，1965年7月5日生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：张佳佳(系原告张云祥之女)，住上海市闵行区。
　　被告：金万红，男，1978年8月13日生，朝鲜族，住吉林省舒兰市。
　　委托诉讼代理人：钱亮，上海市浩信律师事务所律师。
　　原告张云祥与被告金万红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告张云祥及其委托诉讼代理人张佳佳、被告金万红的委托诉讼代理人钱亮到庭参加诉讼。2018年7月6日，经当事人同意，并由本院院长批准，延长本案适用简易程序审理的期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告张云祥向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁协议》于2017年12月28日解除，被告返还位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX号房屋；2、被告支付自2014年12月起至实际返还房屋之日止拖欠的租金以及占有使用费(2014年12月至2018年4月共欠付72,100元，自2018年5月起至实际返还房屋之日止按每月18,000元的标准计算)；3、被告支付解约违约金18,000元；4、被告支付自2014年12月12日起至实际支付之日止的滞纳金；5、被告支付物业费30,106.80元(自2015年7月至2018年6月，每月标准为836.30元)。审理中，原告确认被告在2018年6月23日又支付了2018年5月份的租金15,000元，并同意在第2项诉请中做相应抵扣并撤回了第4项诉讼请求。事实和理由：2010年12月13日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定原告将上海市松江区九亭镇涞坊路XXX号商铺(以下简称“涉案商铺”)出租给被告。但被告一直未按合同约定支付租金，未足额支付租金并拖欠物业费。原告曾多次催促被告按时足额缴纳租金及物业费，但被告不予理睬。因被告欠付租金和物业管理费，2017年12月27日，原告向被告发函要求解除合同。但被告至今未搬离，也未支付欠付的租金及物业费。依据《商铺租赁协议》第九条的约定，被告还应当支付解约违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向本院提出以上诉讼请求，望判如所请。
　　被告金万红辩称：不同意解除合同、返还房屋；原、被告在履行《商铺租赁协议》过程中，口头协商变更了租金标准，被告一直按约足额支付，且原告主张的2016年12月前的欠付租金均已超过诉讼时效；被告不存在违约行为不应支付违约金，且依据《商铺租赁协议》的约定，解约违约金的金额为12,000元，并非18,000元；关于物业费，对于自2015年7月至2018年6月共欠付30,106.80元物业费的事实及金额均无异议，但原、被告曾口头协商每人各半承担，故被告愿意负担一半。
　　本院经审理认定事实如下：涉案商铺于2009年1月11日核准登记在原告张云祥名下。
　　2010年12月13日，原告作为甲方、出租方，被告作为乙方、承租方，签订《商铺租赁协议》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方。第三条约定租期自2010年12月12日起至2018年12月31日止。第四条第1款约定，涉案商铺月租金为12,000元，该租金标准三年内不变，自第四年起，双方协商对租金进行调整。第2款约定，乙方一次交付三个月的租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的千分之三支付违约金。第3款约定：2010年12月12日至2013年12月12日每月房租为12,000元；2013年12月12日至2014年12月12日每月房租为13,200元；2014年12月12日至2015年12月12日每月房租为14,400元；2015年12月12日至2016年12月12日每月房租为15,600元；2016年12月12日至2017年12月12日每月房租为16,800元；2017年12月12日至2018年12月31日每月房租为18,000元。第五条第1款约定，甲方交付商铺时，乙方支付一个月租金的保证金12,000元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充协议约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第2款约定，租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。第九条第1款约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金。给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的还应赔偿造成的损失与违约金的差额。……(4)乙方逾期支付租金累计超过10天的；(5)乙方逾期不支付水、电、电话、有线、物业管理费等费用累计超过15天的。该协议另对其它租赁事宜作了约定。
　　2017年7月24日，原告向被告发送一份《催款函》，载明：根据双方2010年12月13日签订的商铺租赁协议，你应按时交付每季度的房租，截止至今日，你尚欠租金76,200元，并且你自2015年7月1日至今的物业费尚未支付。请于收函后5个工作日内支付上述租金以及物业费。如逾期不支付，我方将追究你的违约责任，并和你解除商铺租赁协议。被告于2017年7月25日签收该份函件。
　　另查明：2014年12月25日、2015年1月25日、2015年2月17日，被告分别向原告支付租金12,500元；2015年3月13日、4月23日、5月18日、6月23日、7月23日、8月13日、9月21日、10月14日、12月4日、12月25日，被告分别向原告支付租金13,000元；2016年2月4日，被告向原告支付租金13,500元；2016年3月4日、3月18日、4月28日，被告分别向原告支付租金14,000元；2016年5月30日、7月2日、8月1日、9月5日、9月28日、11月1日，被告分别向原告支付租金14,500元；2016年12月6日，被告向原告支付租金4,000元,2016年12月12日，被告向原告支付租金10,500元；2017年1月3日、2月4日、3月14日、4月6日、5月5日、6月1日、7月1日、7月26日、8月31日、9月20日、10月27日、11月27日、2018年1月2日、2月5日、3月21日、4月8日、5月17日、6月23日，被告分别向原告支付租金15,000元。
　　审理中，原告还提供了：1、2016年2月16日的《催告函》，敦促被告支付自2014年12月12日起至2016年3月11日止的欠付租金及两年的物业费；2、2017年12月27日的《合同解除通知函》，通知被告解除合同并要求被告于2017年12月31日前搬离房屋、支付欠付的租金、物业费、水电费，该函的快递凭证显示2017年12月28日由他人收(同事)。被告否认曾收到上述两份函件。被告还提供了：1、2016年12月6日被告与案外人于某签订的《店面租赁合同》，以证明其将涉案商铺一楼部分转租给了案外人于某。原告对被告转租的事实无异议，但对《店铺租赁合同》的真实性表示无法确认，亦不确认次承租人是否是于某。2、2018年4月被告与案外人于某的谈话录音光盘及文字整理稿，以证明原、被告口头协议变更了租金标准并约定物业费各半承担。原告对真实性无异议，但认为变更租金及物业费各半承担的内容均系被告单方陈述，不能达到证明目的。
　　审理中，原、被告确认：被告支付了保证金12,000元；《商铺租赁协议》约定租金三月一付，但并未约定具体的支付时间；被告将涉案商铺一楼转租给三户次承租人，二楼系被告自用；2018年2月12日，原告向本院提起诉讼。原告陈述：其同意将保证金12,000元抵扣租金；双方并未约定物业费的具体支付时间，但其于2017年7月24日向被告发送的《催款函》中对缴纳物业费进行了催告；租金支付时间按照传统应是先付后用；租赁合同解除的后果已全部提出；不追加次承租人为第三人参加诉讼，由此导致的执行障碍等诉讼风险其愿意自行承担。被告陈述：关于租金支付时间，双方履行较为宽松，每期租金滞后一个月左右支付均为合理；如果法院认定合同解除，则对于合同解除的后果其另案主张。
　　以上事实，有上海市房地产权证、《商铺租赁协议》、《催款函》、借记卡账户历史明细清单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告签订的《商铺租赁协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。依据《商铺租赁协议》的约定，如被告逾期支付租金累计超过10天的或逾期不支付物业费超过15天的，原告享有合同解除权。虽然《商铺租赁协议》对租金及物业费的支付时间均未作约定，但从在案证据看，自2014年12月起直至2018年5月，被告每月租金均未足额缴纳，原告于2017年7月24日向被告发送的《催款函》也就在此之前欠付的租金及物业管理费进行了催缴，但被告至今未能缴纳。因此，原告享有合同解除权。被告辩称双方口头协商变更了租金标准，但从被告提供的光盘及文字整理稿看，关于租金变更及物业费各半负担的陈述均为被告单方面自述，无法达到被告的证明目的，故对被告此项辩称意见本院不予采纳。关于合同解除的时间，因原告向被告发送的《合同解除通知函》显示系由他人签收，被告又否认收到该份函件，故该份函件的送达时间不能视为合同的解除时间，本院将本案起诉状副本的送达日期即2018年4月18日作为合同解除之日。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应当向原告返还涉案商铺。关于原告要求支付自2014年12月起欠付的租金及占有使用费的诉请，被告提出了诉讼时效的抗辩，对此本院认为，当事人对支付期限没有约定或者约定不明确，又不能就此达成补充协议的，租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付。因此，自2014年12月12日至2015年12月11日的租金，被告应当在2015年12月11日前支付。该部分租金的诉讼时效至2016年12月11日届满。自2015年12月12日至2016年12月11日的租金，被告应当在2016年12月11日前支付。2017年7月24日原告向被告发送《催款函》对之前欠付的租金进行催讨，产生诉讼时效中断的效果。《催款函》要求被告于收函后5个工作日内支付欠付的租金及物业费，该函被告于2017年7月25日收悉，即被告应于2017年8月1日前支付欠付租金及物业费。被告未能支付，诉讼时效自2017年8月2日起重新计算，2018年2月12日，原告向本院提起诉讼，诉讼时效再次中断。因此，自2015年12月12日至2016年12月11日的欠付租金，被告应当支付。自2016年12月12日至2017年12月11日的租金，被告应当在2017年12月11日前支付，因2018年2月12日原告提起诉讼，故同样不存在超过诉讼时效的问题。经计算，自2015年12月12日至2018年6月11日被告应付的租金及使用费共计496,800元【自2015年12月12日至2016年12月11日为187,200元，计算方式：15,600元×12个月；自2016年12月12日至2017年12月11日为201,600元，计算方式：16,800元×12个月；自2017年12月12日至2018年6月11日为108,000元，计算方式：18,000元×6个月】。自2015年12月12日至2018年6月11日被告实际支付的租金及使用费共计440,000元【13,000元+13,500元+14,000×3个月+14,500元×7个月+15,000元×18个月】。因此，自2015年12月12日至2018年6月11日，被告尚欠付租金及使用费56,800元，应当支付原告。自2018年6月12日起，被告应按每月18,000元的标准向原告支付房屋占有使用费。关于保证金12,000元，原告同意抵扣欠付租金，本院予以准许。抵扣保证金后，自2015年12月12日至2018年6月11日，被告尚欠付租金及使用费44,800元。
　　关于原告要求支付解约违约金18,000元的诉请，本案系因被告逾期支付物业管理费等费用导致合同解除，依据《商铺租赁协议》第九条的约定，被告应当支付相当于一个月租金的违约金。此处所指的一个月租金，应指合同解除之日所对应的租金标准，故对原告该项诉请本院予以支持。被告辩称应按12,000元的标准计算解约违约金的意见，本院不予采纳。
　　关于物业费，被告对欠付金额无异议，但认为原、被告协商一致各半承担，本院认为，被告并未提供证据证明双方合意变更了《商铺租赁协议》对被告承担物业管理费的约定，故对原告该项诉请本院予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项之规定，判决如下：
　　一、确认原告张云祥与被告金万红在2010年12月13日签订的《商铺租赁协议》于2018年4月18日解除；
　　二、被告金万红于本判决生效之日起十日内将上海市松江区九亭镇涞坊路XXX号房屋返还给原告张云祥；
　　三、被告金万红于本判决生效之日起十日内支付原告张云祥欠付的租金及使用费(2018年6月11日前被告欠付租金及使用费44,800元，该金额已扣除保证金12,000元；自2018年6月12日起至实际返还房屋之日止，按每月18,000元的标准计算)；
　　四、被告金万红于本判决生效之日起十日内支付原告张云祥解约违约金18,000元；
　　五、被告金万红于本判决生效之日起十日内支付原告张云祥物业费30,106.80元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,864元，减半收取1,432元，由原告张云祥负担233元(已付)，由被告金万红负担1,199元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨惠星

书记员：李  俊