张何霞与上海乐汇餐饮店房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张何霞，女，1983年9月10日生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：夏仁汉，上海沪法律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：倪翔宇，上海沪法律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海乐汇餐饮店，住所地上海市嘉定区。
　　投资人：郭好鹏，总经理。
　　委托诉讼代理人：陈宇鹏。
　　委托诉讼代理人：江朵，上海其新律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)张何霞诉被告(反诉原告)上海乐汇餐饮店(下称“乐汇餐饮”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员邓珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告张何霞及委托诉讼代理人夏仁汉、倪翔宇，被告乐汇餐饮的委托诉讼代理人陈宇鹏、江朵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月1日起解除；二、判令被告向原告退还进场费人民币40,000元(以下币种同)，押金69,000元；三、判令被告赔偿原告从2018年3月16日至3月26日因停业而产生的房屋租金损失16,000元；营业利润损失32,000元。事实和理由：2017年4月26日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将嘉定区城中路XXX号XXX幢XXX层店铺出租给原告经营麻辣烫，租期从2017年4月1日至2019年4月1日，每月租金23,000元，原告在签订合同当日付一个月租金，另再付三个月租金作为押金。合同签订后，原告按约支付了租金、押金和进场费之后，原告听说其他租户都有享受免交二个月租金的待遇,经交涉后，被告便在2017年8月向原告退还一个月租金23,000元，作为已享受免租。之后的租金原告均按约定支付。2018年初，经协商，被告让原告对2018年2、3月份的租金减半支付。2018年3月16日，因被告拖欠其上家乐购的租金，被告出租的店铺被强制断电，导致原告及其他租户无法正常营业，直至第二天才恢复供电。由于断电一天就造成原告租金损失800多元，还不包括雇工工资、营业利润等损失，原告担心今后再发生类似事件，想同被告沟通补偿事宜后再营业，但被告在商场没有办公场所，也联系不到被告负责人，原告等租户为了减少损失，便在3月27日恢复营业。被告对原告的上述善意，不仅置之不理，而且由此产生怨恨，无视合同关于免租的约定，将原告按约定免交租金的行为视为拖欠租金，并在3月28日向原告等租户发出所谓的《催款通知单》，要求原告等在3月30日前缴清，否则将停止一切物业服务。3月30日，被告停止了对原告等租户电表的充电，余量仅维持照明和冰箱储存冷冻食品，再次导致原告不能正常营业。原告等租户在4月10日联名向被告发出《联系函》，要求被告在两天内恢复供电，并承诺会按约支付租金。但被告仍我行我素，导致原告无法继续履行合同，并于5月15日搬离，故原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告辩称，双方签订租赁合同属实，实际起租日期为2017年7月1日。双方合同中并没有关于免租期的约定，不同意原告有关免租期的说法。被告财务向原告打款23,000元是因为原告当时表示经济困难，于是被告先把租金还给她，让她缓缴，并非免交。原告在租赁期内未按期支付租金和公摊水电等费用，已构成根本性违约，经被告多次催讨后，原告仍未支付上述费用，故被告于2018年4月20日向原告发送了书面的解约函，该函件于4月24日送达原告，现同意解除双方之间的租赁合同，但认为解除时间应为2018年4月24日；被告根据原告的装修需求及行业惯例，收取的进场费包括了装修费、招商费、中介费、消防、环评、卫生许可等费用，根据合同约定，该部分费用是不能退还的；同时根据合同5.2条的约定，被告有权没收原告的保证金，故不同意退还原告进场费及押金。3月16日，被告与原告等六家商户一起去找嘉定乐购公司进行谈判。在谈判过程中，嘉定乐购公司以降低一半租金为诱惑教唆原告与被告解约。之后，被告一直通过现场管理等方式督促原告开始营业，并多次与原告等商户沟通，希望他们尽快缴纳租金，但是原告始终以各种理由推诿并且拒绝营业。被告不得已于4月20日提出解约，并多次敦促原告腾空租赁场地，但原告一直将相关物品堆砌在租赁场地，导致被告无法重新招租，损失惨重，故不同意原告关于停业损失的诉讼请求，并提出反诉请求：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》已经于2018年4月24日解除；二、判令反诉被告支付2018年1月27日至2018年4月24日期间的房屋租金67,414.80元；三、判令反诉被告支付2018年4月25日至2018年8月6日期间的店面占用费78,200元；四、判令反诉被告支付迟延支付租金的违约金12,266.80元(以67,414.80元为基数，按每日千分之一的标准，从2018年1月27日计算至反诉被告实际履行之日)；五、判令反诉被告支付房屋重新招租合理期间三个月租金(包含物业管理费)69,000元。
　　反诉被告辩称，同意解除租赁合同，但认为解除日期应为2018年4月1日；不同意支付租金、使用费及违约金，系反诉原告违约在先，导致其无法正常使用系争店铺；反诉原告对店铺已无支配权，不存在另行招租的问题，故不同意支付反诉原告重新招租的租金损失。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年，乐汇餐饮与上海嘉定乐购生活购物有限公司(下称“乐购公司”)签订《商铺租赁合同》一份，约定乐购公司将位于嘉定区城中路XXX号嘉定店中位置编号为(L1006—L1014)+L1023，面积为707平方米的店铺出租给乐汇餐饮经营餐饮，合同期限自2017年6月1日起至2022年8月31日止；合同另对免租期、保证金、租金标准、支付方式等进行了约定。
　　2017年4月26日，乐汇餐饮(出租方、甲方)和张何霞(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于嘉定区城中路XXX号1幢一层A1号店铺(下称“系争店铺”)出租给乙方用于经营“麻辣烫”；租赁期限自2017年4月1日起至2019年4月1日止(实际开业)，月租金为23,000元；本合同生效后，乙方于1日内向甲方先付三个月押金和一个月租金；乙方应于每个缴费月的20日前向甲方支付下一个缴费期的租金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金69,000元；乙方租赁期间的水、电、煤、通讯、排污、排风费都参照甲方所承租的标准收取，水、电、煤的单价均包含共摊电损在内的最终价格，乙方使用的水、电、煤、通讯等使用实际度数(按表计算)或者双方协商的定额为准，甲方于次月15日前收取；若乙方拖延缴纳营业相关费用(房租、水、电、煤等)，合同约定时间超过15天，甲方出具书面通知乙方，甲方有权不给乙方提供水、电、煤物业服务，并没收乙方保证金解除合同；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同一方，应承担违约责任和违约金，并应赔偿由此给对方造成损失：……乙方逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过一个月的，甲方有权终止合同；出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，乙方还需按下述规定向甲方支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间三个月租金(包含物业管理费)损失，同时，甲方还有权根据本合同其他条款和/或法律规定就本合同解除之日前甲方因乙方违约而遭受的损失向乙方索赔；乙方逾期支付租金，每逾期一日，则应按照总金额的0.1%向甲方支付违约金等。合同签订后，乐汇餐饮将系争店铺交付给张何霞，张何霞支付乐汇餐饮保证金69,000元和进场费60,000元。双方的租赁合同实际于2017年7月1日起租。
　　2018年3月13日，因乐汇餐饮拖欠乐购公司租金及水电费，乐购公司向乐汇餐饮发出《公函》，要求其必须于2018年3月15日之前缴纳相应款项，逾期未缴纳的，自2018年3月16日起停止一切公共事业服务。
　　2018年3月16日，乐购公司对包括系争店铺在内的五家店铺采取了停电措施。次日，供电恢复，乐汇餐饮即通知各商户恢复营业，张何霞于3月27日恢复营业。
　　2018年3月28日，乐汇餐饮向张何霞发出《催款通知单》，要求其在3月30日前缴清4月份的租金及之前拖欠的费用，否则将停止一切物业服务。
　　2018年3月31日，乐汇餐饮停止了对包括张何霞在内的六家商户的供电。
　　2018年4月10日，包括张何霞在内的六家商户向乐汇餐饮发出《联系函》，要求其尽快恢复供电。4月12日，乐汇餐饮回函，否认再次断电的事实，认为张何霞等拖欠租金在先，“所以即使断商户的电，也属合约内”，并要求各商户尽快恢复营业。
　　2018年4月20日，乐汇餐饮向张何霞发出《解除租赁合同通知书》，认为其拖欠租金及其他应付款项超过一个月，通知解除租赁合同，该通知书于4月24日送达张何霞。
　　2018年5月20日，乐汇餐饮向包括张何霞在内的六家商户发出《通知函》，要求其于5月22日前清空店内所有私人物品及设备，如超出时间仍未处理乐汇餐饮将把个人物品及设备清理出商铺集中放置。
　　另查明，2017年7月29日，乐汇餐饮的员工通过支付宝转账23,000元给张何霞；同年8月20日，乐汇餐饮的员工微信联系张何霞，表示“上个月公司说租金可以免但是管理费还是要交的”“上个月交费你家管理费也退给你了”。同年8月29日，乐汇餐饮的员工又微信联系张何霞，表示“你自己也知道的，第一个月照顾你，其他人都是满一年才可以享受政策”。
　　审理中，1、为查明张何霞的付款情况，法院组织双方进行了对账，双方确认张何霞除支付进场费及押金外，另支付乐汇餐饮171,990.20元。张何霞认为171,990.20元中包含租金160,787.20元、水电及公摊费11,023元。乐汇餐饮则认为已付款应先冲抵水电费，故171,990.20元中包含租金157,985.20元和公摊水电费14,005元(已结清)。关于水电费的依据，乐汇餐饮提供了9份缴款通知书，张何霞表示租赁期间系根据乐汇餐饮发出的缴款通知书缴纳水电及公摊费用，但不认可上述缴款通知书，认为与其之前收到的不一样。为此本院给予张何霞举证期限对此举证，但其未提交证据予以证明，故本院采纳上述缴款通知书。经核算，上述缴款通知书显示张何霞的水电及公摊费用共计14,005元。乐汇餐饮向本院表示，如法院认定张何霞的计算方式，则在本案中向张何霞主张水电及公摊费用的差额部分；2、双方确认进场费6万元包含乐汇餐饮为张何霞的铺位进行装修和办理消防、环评、卫生许可等证照的费用，合同中关于进场费并无约定；3、另，张何霞向本院提交证据《联系函(二)》及照片，证明2018年5月15日，包括张何霞在内的六家商户向乐汇餐饮发出《联系函(二)》，表示因乐汇餐饮于2018年3月31日开始不给其电表充电，导致无法正常营业，同意于4月1日解除合同，承租的店铺，由乐汇餐饮安排收回。该函件张贴于租赁场地。乐汇餐饮表示并未看到该函件。
　　本院认为，张何霞和乐汇餐饮签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。现就双方争议的事实，本院认定如下：
　　一、关于免租期，虽然合同未约定免租期，但乐汇餐饮于2017年7月29日将23,000元退还给张何霞后，其员工与张何霞的微信聊天记录足以认定乐汇餐饮免除了张何霞第一个月的租金，现乐汇餐饮否认免租，认为仅是同意其缓缴的抗辩意见，本院不予采纳。至于张何霞主张乐汇餐饮同意减半收取2018年2、3月份的租金，即再享受一个月免租期的意见，因乐汇餐饮不予认可，且张何霞未提交证据予以证明，本院不予采信。
　　二、关于合同解除权，现双方对于张何霞支付的费用总额无异议，仅对该费用到底是先抵租金还是先抵水电及公摊费用有争议。本院认为从合同条款关于租金及水电等费用的支付方式显示，租金采取的是“先付后用”的方式，而水电等费用则是“先用后付”，故本院采纳张何霞的计算方式，认定张何霞已付租金160,787.20元、水电及公摊费11,023元。经核算，张何霞尚欠乐汇餐饮水电及公摊费2,982元，支付的租金加上一个月的免租期仅覆盖至2018年3月1日，已构成合同约定之解约事由，故乐汇餐饮于2018年4月20日行使合同解除权，于法有据，解除日期以通知送达之日即2018年4月24日为准。张何霞作为违约方，无权行使合同解除权，其要求确认合同于2018年4月1日解除的诉请于法无据，本院不予支持。
　　三、合同解除后，双方之间费用如何结算。
　　1、保证金及进场费，根据合同约定如因张何霞违约致合同解除的，租赁保证金不予退还；合同未对进场费进行约定，双方确认进场费包含乐汇餐饮为张何霞提供的铺位装修和办理证照等费用。本院认为，本案合同虽因张何霞违约解除，但纵观整个租赁过程，因乐汇餐饮未按约向乐购公司支付租赁费用导致乐购公司对系争店铺采取停电措施，后乐汇餐饮又停止了对系争店铺的供电，不能说乐汇餐饮对提前解约完全没有责任，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及当事人的过错程度等综合因素，酌情确定乐汇餐饮应退还张何霞保证金及进场费39,000元。
　　2、租金和使用费，根据查明的事实，张何霞仅支付租金至2018年3月1日，故其尚应支付乐汇餐饮2018年3月2日至4月24日的租金40,832.88元。至于使用费，张何霞主张其于2018年5月15日搬离，乐汇餐饮则认为张何霞的财物一直堆放在系争店铺内，故主张至其自行收回店铺即8月6日的使用费。本院认为乐汇餐饮向张何霞发送解约通知后，张何霞表示于5月15日张贴联系函，通知乐汇餐饮收回店铺，虽乐汇餐饮否认收到该联系函，但其于5月20日亦向张何霞发出了通知函，要求张何霞于5月22日前清空店铺，否则将把个人物品及设备清理出店铺集中放置，那么在张何霞没有按时清空店铺的情况下，乐汇餐饮应及时收回店铺，防止损失的扩大，乐汇餐饮怠于行使正当权利，致使损失扩大部分的使用费本院不予支持。本院认定张何霞应支付乐汇餐饮2018年4月25日至2018年5月22日的使用费21,172.60元。
　　3、水电及公摊费用，根据查明的事实，张何霞尚欠乐汇餐饮水电及公摊费2,982元，合同解除后，张何霞理应将该款支付给乐汇餐饮。
　　四、关于违约责任。
　　1、乐汇餐饮向张何霞主张逾期支付租金的违约金，符合合同约定，但合同约定的标准明显过高，本院根据公平原则酌情确定按每日万分之五的标准计算；乐汇餐饮主张的计算方法不符合合同约定，本院予以纠正。经计算，张何霞应偿付乐汇餐饮2018年2月21日至2018年3月20日的逾期付款违约金317.59元及自2018年3月21日起至实际付款之日止、按20.42元/天计算的逾期付款违约金。
　　2、乐汇餐饮主张的房屋重新招租合理期间三个月租金的诉请，虽然合同对此有约定，但因张何霞逾期付款导致合同解除，其支付的保证金及进场费的大部分已被乐汇餐饮没收，足以弥补乐汇餐饮的损失，故对于该项诉请，本院不予支持。
　　至于张何霞主张的2018年3月16日至3月26日因停电而产生的损失，根据查明的事实，系争店铺于3月17日即恢复供电，张何霞经乐汇餐饮催告后怠于恢复营业的损失理应由其自负，故其主张的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告张何霞与被告上海乐汇餐饮店签订的《房屋租赁合同》于2018年4月24日解除；
　　二、被告上海乐汇餐饮店应于本判决生效之日起十日内退还原告张何霞保证金及进场费人民币39,000元；
　　三、原告张何霞应于本判决生效之日起十日内支付被告上海乐汇餐饮店2018年3月2日至2018年4月24日期间的租金人民币40,832.88元；
　　四、原告张何霞应于本判决生效之日起十日内支付被告上海乐汇餐饮店2018年4月25日至2018年5月22日期间的使用费人民币21,172.60元；
　　五、原告张何霞应于本判决生效之日起十日内支付被告上海乐汇餐饮店水电及公摊费用人民币2,982元；
　　六、原告张何霞应于本判决生效之日起十日内偿付被告上海乐汇餐饮店2018年2月21日至2018年3月20日的逾期付款违约金人民币317.59元及自2018年3月21日起至实际付款之日止、按20.42元/天计算的逾期付款违约金；
　　七、驳回原告张何霞的其余诉讼请求；
　　八、驳回被告上海乐汇餐饮店的其余反诉请求。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费3,440元，减半收取1,720元，由原告张何霞负担1,292.74元，被告上海乐汇餐饮店负担427.26元。反诉受理费2,351.50元，由原告张何霞负担676.85元，被告上海乐汇餐饮店负担1,674.65元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：邓  珍

书记员：李佳怡