张俏杰与上海瑞铂瑞衡酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张俏杰，男，1984年2月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：程晨，上海祺道律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：文帅鹏，上海祺道律师事务所律师。
　　被告：上海瑞铂瑞衡酒店有限公司(原上海德途酒店管理有限公司、上海瑞祎资产管理有限公司、上海瑞铂房地产经纪有限公司)，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：刘科，执行董事。
　　委托诉讼代理人：葛文怡，女。
　　委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。
　　原告张俏杰与被告上海瑞铂瑞衡酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程晨、被告委托诉讼代理人沈华连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张俏杰向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告建立的上海市川沙路XXX弄XXX号楼201-203、205-212室房屋租赁关系于2018年12月27日解除；2.判决被告立即返还原告租赁保证金人民币76,717元(以下币种均为人民币)；3.判决被告立即向原告支付以76,717元为基数，自2018年12月27日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的银行利息损失；4.判决被告承担原告因本案支出的律师费1万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月初，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租上海市浦东新区川沙新镇川沙路5600弄云悦坊6号楼201-203、205-212室，7号楼218-223、225-232室房屋用于经营乐动电鼓及KIDDIE英语；租赁期限为10年，自进场日起算；承租人应在进场后开始装修，并应在进场后装修期届满日前及时完成装修。同年8月2日，经被告通知，原告向被告支付了全部租赁房屋的租赁保证金177,048.32元。同年9月，原告办理了部分租赁房屋装修进场手续，并于9月12日支付了相应的装修费用。就剩余租赁房屋【上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号楼201-203、205-212室(以下简称：系争房屋)】，同年10月25日，各方确认通过装修方案，并约定原告于次日办理装修进场手续，但系争房屋的物业管理公司却告知原告因被告及开发商临时通知，不允许原告办理装修进场手续；而被告亦表示因开发商原因无法办理装修进场手续。2018年12月26日，因与被告沟通两个多月无果，原告向被告发送《律师函》明确于被告收到函件之日起解除租赁合同关系，并要求被告向原告退还相关费用。因被告至今未退款原告起诉来院，要求判如诉请。
　　被告上海瑞铂瑞衡酒店有限公司辩称，根据涉案租赁合同约定，原告应当先履行付款义务，2018年10月双方确认后，被告同意原告进场装修，但由于原告自身原因迟迟未支付被告相应款项，也未对系争房屋进行装修，故被告有权拒绝交房，故不同意原告的全部诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2018年8月初，原、被告签订《商铺租赁合同》约定，原告承租包含系争房屋在内的相关物业，建筑面积为970.13平方米；租赁期十年，自进场日起算，装修期自进场日期算共计八个月，装修期内，原告无须支付该物业租金，但应支付进场日起发生的物业管理费、水、电等公用事业费、空调费、垃圾清运费等各项费用；原告应自计租日起向被告交纳该物业租金，租金按月支付，先付后用，首付1个月租金88,524.36元，原告应于合同签署当日支付给被告；租赁保证金177,048.72元，原告应于合同签署当日支付给被告；租赁期届满本合同终止或提前解除、终止时，原告未发生合同规定的违约事件，且被告已按本合同约定的标准交还了该物业、付清租赁期限内应付租金、物业管理费、公用事业费用及其它应付费用，并已办妥以该物业为注册或使用地址的相关注销或变更登记手续后，被告应在其后的30日内将租赁保证金无息返还原告；在租赁期内，因一方违约，另一方有权根据本合同的约定提前解除本合同，违约方应承担相应的违约责任；因本合同引起的一切争议，原、被告应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向该物业所在地人民法院提起诉讼，因诉讼产生费用包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费、执行费、差旅费由败诉方承担。合同第十条还约定：该物业进场日暂定为某年某月某日，被告有权根据云悦坊工程进展情况，在前述约定进场日前书面通知原告调整进场日的具体日期，且被告无需因前述调整向原告作出补偿或赔偿；该条款中年月日处未填写具体时间。双方还就其它权利义务进行了约定。
　　2018年8月2日，原告向被告支付了《商铺租赁合同》约定的租赁保证金177,048.32元。
　　2018年12月26日，原告向被告发送《律师函》明确：2018年10月，原告在办理系争房屋进场装修手续时，遭到物业阻止，被告知系因被告及开发商临时通知，不允许原告办理进场装修事宜；经两个多月的多次上门、电话沟通，就不允许原告搬离进场装修事宜，被告始终未给予原告任何有效解决方案；因被告的行为已导致原告极大损失且部分合同目的无法实现，通知被告于收到律师函之日起解除与被告之间的系争房屋租赁关系。被告于2018年12月27日签收该《律师函》。
　　2019年1月18日，原告与本案的委托诉讼代理人所在律所签订《聘请律师合同》，聘请律师代理本案诉讼，律师费为1万元。
　　另查明，为进场装修，原告曾至系争房屋所属的云悦坊项目的运营公司、绿地商管部、物业工程部处审核，上述单位的相关人员均在系争房屋的《云悦坊项目装修图纸审核表》上签字署期。该审核表上另有绿地技术部意见、绿地项目部意见二栏，该二栏系空白未填写。该审核表显示，系争房屋面积为420.37平方米。
　　审理中，原告明确：2018年9月12日，被告向原告交付了涉案《商铺租赁合同》约定的除系争房屋以外的房屋，被告交房前，原告未支付过首月租金。被告确认收到原告支付的租赁保证金，并表示曾实际向原告交付过系争房屋，但未提供相应依据。
　　以上事实，由原告提供并经庭审质证的《商铺租赁合同》，中国建设银行电子回单，《律师函》、EMS全球邮政特快专递面单、收件凭证，律师聘请合同及发票、《云悦坊项目装修图纸审核表》及当事人当庭陈述在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。审理中，被告提交了相对方为原、被告及案外人上海锦策房产咨询有限公司的《租赁合同之补充协议》，认为被告已将涉案《商铺租赁合同》项下的权利义务转让给案外人，并据此要求追加案外人作为本案的共同被告或第三人，因被告提交的该份协议上仅有原、被告的签名盖章，无案外人的某某，故被告提供的该《租赁合同之补充协议》并未成立，本院对被告的该项申请未予准许。故被告作为《商铺租赁合同》的相对方，应按约向原告交付系争房屋，虽《商铺租赁合同》对租赁房屋的交付时间约定不明，但被告理应在原告主张后的合理期限内予以交付。审理中，被告称曾实际交付过系争房屋并表示即便被告未交付系争房屋，系因原告未按照合同约定支付租金所致，对此本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，现被告未提供证据证明系争房屋已交付的事实，故本院对被告辩称的已交付的情况不予采信；就被告辩称因原告未付款致使被告未交付房屋一节，本院认为，《商铺租赁合同》约定原告有义务在合同签订当日支付系争房屋的首期租金，故被告的该项抗辩系行使先履行抗辩权，但该项抗辩权应在原告向被告主张交付房屋时即予以行使，但在该合同实际履行过程中，被告在原告未付款的情况下也向原告交付了除系争房屋以外的其它房屋，且被告也未提供证据证明曾向原告催讨过该部分租金，故本院认为被告在原告向其发送《律师函》解除原、被告就系争房屋所存在租赁关系之前未行使过该项抗辩权，现被告以之作为拒绝履行交付系争房屋这一合同义务的理由并不能成立，故本院对被告的该项抗辩也不予采信。
　　现审理已查明，原、被告签约后、原告向被告支付了租赁保证金并积极落实办理装修进场手续，被告在履行了该合同项下部分房屋的交付义务后，就系争房屋一直未能交付且也未明确交付具体的时间，被告的该行为显已违反了合同约定，又因系争房屋与涉案《商铺租赁合同》中原告承租的其它房屋位于不同楼房，系争房屋租赁关系的解除不影响合同其它房屋租赁关系的继续履行，故原告有权依据《商铺租赁合同》的约定请求解除与被告之间就系争房屋所存在的租赁关系，本院对原告所主张的以被告收到《律师函》这一解除通知之日即2018年12月27日作为系争房屋的租赁关系解除之日的请求予以确认。涉案房屋租赁关系解除后，被告理应按约向原告返还已支付的租赁保证金，逾期应承担赔偿原告利息损失等责任。审理中，原告主张被告应按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告迟延返还租赁保证金的利息损失，不违反法律规定，本院应予支持，但因《商铺租赁合同》约定租赁保证金的返还之日为合同提前解除后的30日内，故该项利息损失应自2019年1月27日起算。关于原告主张的律师费，系涉案《商铺租赁合同》中所明确约定的，本院予以支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告张俏杰与被告上海瑞铂瑞衡酒店有限公司就上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号楼201-203、205-212室房屋签订的《商铺租赁合同》于2018年12月27日解除；　　
　　二、被告上海瑞铂瑞衡酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内原告张俏杰租赁保证金76,717元；
　　三、被告上海瑞铂瑞衡酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告张俏杰房屋保证金76,717元自2019年1月27日起至判决生效之日止的利息损失；
　　四、被告上海瑞铂瑞衡酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张俏杰律师费损失1万元；
　　五、驳回原告张俏杰的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,967元，减半收取计983.50元，由被告上海瑞铂瑞衡酒店有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：沈晨玲

书记员：邱静雅