张某某与孙某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告张某某。
委托诉讼代理人回增亮，河北东方伟业律师事务所律师。
被告孙某。
委托诉讼代理人曹金祥，河北浮阳律师事务所律师。
第三人张哲。
委托诉讼代理人曹金祥，河北浮阳律师事务所律师。

原告张某某与被告孙某、第三人张哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人回增亮、被告孙某及第三人张哲的委托诉讼代理人曹金祥均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：沧州市XXX房房屋（房权证沧字第××号）系被告孙某单独所有，孙某于2017年3月将该房屋卖与第三人张哲，但双方并未办理房屋过户手续，后孙某与张哲于2017年3月28日在河北省公证处办理了委托公证，公证书显示孙某委托张哲办理沧州XXX房房屋（房权证沧字第××号）出售事宜，代理事项包括：“一、代办上述房屋的买卖事宜，签订相关的买卖合同（契约，网上签约）代办房屋过户手续及相关事宜；二、代缴过户相关税费，代办网签、资金监管、解冻手续等相关手续。三、不得代收房款。四、与出售上述房屋相关的其他事宜。”后孙某、张哲（售房人、甲方）与原告张某某（购房人、乙方）、沧州市友联房地产经纪有限公司（中介方、丙方）于2017年4月14日签订《房屋买卖合同》一份，合同约定甲方自愿将座落在沧州市XXX房房屋出售给乙方，房屋所有权人为孙某，建筑面积83.11平方米，房产证号00××95，房屋成交总价款为118万元整，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担（该房屋产权过户费用是依据指定评估价格对该房屋的评估价格），在签订合同当时，乙方须向丙方交纳中介服务费11800元。合同还约定：“2、（1）在本合同签订的同时，甲方向丙方交付房屋所有权证书，乙方向甲方交付购房定金人民币20000元整，丙方在收讫房屋所有权证和房屋定金后，要求甲、乙双方准备办理房屋产权过户手续所需的全部资料，并协助双方办理该房屋的过户手续。（2）甲乙双方同意以银行按揭形式付款，并约定乙方在签订合同后过户当日内向甲方支付首付款人民币450000元整，剩余房款710000元申请银行按揭，并于银行放款当日支付给甲方……第七条违约责任4、甲、乙任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，或发生违反本条2、3款的违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第三条确定的房屋实际成交价的12%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。”原告张某某在合同上签字按手印，沧州市友联房地产经纪有限公司在合同上加盖公章，第三人张哲在合同上签上孙某、张哲的名字，并在张哲名字处按手印。合同签订后，原告张某某于当日将定金2万元交付给张哲，将中介服务费11800元、贷款服务费7000元、评估费5900元交付给沧州市友联房地产经纪有限公司。原告主张被告及第三人拒绝出售该房屋，提供了沧州市友联房地产经纪有限公司出具的证明一份，内容为：“张某某（身份证号：）与房主孙某（身份证号：）公证委托人张哲（身份证号）（公证书2017沧证民字第256号）在沧州市友联房地产经纪有限公司签订买卖合同，合同编号为：YL0002113，买卖房屋地址：沧州市XXX房，房主公证委托人违约不出售此房屋，经三方在友联房产店内友好协商，协商无结果。房主公证委托人坚决不出售此房屋。”及原告与张哲及张哲丈夫张文达的电话录音，内容为张哲的丈夫张文达表示不想卖房了，张哲也表示听她丈夫的意见。被告及第三人对该两份证据不予认可，另被告主张系原告违约在先，提供了2017年6月1日及6月29日张哲及张哲丈夫张文达与友联公司工作人员胡某某的录音，张哲及张文达表示可协商此事，愿意继续履行合同，交付出售房屋，被告质证后认为此两次通话均是在原告将诉状提交法院后的诉前调解和诉讼阶段，之前被告明确表示不再出售该房屋。
另查明，庭审中，经本院释明，原告选择主张违约金条款，放弃适用定金罚则，当事人均明确表示同意解除房屋买卖合同。
以上事实有原、被告当庭陈述，原告提交的《房屋买卖合同》一份、钱款交付书一份、服务费确认书两份、公证书一份、沧州市友联房地产经纪有限公司出具的证明一份及录音文字整理材料一份、被告提供的录音整理材料一份予以证实。

本院认为，双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行各自义务。孙某作为该房屋的登记所有人，张哲作为实际所有人均在买卖合同的出卖方一栏签名确认，应认定张哲与孙某为共同出卖人。
关于合同的解除问题，因原、被告及第三人均同意解除合同，系各方当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原告放弃适用定金罚则，其要求被告及第三人返还2万元定金符合法律规定，本院予以支持。
关于违约责任认定及承担，因原告提交的录音证据和沧州市友联房地产经纪有限公司出具的证明均表明张哲无故拒绝出售房屋，被告及第三人虽也提供同意履行合同的录音，但却是在其表示拒绝卖房之后，故张哲违约在先，应当承担违约责任。
关于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院和仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告主张被告按照房屋总成交价的12%支付违约金141600元，被告与第三人认为约定过高应予以适当减少，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，违约金是否约定过高，应以原告的实际损失为基础，本案中原告主张的实际损失为24700元，而约定的违约金为141600元，显属约定过高，应予以酌减。原告主张实际损失24700元，包括沧州市友联房地产经纪有限公司收取的中介费11800元、贷款服务费7000元、房屋评估费5900元。因合同中已经约定如发生违约情况收取的中介服务费一律不予退还，故原告交纳的中介服务费11800元已经实际损失，至于贷款服务费和评估费，因该两项服务并未实际发生，原告应向收取方予以追要，故原告主张该两项损失，本院不予认定。结合原告的实际损失及被告及第三人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则酌定违约金为20000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、被告孙某、张哲自本判决生效之日起十日内连带返还原告张某某定金2万元、支付违约金2万元。
二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2197.25元，由原告张某某承担1797.25元，由被告孙某、第三人张哲承担400元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审判员　　刘淑伟

书记员：姜语微