张某某诉刘某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

张某某
王来升（河北王来升律师事务所）
刘某
王承玉（河北正在律师事务所）

原告张某某，女，汉族，现住北戴河区。
委托代理人王来升，河北王来升律师事务所律师。
被告刘某，女，汉族，现住北戴河区。
委托代理人王承玉，河北正在律师事务所律师。
原告张某某诉被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法由审判员刘海英独任审判，于2014年5月9日公开开庭进行了审理，后根据案情需要转为普通程序，于2014年9月1日第二次公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人王来升，被告刘某及其委托代理人王承玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告是楼上楼下邻居，2013年12月，原告听说被告想把实验小学对面的门市房转租，当时原告儿媳没事干，经过原、被告协商，被告同意以85000元的价格将房屋转租给原告。双方于2014年1月1日签订了合同书，签完合同，付款后，被告将其与北戴河医院签订的协议交给了原告，原告看到上面有不许转租的内容，当即提出异议，但被告说“没事，这些年都是这么过来的，保证能长期干，到时到医院交租金就行了。”原告门市房租下来后，儿媳就怀孕了，原告就将门市房以74000元的价格转租给了高晓丹，并于2014年2月17日与高晓丹签订了租房协议书，但北戴河医院的工作人员却说该房不允许转租，让高晓丹腾房，并坚决要求收回房屋。高晓丹向法院起诉要求退款，结果原告败诉。被告无权对外转租，对原告隐瞒事实，其违约行为给原告造成很大经济损失。因双方的转租行为无效，被告应把租金全部退还，故原告诉至法院，要求法院判决被告返还租金85000元及利息。
原告为证明其主张提供如下证据:1、原、被告于2014年1月1日签订的出兑合同及被告与北戴河医院于2013年7月1日签订的门市房出租协议书；2、2014年3月2日北戴河医院出具的证明、北戴河医院的彩色超声检验报告单、临床化学检验报告单、彩超检查报告单，证明原告儿媳怀孕；3、北戴河医院于2014年3月2日出具的证明复印件，证明该房屋不准转租；4、（2014）北民初字第159号民事调解书，证明原告应退高晓丹74000元。
被告辩称，1、原告所述与事实不符，原、被告签订的是出兑合同，出兑的价款85000元，包括剩余房屋租期的租金和店内货物的价款。2、原告称被告隐瞒不是事实。兑店时已将被告与北戴河医院的协议交给了原告，协议明确载明了房屋的租期、租金及其他内容。原告对此房的相关事实非常清楚，不存在被告隐瞒之说。是原告承兑店面后不想继续经营，不顾原租房协议中不得将房屋作为小吃部及饭店经营的约定，将房屋高价转租给高晓丹经营小吃部，这才是北戴河医院不同意继续租赁房屋的关键所在。3、原告承兑此店后将房屋转租给高晓丹，并不包括货款，仅仅是一个空房子。其转租的是房屋剩余不到5个月的租期。原告收的74000元全部是租金。高晓丹取得房屋后，一直占用房屋并经营获利，高晓丹并没有因房屋不能使用而造成任何损失，高晓丹与原告发生争议，原告自愿赔偿给高晓丹的损失应由其自行承担，与被告无关。4、被告兑店给原告，去掉房屋租金是货款，原告取得货物后，经过转售已经获得了利益，要求被告退款没有事实法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张提供如下证据:1、证人王伟楠、刘娜、鲁芳、冯亚南出庭证言，证明因家中有小孩，以前经常去被告经营的店铺买小孩衣服，2013年底时去，店铺甩货，换人经营了，是以前的货在甩卖；2、2011年9月18日被告与张志磊签订的店铺转让协议书和2011年7月1日张志磊与北戴河医院签订的门市房出租协议书，证明被告支付53000元取得该店的使用权；3、2012年7月1日、2013年7月1日被告与北戴河医院签订的门市房出租协议书复印件；4、高晓丹使用房屋的照片，证明高晓丹一直占用房屋经营牛肉板面。
本院认为，原、被告签订的“出兑合同”，应理解为安琪儿童服装店的整体出兑，并不是单纯的房屋租赁合同，出兑费85000元应包括该店铺的剩余租期的租金和货物的价款，该出兑合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且双方已将租期履行完毕，应为有效协议。原告主张被告与北戴河医院的协议中有不许转租的约定，该出兑协议应为无效，但因房屋所有权人北戴河医院并未起诉主张权利，且原告在看到协议后也并未向被告主张权利，而是将该房屋再次转租，一直到2014年6月30日该房屋的有效租赁期间，原告一直未收回房屋，故原告该主张不能成立。原告主张85000元全部是租金，而被告主张该85000元中既包括剩余租期的租金，也包括货款，且四位证人当庭作证证明原告兑店后甩货的事实，这些事实均能证明有货存在，原告所述85000元全部是租金不属实。对于剩余租期的租金，因原告实际并未从高晓丹处收回房屋，高晓丹实际使用房屋至租期届满，故租金部分不应返还。对于店内货物，双方应为买卖关系，并已实际履行，货款部分亦不应返还。至于原告与高晓丹自愿达成协议，并在执行过程中自行和解，实际给付高晓丹62500元，是其自己对民事权利的处分。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:
驳回原告张某某的诉讼请求。
案件受理费1925元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

本院认为，原、被告签订的“出兑合同”，应理解为安琪儿童服装店的整体出兑，并不是单纯的房屋租赁合同，出兑费85000元应包括该店铺的剩余租期的租金和货物的价款，该出兑合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且双方已将租期履行完毕，应为有效协议。原告主张被告与北戴河医院的协议中有不许转租的约定，该出兑协议应为无效，但因房屋所有权人北戴河医院并未起诉主张权利，且原告在看到协议后也并未向被告主张权利，而是将该房屋再次转租，一直到2014年6月30日该房屋的有效租赁期间，原告一直未收回房屋，故原告该主张不能成立。原告主张85000元全部是租金，而被告主张该85000元中既包括剩余租期的租金，也包括货款，且四位证人当庭作证证明原告兑店后甩货的事实，这些事实均能证明有货存在，原告所述85000元全部是租金不属实。对于剩余租期的租金，因原告实际并未从高晓丹处收回房屋，高晓丹实际使用房屋至租期届满，故租金部分不应返还。对于店内货物，双方应为买卖关系，并已实际履行，货款部分亦不应返还。至于原告与高晓丹自愿达成协议，并在执行过程中自行和解，实际给付高晓丹62500元，是其自己对民事权利的处分。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:

驳回原告张某某的诉讼请求。
案件受理费1925元，由原告负担。

审判长：刘海英
审判员：马军
审判员：刘树民

书记员：张萌