张伟芳、卞弘骞与上海欣欣房地产经纪事务所、陆幼梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张伟芳，女，1986年9月18日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　原告(反诉被告)：卞弘骞，男，1988年9月13日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　两原告(反诉被告)共同委托诉代理人：杨燕奎，上海市光明律师事务所律师。
　　两原告(反诉被告)共同委托诉代理人：付永生，上海市光明律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：陆幼梅，女，1958年11月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：陈韵，上海市远东律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：郑俊，上海市远东律师事务所律师。
　　被告(反诉被告)：上海欣欣房地产经纪事务所，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：白华锋，总经理。
　　委托诉讼代理人：李伯华。
　　原告张伟芳、卞弘骞诉被告陆幼梅、上海欣欣房地产经纪事务所(以下简称欣欣事务所)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告陆幼梅向本院提起反诉，本院分别于2018年7月5日、2018年9月19日两次公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告张伟芳及其委托诉讼代理人杨燕奎(暨原告卞弘骞的委托诉讼代理人)，被告陆幼梅的委托诉讼代理人陈韵、郑俊，被告欣欣事务所的法定代表人白华锋、委托诉讼代理人李伯华到庭参加了两次庭审，原告张伟芳、卞弘骞的委托诉讼代理人付永生到庭参加了第一次庭审，被告陆幼梅到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告张伟芳、卞弘骞向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告三方于2018年4月4日签订的《上海市房地产买卖居间合同》于2018年5月23日解除；2、判令被告陆幼梅向原告支付违约金260,000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月4日,在欣欣事务所的居间下，原、被告签订了《上海市房地产买卖居间合同》，两原告向被告陆幼梅出售位于上海市宝昌路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，合同第二条约定被告陆幼梅应于2018年4月20日前向两原告支付首期房价款600,000元整，经两原告和欣欣事务所多次催要,被告陆幼梅一直拖延拒付。根据《上海市房地产买卖居间合同》第九条约定，在被告迟延履行超过15日的情况下，两原告有权单方解除本合同并要求被告支付违约金。2018年5月8日，原告通过短信以律师函的方式通知被告陆幼梅解除三方签订的《上海市房地产买卖居间合同》。当日，被告陆幼梅以短信回复的方式确认已收到解除合同的律师函。2018年5月22日,两原告委托的代理律师通过EMS快递方式将两原告向欣欣事务所发出解除居间合同通知的《律师函》邮寄给欣欣事务所,欣欣事务所于2018年5月23日收到该《律师函》。故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告增加一项诉讼请求：退还被告陆幼梅定金10,000元，在违约金中予以抵扣。
　　被告陆幼梅辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同。2018年4月4日签订买卖居间合同时，原告故意隐瞒案外人户1无法迁出的情况，原告与案外人签订买卖合同，约定案外人户1于2020年6月10日迁出。根据合同法第四十二条规定，原告要承担缔约过失责任，被告陆幼梅要求撤销合同，被告陆幼梅不应当支付违约金。合同中对房屋价款约定不明，前面约定的系争房屋总价是1,300,000元，合同第十四条又约定房款支付总价为1,400,000元，该合同无法履行。被告陆幼梅与原告协商重新明确合同金额，原告拒绝且要求被告陆幼梅增加定金，被告陆幼梅不同意增加，故没有支付首付款。
　　被告欣欣事务所辩称，同意合同于2018年5月23日解除，其他诉讼请求由法院依法判决。
　　反诉原告陆幼梅向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉原告与反诉被告于2018年4月4日签订的《上海市房地产买卖居间合同》；2、依法判令反诉被告张伟芳、卞弘骞向反诉原告双倍返还定金20,000元。事实和理由：2018年4月4日，反诉原告在反诉被告欣欣事务所的介绍下看中系争房屋，因时间较晚，反诉原告仅看到房屋内部情况，经协商，房屋价格从1,400,000元降至1,300,000元，反诉原告决定购买系争房屋，签订合同已近凌晨12点。在整个协商过程中，反诉被告张伟芳、卞弘骞从未向反诉原告表示系争房屋内另有案外人户1。直至双方签完合同，反诉被告张伟芳、卞弘骞才向反诉原告表示系争房屋内还有案外人潘某某的户1，但表示即使有也没关系，因为根据上海政策可以根据房屋买卖合同强制将户1迁出，反诉被告欣欣事务所也表示政策是允许的。由于当时已近零点，合同也已签订，中介也说没问题，反诉原告表示同意。第二日，反诉原告再仔细查看合同时发现，房屋总价是1,300,000元，但三笔分期付款的金额加起来是1,400,000元，反诉原告当即打电话给欣欣事务所表示希望重新签订合同，将合同价款按照1,300,000元重新约定，并希望反诉被告张伟芳、卞弘骞就案外人户1问题再约定。但欣欣事务所说，已经约定了迁出户1再支付200,000元，房东会迁出的，至于合同价款双方说好1,300,000元，按1,300,000元支付就行。后再与欣欣事务所联系，得知反诉被告张伟芳、卞弘骞要求反诉原告再支付40,000元定金，反诉原告不同意。后又变成让反诉原告再支付20,000元，如不增加定金，系争房屋将卖给他人，并要求反诉原告承担违约责任。至此，三方开始不断交涉，反诉被告始终拒绝更改合同，且反诉原告也前往派出所询问，得到的答复是潘某某的户1无法根据政策迁出。反诉原告委托代理人查询后发现，潘某某系反诉被告张伟芳、卞弘骞购买系争房屋的上家，反诉被告张伟芳、卞弘骞明知其户1无法迁出而将系争房屋出售给反诉原告，显然属于恶意，且系争房屋阳台系违章建筑，势必导致系争房屋无法顺利过户。故反诉原告提出上述反诉请求。审理中，反诉原告认为反诉被告张伟芳、卞弘骞隐瞒案外人户1，没有告知潘某某户1于2020年6月10日才能迁出，构成欺诈。其变更反诉请求为：1、判令撤销反诉原告与反诉被告于2018年4月4日签订的《上海市房地产买卖居间合同》；2、判令反诉被告张伟芳、卞弘骞向反诉原告返还定金10,000元；3、判令反诉被告张伟芳、卞弘骞向反诉原告赔偿10,000元。
　　反诉被告张伟芳、卞弘骞辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告违反合同义务，构成根本违约，反诉被告张伟芳、卞弘骞有权单方解除合同，反诉被告张伟芳、卞弘骞已经发送律师函单方解除合同，不存在撤销合同的情形。反诉被告张伟芳、卞弘骞及欣欣事务所在订立合同的时候告知了反诉原告户1的情况，没有隐瞒任何事实，合同明确约定户1迁出后再支付200,000元，反诉原告对所有事项明确知晓，反诉被告不构成欺诈。
　　反诉被告欣欣事务所辩称，对反诉原告的反诉请求不发表意见，与反诉被告欣欣事务所无关，由法庭依法判决。签订合同时，反诉被告欣欣事务所告诉反诉原告有案外人的户1在里面，反诉被告张伟芳说户1是可以迁出的，但是没有明确迁出时间，留200,000元在户1迁出之后再支付。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋产权人为张伟芳、卞弘骞。2018年4月4日，经欣欣事务所居间介绍，张伟芳、卞弘骞作为甲方、陆幼梅作为乙方与居间方欣欣事务所签订《上海市房地产买卖居间合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款1,300,000元。在甲、乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付购房定金10,000元；乙方应于2018年4月20日前向甲方支付首期房价款600,000元；乙方应于甲、乙双方共赴房地产交易中心办理房地产权过户手续当日，乙方向甲方支付部分房价款590,000元。甲、乙双方确认，在2018年6月5日前，甲方双方共同向房地产交易中心申请办理房地产转让过户手续。若甲、乙双方有任何不履行本合同以及所有甲、乙双方签订的有关买卖该房屋的协议中任意一款的情况，均属于合同违约，则按照以下条款办理：1、在居间方的见证下，由甲、乙双方协商解决。2、若在居间方的见证下，由甲、乙双方协商解决未果的情况下，违约方逾期未履行合同的，每逾期一日则必须承担房地产总房价款万分之五的违约金作为违约补偿金给对方(未违约方)；若违约方逾期超过15日后仍然未履行合同的，则违约方必须支付房地产总房价款20%的违约金作为违约补偿金给对方(未违约方)；未违约方有权单方面解除合同。……其他约定：在甲、乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付购房定金(房价款)10,000元；在甲、乙双方签订本合同后于2018年4月20日前，乙方向甲方再次支付购房款600,000元；在甲、乙双方共赴房地产交易中心办理房产过户手续并办理房屋交接当日，乙方向甲方支付房价款590,000元；在甲方将该房屋内原有户1迁出手续办理完成后，乙方向甲方支付房屋尾款200,000元；甲、乙双方协商约定：乙方为净到手价格，由甲方承担本次交易过程中的所有税费包括支付给居间方之中介服务费。当日，陆幼梅向张伟芳、卞弘骞支付定金10,000元。
　　后张伟芳、卞弘骞与陆幼梅就合同履行发生争议，陆幼梅未按期支付首付款。2018年5月8日，张伟芳、卞弘骞通过短信向陆幼梅发送律师函：通知双方签订的《上海市房地产买卖居间合同》于2018年5月7日解除等。2018年5月22日，张伟芳、卞弘骞委托律师向欣欣事务所寄送律师函：通知三方于2018年4月4日签订的《上海市房地产买卖居间合同》于2018年5月7日解除等。欣欣事务所于2018年5月23日收到该律师函。
　　另查，系争房屋内有张伟芳及案外人潘某某两人户2。2015年4月4日，张伟芳、卞弘骞作为乙方与潘小大作为甲方签订《上海市房地产买卖合同》，乙方受让甲方自有的系争房屋，并约定甲方于2020年6月10日前迁出房屋内全部户1(其中一只户1于2016年6月10日迁出)，房屋内如有一只户1乙方也不支付押金，乙方支付甲方五万元整。签订《上海市房地产买卖居间合同》时，张伟芳、卞弘骞未告知陆幼梅就案外人户1迁移问题存在上述合同约定。
　　以上事实，有当事人当庭陈述，张伟芳、卞弘骞提供的《上海市房地产买卖居间合同》、短信记录、律师函及回执、电话录音，陆幼梅提供的某2摘抄、短信记录、《上海市房地产买卖合同》、定金收据等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。
　　审理中，张伟芳、卞弘骞及欣欣事务所表示，签订合同时，已告知陆幼梅系争房屋内有两个户2，其中潘某某系张伟芳、卞弘骞购买系争房屋的出售方的某2。陆幼梅则表示签订合同时，张伟芳、卞弘骞告知系争房屋内仅有其户2，未告知有案外人的某2。张伟芳、卞弘骞及欣欣事务所一致确认系争房屋总价款为1,300,000元，合同中约定的“在甲、乙双方共赴房地产交易中心办理房产过户手续并办理房屋交接当日，乙方向甲方支付房价款590,000元”中“590,000元”，系笔误，应为“490,000元”。陆幼梅对此不予认可，确认总价款系1,300,000元，但认为合同前后约定不一致，系约定不明，无法履行。
　　审理中，因双方各执己见，致调解未成。
　　本院认为，张伟芳、卞弘骞与陆幼梅、欣欣事务所之间签订了《上海市房地产买卖居间合同》。审理中，三方一致同意本案中仅处理张伟芳、卞弘骞与陆幼梅之间的房屋买卖合同法律关系，于法不悖，本院依法予以准许。陆幼梅主张张伟芳、卞弘骞隐瞒案外人户1，没有告知潘某某户1于2020年6月10日才能迁出，构成欺诈。张伟芳、卞弘骞、欣欣事务所均表示签订合同时已告知系争房屋内有两人户2，包括案外人潘某某户2，且合同中明确约定“在甲方将该房屋内原有户1迁出手续办理完成后，乙方向甲方支付房屋尾款200,000元。”可以推定双方在签订合同时对户2问题进行了协商，并就迁移户1留有相当数额的尾款，陆幼梅未能提供充分证据证明其主张，张伟芳、卞弘骞虽未告知其存在2020年6月10日方可迁出案外人户2的约定，但双方在合同中并未就迁出户2约定期限，未违反合同约定，陆幼梅仅以该理由主张构成欺诈，要求撤销合同，无事实和法律依据，本院不予支持。故三方签订的《上海市房地产买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应当依约履行。张伟芳、卞弘骞主张《上海市房地产买卖居间合同》中张伟芳、卞弘骞与陆幼梅之间的房屋买卖合同法律关系于2018年5月23日解除，陆幼梅表示若法院不支持其撤销合同的反诉请求，则同意房屋买卖合同法律关系于2018年5月23日解除，于法不悖，本院予以确认。
　　张伟芳、卞弘骞主张陆幼梅未按照约定的期限支付首付款，构成违约，要求其支付违约金。陆幼梅辩称合同价款前后约定不一致，系约定不明，无法履行合同。从电话录音的内容可以看出，陆幼梅明确表示2018年4月20日前不能支付首付款，要到5月份方能支付，欣欣事务所表示房东这边可以，但要补足定金，后双方就补足定金一事未能达成一致意见。陆幼梅虽然提出了合同中价款约定前后不一致，但亦明确表示应支付的款项系490,000元，并非590,000元，欣欣事务所对此亦予以确认，故就总房价款金额并无争议。审理中，张伟芳、卞弘骞及欣欣事务所明确表示总房价款系1,300,000元，支付590,000元系笔误，应为490,000元，故合同中因笔误导致价款约定不一致并不构成陆幼梅按合同约定的期限支付首付款的履行障碍，其主张因合同约定不明无法履行，本院难以支持。合同未约定户1迁出期限，但陆幼梅在电话中表示要求张伟芳、卞弘骞迁出户1后再付首付款，系对合同内容进行了变更，但双方未就该项内容的变更达成一致意见，故双方仍应按照合同约定履行。张伟芳、卞弘骞虽未告知陆幼梅存在2020年6月10日方可迁出案外人户2的约定，但未违反合同约定，不构成违约。房屋买卖合同的主要义务系支付房款、交付房屋以及办理产权变更登记手续等，户2迁移并非合同主要义务，在双方未约定户2迁出期限的情况下，陆幼梅以未迁出户2的理由不支付首付款，于法无据，其未按期支付首付款的行为，构成违约，应当承担相应的违约责任。张伟芳、卞弘骞要求陆幼梅支付违约金，有合同依据，应予支持。至于违约金的金额，陆幼梅抗辩合同约定的违约金金额过高，请求法院予以调整，于法有据，综合考虑各项因素，本院酌定陆幼梅应支付违约金65,000元。张伟芳、卞弘骞及陆幼梅均主张退还10,000元定金，本院予以准许，可在上述违约金中予以抵扣。陆幼梅要求张伟芳、卞弘骞赔偿10,000元的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。另陆幼梅主张系争房屋阳台系违章建筑，势必导致系争房屋无法顺利过户，亦未提供充分证据加以证明，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：
　　一、原告张伟芳、卞弘骞(反诉被告)与被告陆幼梅(反诉原告)、上海欣欣房地产经纪事务所(反诉被告)于2018年4月4日签订的《上海市房地产买卖居间合同》中原告张伟芳、卞弘骞(反诉被告)与被告陆幼梅(反诉原告)之间的房屋买卖合同关系于2018年5月23日解除；
　　二、被告陆幼梅(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告张伟芳、卞弘骞(反诉被告)支付违约金65,000元；
　　三、原告张伟芳、卞弘骞(反诉被告)应于本判决生效之日起十日内向被告陆幼梅(反诉原告)返还定金10,000元(可在上述违约金中予以抵扣)；
　　四、被告陆幼梅(反诉原告)的其余反诉请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费5,200元，减半收取计2,600元，由原告张伟芳、卞弘骞(反诉被告)负担1,950元，由被告陆幼梅(反诉原告)负担650元。反诉案件受理费150元，由原告张伟芳、卞弘骞(反诉被告)负担75元，由被告陆幼梅(反诉原告)负担75元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：冯  旭

书记员：潘  云