张某某与上海祥客房地产经纪事务所居间合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地河南省济源市，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：梁伟，上海市外滩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张君毅，上海市外滩律师事务所律师。
　　被告：上海祥客房地产经纪事务所，注册地上海市闵行区。
　　投资人：孙凤，经理。
　　委托诉讼代理人：龙仲富，男。
　　原告张某某与被告上海祥客房地产经纪事务所居间合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理。依法由审判员林叶适用简易程序于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人张君毅，被告上海祥客房地产经纪事务所的投资人孙凤及其委托诉讼代理人龙仲富到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。
　　原告张某某向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失人民币(币种下同)40,000元。
　　事实和理由：原告经被告居间介绍欲购买坐落于上海市闵行区富岩路XXX弄XXX号XXX室的房屋(即本案涉案房屋)，并就此于2016年11月12日与被告及案外人赵某某签订了《房屋买卖居间合同》，原告于合同签订当日支付了定金50,000元。居间合同中第十五条约定：甲乙双方的约定如乙方银行贷款审批不下来，甲乙双方不造成违约，甲方应退还定金，时间仅限签订此合同7个工作日内。(合同甲方：赵某某、乙方：原告张某某、丙方：上海祥客房地产经纪事务所业务员龙仲富)。此后7个工作日内银行未能答复批贷结果，故原告经被告协调与案外人于2016年11月25日签订《补充协议》变更了签约日期。由于银行未通过原告的贷款，原告于2016年12月5日发《通知函》给案外人赵某某要求解除合同，并退还定金50,000元。案外人赵某某同意解除合同但不同意退还定金，于是原告将案外人赵某某诉至法院，但一审法院以居间合同第十五条的内容为依据判决原告败诉。原告不服，提起上诉，在二审法院主持下，从减少损失的角度出发，最终原告与案外人于2018年4月24日达成和解，案外人赵某某退还原告10,000元。另外，原告就购买该房屋的贷款事宜也是委托被告办理。原告认为，被告作为专业的房屋买卖居间方，在明知贷款审批不可能在7个工作日内作出审批的情况下，仍在居间合同第十五条中为原告设定了既不符合交易常识又不可能做到的合同义务，属于未向其委托人如实报告订立合同的事项，隐瞒了与订立合同有关的重要事实，提供了虚假情况。何况，原告的银行贷款事宜也是委托被告办理的，被告作为专业机构应知道无法在7个工作日内办结，事实上被告也确未能在其设定的7个工作日内完成贷款的办理。因此，被告在居间合同订立时的过错显而易见，由此给原告造成的损失，理应由被告承担，故原告诉至法院。
　　被告上海祥客房地产经纪事务所辩称，不同意原告的诉讼请求。如果原告丈夫的征信没有问题，被告是可以在7天内知晓贷款是否能够办理下来。现在由于原告丈夫的征信存在问题，所以被告在7天内不知道贷款是否可以办理下来，因此是原告没有如实告知情况，且此后被告也积极找房东办理此事，被告也没有回避自己的责任。之后，原告和原告丈夫私下找房东解除合同，也没有经过被告，且定金也是给房东的，被告没有收取任何费用。现原告已经和房东打过官司且已败诉，故法院已经对于合同的相关事宜作了认定。
　　本院经审理认定事实如下：2016年11月12日，原告张某某(购买方，签约乙方)与案外人赵某某(出售方，签约甲方)及被告上海祥客房地产经纪事务所的经办人龙仲富(居间方，签约丙方)签订《房屋买卖居间合同》1份，约定由乙方购买甲方坐落于上海市闵行区富岩路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋成交价1,990,000元，甲乙双方签订本合同时，乙方支付甲方定金50,000元；甲、乙双方于2016年11月25日前至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》；乙方于2016年11月12日前支付甲方房款50,000元，2016年11月25日前支付房款550,000元，贷款1,380,000元由银行在甲乙双方交易过户后放至甲方指定银行账户，乙方于交房当日支付甲方尾款10,000元，如乙方贷款发生困难或贷款不足，则乙方承诺以现金补足房款；合同第十条居间方(丙方)之义务：丙方为居间该房屋所做市场调查、广告企划、买卖交涉、差旅出勤等各项活动支出，均由丙方负责，丙方不得以任何理由请求甲方、乙方补贴；丙方应随时依甲方、乙方之查询，向甲方、乙方报告该房屋办理产权交易过户进展情况，对该房屋的现状和瑕疵，丙方负有诚实告知乙方之义务；合同第十三条居间方(丙方)有下列情形之一的，即构成丙方违约，甲方、乙方可随时解除本合同，丙方应按照合同明确的房屋成交价的2%作为违约金标准，向利益受损害方支付违约金：1、未经甲方、乙方书面同意，擅自改变为甲方、乙方服务的房地产居间事项的；2、利用买卖双方(甲方、乙方)的个人信息或证件资料牟取不正当利益的；3、违反国家法律、法规或与他人恶意串通，损害当事人利益的；合同第十五条手写约定：甲乙双方约定如乙方银行贷款审批不下来，甲乙双方不造成违约，甲方应退还定金(时间仅限签订此合同7个工作日内)。
　　签约当日，原告张某某向案外人赵某某支付了购买涉案房屋的定金50,000元。
　　2016年11月13日，原告张某某通过微信与被告工作人员龙仲富联系贷款事宜，原告发送了银行水流单，被告工作人员龙仲富要求原告提供征信报告。
　　2016年11月23日，被告工作人员龙仲富通过微信告知原告张某某其找了几家银行都答复贷款做不了，并提出支付包装费借用原告朋友的名义充当原告丈夫进行贷款，或贷1,000,000元公积金，剩余款项凑足现金或做抵押贷款或消费贷款的方式，原告回复表示要商量一下。
　　2016年11月25日，原告张某某(购买方)和案外人赵某某(出售方)签订《补充协议》1份，约定经过买卖双方同意，关于富岩路XXX弄XXX号XXX室房屋首付款，由原先的2016年11月25日之前更改为2016年12月10日之前。
　　2016年12月3日，被告工作人员龙仲富通过微信告知原告张某某其直接找房东私下解除合同违反了约定，过了12月10日合同期房东有权不退定金。原告回复表示贷款办不了不构成违约。被告工作人员龙仲富回复表示系原告隐瞒事实真相，造成违约。
　　2017年2月21日，原告张某某以在原告因贷款审批不通过，明确告知赵某某合同解除的情况下，返还房款的条件已成就为由，提起(2017)沪0112民初5090号案件的诉讼，要求确认张某某和赵某某于2016年11月12日签订的《房屋买卖居间合同》于2016年12月5日解除，并要求赵某某返还张某某房款50,000元。本院对(2017)沪0112民初5090号案件审理后认为，张某某与赵某某签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人均应恪守。合同中明确约定，若张某某贷款审批不下来，赵某某应退还定金，但“时间仅限签订此合同7个工作日内”。过了7个工作日，张某某如因无法从银行获得贷款而解除合同，即应受定金罚则的约束，无权主张定金的退还。张某某认为7个工作日的约定系催告居间方迅速为张某某办理贷款，与事实不符，张某某认为该款系房款，本院不予采纳。张某某后于2016年12月5日向赵某某发函要求解除上述合同，赵某某当天收到该函，也同意解除该合同，故法院确认合同于该日解除。导致合同解除的责任在于张某某，故张某某要求退还50,000元，本院不予支持，并于2018年1月23日判决确认张某某与赵某某签订的关于上海市闵行区富岩路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋买卖居间合同》于2016年12月5日解除，并驳回了张某某的其余诉讼请求。判决后，原告张某某因不服(2017)沪0112民初5090号民事判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。在(2018)沪01民终4017号案件的审理期间，原告张某某与案外人赵某某于2018年4月24日达成《和解协议书》，约定：一、张某某与赵某某签订的关于上海市闵行区富岩路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋买卖居间合同》于2016年12月5日解除；二、赵某某于2018年4月24日返还张某某定金10,000元；三、一审案件受理费1,050元，二审案件受理费1,050元，减半收取计525元，均由张某某负担；四、双方就本案无其它争议。此后，原告张某某申请撤回上诉，上海市第一中级人民法院于2018年4月27日裁定准许张某某撤回上诉。
　　2018年7月5日，原告张某某以诉称之理由向本院提起诉讼。
　　另查明，被告上海祥客房地产经纪事务所成立日期为2016年12月16日，被告在庭审中确认龙仲富在《房屋买卖居间合同》上的签字系代表被告。
　　针对以上事实及诉讼请求，原告张某某向本院提供了如下证据：
　　1、《房屋买卖居间合同》一份，证明原、被告之间存在居间关系，被告未能如实向原告披露真实情况，导致原告签署了第十五条不切实际的合同内容。
　　2、《补充协议》一份，证明7个工作日没有获得银行审批结果，经被告协调变更了签约时间，但被告未提醒原告变更第十五条内容。
　　3、《定金收据》一份，证明原告已支付了定金50,000元。
　　4、微信聊天记录一份，证明原告将贷款事宜委托被告办理，被告对贷款的进度是全然知情的，且被告已经知晓原告无法贷款，明知有阻碍但极力向原告说贷款是没有问题的。
　　5、(2017)沪0112民初5090号民事判决书、(2018)沪01民终4017号民事裁定书、《和解协议书》各一份，证明法院以居间合同第十五条的约定为依据判决原告败诉，原告承担了50,000元的定金责任，经二审调解原告挽回了10,000元的损失，还有40,000元的损失。
　　被告上海祥客房地产经纪事务所对原告张某某所提供的证据经质证后认为：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但认为系买卖双方在其主持下自行签订的；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但认为原告没有提供完整的微信记录，被告是没有义务也没有权利办理贷款的，其只是陪同贷款，是否可以办理贷款是看客户的征信；对证据5的真实性均无异议。
　　被告上海祥客房地产经纪事务所针对其辩称，向本院提供了微信聊天记录一份，证明其已经告知原告黑户是无法办理贷款的，如果找其他中介贷款买房的话，其是要告原告的，是违法的。
　　原告张某某对被告上海祥客房地产经纪事务所提供的证据经质证后认为：真实性无异议，确实是原告和被告之间的聊天记录，但认为时间发生在2016年12月3日，且无法看出原告跳开被告和房东交易的内容，只能证明被告在12月份告知原告无法办理贷款。
　　本院结合原告张某某、被告上海祥客房地产经纪事务所对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，本院认为上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，本案的争议焦点在于被告是否存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害了原告的利益。被告作为居间方，其在居间合同项下的主要义务为向房屋交易双方如实报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介服务。原告主张被告作为专业机构理应知道无法在7个工作日内完成贷款的办理，且一直在误导原告让原告以为可以继续交易，造成了原告的损失。对此，本院认为，第一、《房屋买卖居间合同》中关于买方贷款审批不成的法律后果及责任承担系由买卖双方决定，原告作为购房人，更应审慎对待自身重大资产购置行为，理应清楚相关的贷款政策以判断自身是否有资格办理贷款，并对自身的购买条件有合理的预见，理应对自己作出的民事法律行为尽到必要、合理的注意义务；第二、买卖双方于2016年11月25日通过签订《补充协议》变更了首付款的时间，此时已超过了2016年11月12日《房屋买卖居间合同》中第十五条双方约定的如买方银行贷款审批不下来，出售方退还定金的时间，而根据原告与被告工作人员的微信来看，原告已知晓贷款审批存在风险，但买卖双方对于该问题并未重新进行过约定；第三，根据买卖双方在《房屋买卖居间合同》中对于付款方式的约定，也明确了如买方贷款发生困难或贷款不足，则买方承诺以现金补足房款，因此，不能贷款并不必然导致原告与案外人赵某某就涉案房屋的买卖无法履行。综上，原告主张被告赔偿因合同解除导致的损失40,000元，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：
　　驳回原告张某某的诉讼请求。
　　案件受理费减半收取计人民币400元，由原告张某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：林  叶

书记员：高  燕