张军与上海豌豆公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张军，男，1979年12月21日生，汉族，住四川省广汉市。
　　委托诉讼代理人：陶静静，上海捷勋律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：高韵翔，上海捷勋律师事务所律师。
　　被告：上海豌豆公寓管理有限公司,住所地上海市宝山区沪太路XXX号XXX幢XXX室。
　　法定代表人：余珊，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨米。
　　原告张军与被告上海豌豆公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶静静、高韵翔，被告诉讼委托代理人杨米到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告诉称，原、被告于2017年4月12日签订租赁合同，约定原告租赁被告的商铺用来经营烧烤，期限三年。月租金5，000元，房屋租赁保证金5，000元，按季度支付房租。被告承诺在原告租赁房屋交纳房租和保证金后，给予办理营业执照，用于餐饮经营。但在原告交付房租及保证金后，被告一直不予办理营业执照。而且由于被告违法搭建被城管部门拆除，合同目的不能实现。故要求：一、请求判令解除原、被告签订的租赁合同及《合同补充协议》；二、判令被告退还原告房屋租赁保证金5，000元；三、判令被告退还原告房租3，567元；四、判令被告向原告赔偿营业损失暂计38,210元(按每月19105元计，共2个月)。
　　被告辩称，原、被告签订合同后，被告从未承诺给原告办理任何证件，后房屋部分被拆除，双方签订了《合同补充协议》，约定由被告补偿原告32，400元，被告已将该款付给原告。此后原告也未支付租金。被告认为原告已经单方面解除了合约，故按照合同约定不再退还租赁保证金。
　　经审理查明，2017年4月12日原、被告签订一份租赁合同，约定被告将位于嘉定区马陆镇双单路718弄豌豆空间C栋117室的房屋(以下称系争房屋)出租给原告用于经营烧烤，租期三年，自2017年6月1日至2020年6月30日，免租期自2017年6月1日起至2017年6月20日止；正式计租时间为2017年6月21日起至2020年6月30日止。租金每月5，000元，房屋租赁保证金5，000元，租金按季度支付，合同还约定了其他内容。合同签订后，被告将系争房屋交付原告，原告支付被告租赁保证金5，000元，租金支付至2018年2月28日止。2017年8月22日被告发给原告一份拆除通知书，告知原告将于2017年8月25日前拆除装修时向外延伸的面积及门户。同年9月4日，原、被告双方签订一份《合同补充协议》，约定原告配合被告拆除违法建筑，被告赔偿原告32,400元，付款方式：年底支付(即2017年12月31日前)。协议签订后，被告将赔偿款人民币23，069元汇付给原告，剩余9，330.54元冲抵房租。后系争房屋的室外门墙面、玻璃门等于2017年11月25日被拆除。2018年2月7日原告停用房屋。2018年6月原告向本院起诉。
　　审理中，原告表示其租金付至2018年2月28日，要求被告退还租金3，567元。
　　另查明，系争房屋的产权人为上海文海投资发展有限公司。上海文海投资发展有限公司与案外人上海马陆资产经营有限公司签订租赁合同，将系争房屋(以及其他门号的房屋)的使用权出租给上海马陆资产经营有限公司，并同意其对外转租。2016年4月15日上海马陆资产经营有限公司又与案外人上海戬鸿物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将包含系争房屋在内的其他房屋出租给上海戬鸿物业管理有限公司。上海戬鸿物业管理有限公司又与被告签订合作协议，约定由甲方(即被告)与乙方(即上海戬鸿物业管理有限公司)合作，合作期限为15年，自2016年1月1日起至2030年12月30日。合作期间甲方即被告以其名义对外与租客签订租赁协议，但甲方不从事任何与公寓具体经营活动相关的工作，合作期间乙方负责公寓的实际管理、招商、运营、收支、发票开具等具体工作。
　　再查：被告在与上海戬鸿物业管理有限公司签订合作协议后，未经有关部门批准取得相关批准手续，擅自在系争房屋上向外搭建门面墙及玻璃门等建筑物、构筑物。后该部分门面墙及玻璃门等建筑物、构筑物被有关部门认定为违法建筑而拆除。
　　上述事实，有房屋租赁合同、《合同补充协议》、房地产权证，拆除通知书、付款凭证及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。
　　本院认为：原、被告签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规的规定，该合同合法有效(除擅自在系争房屋上向外搭建门面墙及玻璃门等建筑物、构筑物外)，双方均应切实履行。在合同履行期间，由于被告擅自在系争房屋上向外搭建的门面墙及玻璃门等建筑物、构筑物被拆除，而被告又未能提供适合原告使用的房屋，被告的行为显属违约，应承担违约责任。现因合同已无法继续履行，原告要求解除合同的诉请应予支持。合同解除的时间以被告收到本院送达的原告起诉状副本之日即2018年7月11日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告应将收取的租赁保证金退还原告。由于原告于2018年2月7日已停用系争房屋，而原告房租付至2018年2月28日，故自2018年2月8日起至2018年2月28日止的租金应退还原告。但原告主张的数额计算有误，退还的租金应为3,499.9元，本院对此予以纠正。另外，对原告主张的营业损失38，210元，因原告未能提供证据证明，故对原告的该项诉讼请求，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、确认原告张军与被告上海豌豆公寓管理有限公司签订的租赁合同及《合同补充协议》于2018年7月11日解除；
　　二、被告上海豌豆公寓管理有限公司应予本判决生效后十日内退还原告张军租赁保证金人民币5，000元；
　　三、被告上海豌豆公寓管理有限公司应予本判决生效后十日内退还原告张军租金人民币3,499.9元；
　　四、原告张军的其余诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费969元，减半收取484.5元，由被告负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张开红

书记员：陈伊菡