张伟与陈冬林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张伟，女，1983年1月10日生，汉族，住山西省长治市。
　　诉讼委托代理人：许海洋，北京市浩天信和律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：陈冬林，男，1966年10月21日生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：何光明，上海正贯长虹律师事务所律师。
　　原告张伟诉被告陈冬林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，案件审理过程中，被告陈冬林提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并于2019年6月20日、2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张伟的委托诉讼代理人许海洋，被告(反诉原告)陈冬林及其委托诉讼代理人何光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张伟诉称，2018年10月原告为开设托育机构与被告陈冬林及案外人杨某某签订租赁合同，承租了位于上海市浦东新区川沙镇新川路XXX号一二层(以下简称系争房屋)及上海市浦东新区川沙镇新川路XXX号、XXX-XXX号一二层房屋。杨某某及陈冬林表示房屋结构处于原始状态，从未有过改动，且消防验收条件及设施合格，符合出租房屋开展托育机构条件。合同签订后，张伟按约向陈冬林账户支付租金及保证金人民币(以下币种相同)76.50万元。2018年12月，张伟接收房屋后着手拆除装修，却发现系争房屋结构大面积遭到破坏，大量承重墙、承重梁被拆除，消防设施为虚假摆设，经与被告和杨某某反映上述情况，两人表示同意加固房屋结构，12月24日陈冬林并代表杨某某与原告签订了《补充协议》，由其负责房屋加固，加固后的检测费原告可以承担5万元，之后在房租中抵扣。房屋加固工程完工后，原告委托专业检测机构检测，检测结论为加固工程无效，原告向被告发出了解除合同通知。原告认为被告交付的系争房屋存在严重安全隐患，无法满足安全使用要求，且未经消防验收合格，为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令：1.确认双方签订的租赁合同于2019年1月26日解除；2.被告退还租金、保证金合计29.75万元；3.被告承担房屋质量检测费1.50万元；4.被告承担旧装拆除费用5万元；5.被告承担诉讼费。
　　被告陈冬林辩称，同意解除双方签订的租赁合同，但认为解除合同是因为原告违约造成。
　　反诉原告陈冬林诉称，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》约定租期6年，从2018年12月1日至2024年12月31日，租赁用途为开办幼儿托育机构。2018年12月8日反诉被告与案外人刘某某签订《敲墙合同》，委托刘某某组织有关人员将反诉原告原经营饭店的豪华装修装饰全部拆除。为与原告继续合作，2018年12月24日反诉原、被告签订《补充协议》，约定反诉被告同意支付5万元检测费，反诉原告承担加固费用，并于2019年1月15日前完成，保证安全检测通过，不通过反诉原告承担损失等条款。在补充协议签订后3日内反诉被告通过短信通知反诉原告解除合同并向上海市浦东新区川沙新镇人民政府投诉反诉原告和杨某某损坏房屋承重结构的行为，反诉原告严格按照补充协议的约定在2019年1月15日前加固完成了房屋承重墙。反诉被告举报后，上海市浦东新区川沙新镇城市管理行政执法大队于2019年1月15日委托上海浦东房屋质量检测站对反诉原告加固的房屋进行检测，加固工程施工质量可满足加固设计要求，为此，川沙行政执法大队对反诉原告作出不予行政处罚决定书。此外，反诉被告租用系争租赁房屋开办幼儿托育机构，因不得与公共娱场所等人流密集、环境喧闹、杂乱或不利于幼儿身心健康成长的场所毗邻，反诉被告选址不慎，教育局不能审批反诉被告在此地址开办幼儿托育机构。综上，反诉原告认为反诉被告系违法解除涉案租赁合同构成违约，要求法院判决反诉被告：1.支付反诉原告解除合同违约金76,500元；2.恢复反诉原告房屋的原状、恢复原状后反诉被告将房屋交给反诉原告；3.支付房屋占用费：按照每日708.30元计算，从2019年6月30日至房屋恢复原状并实际返还房屋日止；4.承担反诉诉讼费用；
　　反诉被告张伟辩称，反诉被告没有违约，不同意支付解除合同违约金。系争租赁房屋的装修是经过反诉原告同意的，无需恢复原状。目前房屋的现状是由反诉原告施工加固工程导致，反诉被告已于2019年2月15日将租赁房屋的钥匙返还给反诉原告，不同意支付房屋使用费。要求驳回反诉原告全部反诉请求。
　　经审理查明，坐落于上海市浦东新区新川路XXX号一、二层产权人为陈冬林(建筑面积为185.63平方米，以下简称系争房屋)的房屋与坐落于上海市浦东新区新川路XXX号、XXX-XXX号一、二层产权人案外人杨某某(建筑面积为566.14平方米)的房屋毗邻。张伟欲承租上海市浦东新区新川路XXX号一、二层、959号、961-963号一、二层两套房屋作为一个商铺开设托育机构。2018年11月24日张伟作为承租人(乙方)与出租方陈冬林(甲方)签订《上海房屋租赁合同》，被告将系争房屋出租给原告，系争房屋状况类型为店铺。合同第二条“租赁用途”约定：租赁该房屋作为托育使用，主要经营类目托育服务(全日制)、托育服务(半日制)、托育服务(计时制)。合同第三条“租赁期限、租金、付款方式”约定：租赁期限为2018年12月1日起至2024年12月31日止，免租期1个月，即自2018年12月1日起至2018年12月31日止。租金税后每月21,250元，签订合同当日付清半年房租，下期付款在每年6月、12月前15日内将当期租金汇到甲方的指定账户……。合同第四条“保证金”约定：保证金为17万元，合同期限届满终止时，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方应在乙方交还房屋且上述条件均满足后的30个工作日内，将租赁押金(或其余款)一次性无息退还给乙方。合同第六条约定：承租人在下列情形之一的，出租人可以终止合同无偿收回房屋：……3、未经出租人书面同意，乙方对出租房屋进行装修，未按规定须向有关部门审批的。合同第七条“违约责任”第2款、第4款约定：任何一方擅自终止合同，应提前半年与对方联系，并取得对方书面同意，否则应支付对方违约金30%(年租金总额)……甲方必须2019年1月31日前将原餐饮营业执照迁出……。同日，原告与案外人杨某某就上海市浦东新区新川路XXX号、XXX-XXX号一、二层房屋也签订了租赁合同。
　　2018年11月27日张伟以银行转账方式支付陈冬林房租50万元，2018年11月30日张伟以银行转账方式支付陈冬林265,000元，其中涉及本案的租金为12.75万元，保证金17万元。2018年12月2日陈冬林交付了租赁房屋，并与张伟的合伙人鲍元宝、原承租人刘超签署了《房屋交接单》，交接书记载了交接租赁房屋时的水电表读数。
　　案外人刘某某系陈冬林介绍张伟认识。2018年12月8日张伟(甲方)与案外人刘某某(乙方)签订《敲墙合同》，约定乙方给甲方拆除上海市浦东新区川沙新镇新川路XXX号、XXX-XXX号一二层、965号一二层室内外的装修垃圾，一共5万元费用，经甲方确认敲除结束后，工程款付给乙方，乙方在拆除装修垃圾过程中，不能敲承重墙、承重柱子和梁等，如果敲错，要负责还原以及承担所有安全隐患责任……2018年12月16日张伟以银行转账方式支付案外人刘某某5万元。
　　2018年12月24日张伟(乙方)与陈冬林(甲方)签订《补充协议》，约定：一、针对新川路959-965房屋加固检测费用，乙方同意支付5万元作为检测费用，其余加固费用由甲方支付承担，加固时间2019年1月15日前完成，该条旁边陈冬林手写“保证安全检测通过，不通过甲方承担”……。原告持有的《补充协议》第三条下方另有陈冬林手写“下期付房租时少付5万元只有2019年6月一期”;陈冬林持有的《补充协议》除了第一条旁边有陈冬林上述手书内容外，在第三条下方另有张伟手写“四.由于签订了承诺书，原租赁协议违约责任第四条作废”。
　　2019年1月14日张伟委托上海同丰工程咨询有限公司(以下简称同丰公司)对上海市浦东新区川沙新镇新川路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号两层砖混结构沿街商铺建筑结构、承重墙体拆除及结构改动情况、加固施工质量检测、房屋是否存在安全隐患等进行检测。同年1月23日，同丰公司出具沪房鉴(014)证字第2019-005号检测报告，检测结论和意见为：房屋存在楼梯板拆除、预制板楼板拆除、混凝土柱拆除、承重砖墙拆除等现象，房屋加固工程存在诸多不满足规范要求的情况，房屋加固工程无效；目前，房屋存在严重的安全隐患，不能满足安全使用的要求，须立即采取针对性的加固措施；建议委托有资质的设计和施工单位对房屋整体进行加固设计和施工。2019年1月23日张伟微信支付检测费15,000元。2019年1月25日同丰公司向张伟开具金额为15,000元检测费发票。2019年1月25日原告委托律师向陈冬林、杨某某发出《关于解除<上海房屋租赁合同>并要求返还费用的通知》，称2019年1月14日陈冬林方通知张伟加固工程已经完工，张伟随即委托专业机构对加固工程的质量进行检测，检测结果为加固工程存在诸多不满足规范要求的情况，房屋加固工程无效；现因出租人方原因所交付商铺安全隐患情况严重，无法正常安全使用，承租人无法实现合同目的，通知陈冬林、杨某某于收到本律师函之日，双方解除租赁合同并退还已经收取的相应费用。2019年1月26日陈冬林收到该函。2019年2月15日张伟向陈冬林邮寄系争租赁房屋钥匙一串，同年2月16日陈冬林收到该串钥匙。
　　另查明，上海市浦东新区川沙新镇城市管理行政执法大队对坐落于上海市浦东新区新川路XXX-XXX号房屋曾委托上海浦东房屋质量检测站进行检测。该检测报告中记载“根据委托方提供的产品质量保证书，此次加固所用钢材的各项检验项目基本符合加固设计要求，外包角钢拉拔测试报告暂未收集到，本次未破损检查，加固施工内部质量无法检查。经现场抽样检测结合资料调查，受检房屋加固工程按照设计图纸施工，加固部位、方法与图纸相符，未发现外观有明显缺陷，加固所采用主材均有合格证书，对加固用钢材强度等进行检测结果满足设计要求，加固工程施工质量可满足加固设计要求”。
　　因原、被告对各自提交的检测报告均不确认，同时也未申请相关检测人员到庭质证。为此经原告申请本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对坐落于上海市浦东新区新川路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号一至二层房屋加固工程是否存在安全隐患、是否满足安全使用要求进行鉴定。2019年8月14日司法鉴定机构出具上房院司鉴[2019]建鉴字第1075号司法鉴定意见书，鉴定意见为：系争房屋原设计为砖混结构，承重墙有多处拆除情况；现房屋为四周墙承重、内部柱承重的混合结构，但未见系争房屋加固建筑审批及竣工验收等相关文件及资料；系争房屋本次梁、柱钢构件加固材料规格不满足设计要求，加固做法不符合规范要求；加固钢构件在防火措施方面存在安全隐患。司法鉴定费37,000元，由原告预缴。张伟、陈冬林对司法鉴定意见书的鉴定意见均无异议。
　　再查明，2019年8月7日原告另案起诉案外人杨某某[(2019)沪0115民初69894号]，要求确认双方签订的租赁合同于2019年1月26日解除；杨某某退还租金、保证金467,500元。
　　审理中，原告张伟明确本诉诉请为：1.根据消防法第15条、合同法第233条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第八条第3项的规定，公众场所在投入使用之前，经消防检查不符合规范的，不得投入使用，涉案租赁房屋存在违反禁止性法律规定的情况。为此，原告于2019年1月23日以律师函的形式通知被告解除合同并于2019年1月26日向被告返还了系争租赁房屋。被告于2019年1月26日收到解除合同通知，故要求确认原、被告签订的租赁合同于2019年1月26日解除；2.合同解除后，要求被告返还原告已经支付的租金12.75万元和保证金17万元；3.被告方对租赁房屋实施加固工程后，原告认为加固工程存在安全隐患，自行委托相关机构进行检测发生检测费用15,000元，要求被告支付；4.被告交付租赁房屋后，原告需拆除原有旧装修支付相应费用5万元，该款项属于原告的实际损失需要陈冬林承担。
　　被告陈冬林确认2019年1月26日收到原告发出的解除合同通知，并同意双方之间的租赁合同于2019年1月26日解除，但认为原告解除合同的理由不成立，原告投诉致相关部门使得其无法在钢构件上刷防火漆，对此被告没有过错。其无需返还原告支付的租金12.75万元和保证金17万元。房屋质量检测是原告单方委托，被告不同意支付检测费。原告未经被告同意擅自拆除租赁房屋原有装修，不同意支付旧装修拆除费用5万元。被告另提供了2002年11月11日《上海市公安局浦东分局消防安全检查意见书》、2004年3月29日《上海市公安局浦东分局建筑工程消防验收意见书》，证明系争租赁房屋通过消防验收。
　　原告对被告提供的两份消防验收意见书不认可，认为这是针对原先承租人经营的火锅城的消防验收，在原告接手租赁房屋时，这两份消防意见书已经过期，应当重新进行消防验收。
　　反诉原告陈冬林明确反诉请求为：1.2019年1月23日反诉被告发出的解除合同通知的内容不成立，其擅自解除合同构成违约，根据合同第7.2条约定，要求反诉被告支付解除合同违约金76,500元(年租金255,000元乘以30%)；2.要求反诉被告恢复租赁房屋原状，恢复原状后反诉被告向反诉原告返还房屋；2.反诉被告支付的租金12.75万元针对的是2018年12月31日至2019年6月30日，反诉被告只是将租赁房屋的前门钥匙返还给反诉原告，后门在反诉被告装修过程中被拆除了。因此，反诉被告返还钥匙的行为不能视为反诉被告已经向反诉原告返还了租赁房屋，故要求反诉被告支付房屋使用费：按照每天708.30元计算，从2019年7月1日起计算至房屋恢复原状并实际返还房屋日止。
　　反诉被告张伟则认为其没有违约，不同意支付解除合同违约金。租赁房屋原先用于开设饭店，反诉被告承租房屋是为了开设托育机构，必须拆除原有装修否则反诉被告无法正常使用房屋。在拆除原有装修过程中发现租赁房屋内承重墙被大幅改动过，反诉原、被告就此签订了补充协议约定反诉原告对租赁房屋实施加固工程。经司法鉴定在租赁房屋存在安全隐患的情况下，租赁房屋处于空置状态对反诉被告没有使用价值，客观上也无法将租赁房屋恢复原状。2019年2月16日反诉原告已经收到了反诉被告邮寄的租赁房屋钥匙，反诉被告已向反诉原告返还了租赁房屋，不同意支付房屋使用费。
　　认定上述事实，由经庭审质证的《上海房屋租赁合同》、《补充协议》《房屋质量检测报告》、发票、银行明细清单、《敲墙合同》、《律师函》附邮寄凭证、查询记录、钥匙邮寄面单附查询记录、资质证书、上房院司鉴[2019]建鉴字第1075号司法鉴定意见书及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的《上海房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，各方均应恪守。现原、被告一致确认涉案租赁合同于2019年1月26日解除，对此本院予以确认。对于租赁合同解除的责任问题。本院认为，作为出租方根据法律规定应确保租赁物符合租赁用途，能安全使用，否则承租人有权据此解除合同。就本案而言，系争房屋承重墙有多处拆除情况，在原告对此提出异议的情况下，经双方协商，由陈冬林负责对系争租赁房屋实施加固工程。然而，根据司法鉴定意见书的意见，现有的房屋加固材料和加固方法不符合规范要求、不满足设计要求，加固钢结构件在防火措施方面存在安全隐患。而陈冬林提供的消防验收意见书颁发的时间分别是2002年和2004年，无法证明与原告建立租赁关系时系争房屋符合消防验收使用条件。陈冬林认为系因系争房屋无法申办育幼机构许可证，张伟才提出解除合同的理由无证据证明，其认为解除合同的责任在原告的意见本院不予采纳。因被告陈冬林提供的租赁房屋存在安全隐患，经加固后仍不符合交付使用条件，原告承租租赁房屋用于开设托育机构的合同目的无法实现，其提出解除涉案租赁合同，符合法律规定，合同解除的责任在陈冬林，陈冬林要求张伟支付解除合同违约金的反诉请求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同解除后，张伟已付租金12.75万元和17万元保证金，陈冬林应予返还。关于张伟主张的拆除旧装修损失。系争租赁房屋原用途为餐饮，张伟承租后用于开设托育机构需拆除原有装修后重新装修，张伟委托的拆墙工人系经陈冬林介绍认识，从张伟与陈冬林后续签订实施加固工程的《补充协议》的行为也可以看出陈冬林对张伟重新装修系争租赁房屋的行为是知情且同意的，故陈冬林主张张伟擅自拆除原装修的意见，本院不予采纳，陈冬林要求张伟恢复房屋原状的反诉诉请本院不予支持。对于张伟要求陈冬林支付旧装修拆除费用5万元的诉请，由于《敲墙合同》约定的拆除装修垃圾的地点除了系争租赁房屋外还包括新川路XXX号、XXX-XXX号一、二层房屋，张伟要求陈冬林全额承担其所支付的拆除装修费用并不合理，本院结合系争租赁房屋与新川路XXX号、XXX-XXX号一、二层房屋面积之间的比例酌情确定陈冬林赔偿张伟旧装修拆除费用12,500元。关于原告主张的质量检测费，原、被告签订的《补充协议》约定检测不通过，检测费用由被告承担，并从下期房租中扣除，本院确认被告进行的房屋加固工程不符合规范，故原告要求被告支付房屋质量检测费15,000元的诉请本院应予支持。合同因陈冬林提供的租赁房屋存在安全隐患不符合交付条件而解除，且张伟于2019年2月16日返还了租赁房屋的钥匙，故反诉原告陈冬林再行要求反诉被告张伟返还房屋并支付房屋使用费的反诉诉请本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条的规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)张伟与被告(反诉原告)陈冬林于2018年11月24日签订的《上海房屋租赁合同》于2019年1月26日解除；
　　二、被告(反诉原告)陈冬林于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张伟已付租金12.75万元和保证金17万元；
　　三、被告(反诉原告)陈冬林于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张伟旧装修拆除费用12,500元；
　　四、被告(反诉原告)陈冬林于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张伟检测费1.50万元；
　　五、驳回反诉原告陈冬林的反诉请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费6,738元，减半收取计3,369元，由原告张伟负担281.50元、被告陈冬林负担3,087.50元；反诉案件受理费3614.50元(已减半收取)，由反诉原告陈冬林负担。司法鉴定费37,000元，由被告(反诉原告)陈冬林负担
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：陆  菁

书记员：王晔璐