张凌与郭旻敏定金合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张凌，男，1984年6月11日出生，汉族，住四川省巴中市。
　　委托诉讼代理人：司兴玲，上海劲力律师事务所律师。
　　被告：郭旻敏，女，1992年2月21日出生，现住上海市。
　　委托诉讼代理人：燕大录，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杜越，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
　　第三人：郭某1，男，1989年12月14日出生，台湾地区居民，住址不详。
　　原告张凌诉被告郭旻敏定金合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并于2018年5月16日公开开庭进行了审理。2018年6月18日，本案转为普通程序审理，并于2018年8月7日公开开庭进行了审理。2018年8月27日，本院依法追加郭某1为第三人参加诉讼，并于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人司兴玲、被告的委托诉讼代理人杜越到庭参加诉讼。第三人经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
　　张凌向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房定金200,000元；2.判令被告支付原告违约金1,000,000元；3.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月7日，张凌与郭旻敏通过案外人上海凯越房地产投资咨询有限公司(以下简称凯越公司)居间介绍，就上海市徐汇区冠生园路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《定金协议书》。协议书约定，全部房价款为500万元，甲、乙双方约定，于2017年9月10日之前签订《房地产买卖合同》，并于2017年12月15日之前交易过户。协议还约定了房款的支付方式和条件、违约责任及协议书的效力等。2017年8月7日，张凌向郭旻敏支付20万元，郭旻敏出具定金收据，确认收到购房定金20万元，以银行入账信息为准。2017年9月10日，郭旻敏并未按约至凯越公司处签订买卖合同。2017年9月18日，张凌向郭旻敏发送签约通知函，要求其履行定金协议书的内容，但郭旻敏拒绝履行，其行为已构成根本性违约，故原告提起上述诉请。
　　郭旻敏辩称，不同意原告的诉讼请求。签订定金协议书并非郭旻敏的真实意思表示，张凌、郭某1及凯越公司工作人员赵某1串通欺骗郭旻敏，恶意做低房屋价格，损害郭旻敏的合法利益。郭旻敏原本想将系争房屋以680万元的价格出售给案外人吴某某，在与吴某某签订买卖合同之前，张凌突然拿出定金协议书，并要求郭某1说服郭旻敏签字。郭某1系郭旻敏的哥哥，出于信任以及帮郭某1解决债务问题，郭旻敏被逼无奈签署了定金协议书。定金协议书所约定的购房价格500万元明显低于市场价格，双方并无交易房屋的真实意思表示，而是张凌为了骗取巨额违约金，促使郭旻敏签署定金协议书。郭旻敏收到20万元定金后，当即全部转至郭某1指定的账户，并未获取分文。2018年1月22日，张凌以郭旻敏拒绝签署房屋买卖合同为由，逼迫郭旻敏签署80万元的欠条，并扣押郭旻敏的台胞证。张凌主张的违约金过高，其并无任何实际损失。同时，郭旻敏自身损失巨大，并未从中获利。现系争房屋已过户登记至吴某某名下。
　　郭某1未到庭参加诉讼。
　　本院认定事实如下：系争房屋原为郭旻敏与其妹妹郭某2共同共有。郭某1与郭旻敏、郭某2系兄妹关系。
　　2016年5月，郭旻敏曾向凯越公司工作人员赵某1了解系争房屋的市场价格。赵某1告知，系争房屋所在小区的价格为每平方米5.5万至6万，实际价格还需考虑楼层和房屋装修。
　　2017年5月2日，系争房屋办理抵押登记，案外人曲某某、朱某某为抵押权人，债权数额4,000,000元，债务履行期限自2017年4月27日至2018年4月26日。
　　2017年8月7日，郭旻敏(出售方、甲方)、张凌(买受方、乙方)、凯越公司(中介方、丙方)签订《定金协议书》，约定乙方拟就购买系争房屋向甲方共支付定金200,000元，全部房价款为5,000,000元，双方同意接受下列各项条件后，方可对该套物业进行交易：在2017年9月10日之前签订《房地产买卖合同》，并在2017年12月15日之前进行交易过户。甲、乙双方在签订《上海市房地产买卖合同》时，乙方支付合同价首付款2,000,000元(含定金)给甲方；余下尾款3,000,000元在交易过户后由乙方的贷款银行一次性支付给甲方。甲方银行是否□有□无抵押，若有，甲、乙双方同意以□转按揭形式或□甲方自行注销方式操作。房屋交付期限：房款付清当日。如双方所约定的合同价格，交易中心不予受理，则双方对此情形应进行友好协商，如协商不成，双方则均不算违约，甲方需将已收受的金额在十五日内全部退还乙方。在本次交易中，甲方收取每一笔款项均由甲方本人向乙方出示手写收据，并叙述清每笔款项的内容。如乙方的姓名权限不能购买以上物业，则乙方有权更换买受人姓名。甲、乙双方已知悉上述条款并同意依据上述所有条款履行，特签订此协议。在双方签字认可后，如乙方违约，甲方则没收全部定金；如甲方违约，则甲方须返还本合同房价20%的房款给乙方作为支付给乙方的违约金。本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各执一份，经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。定金协议书尾部，郭旻敏在甲方处签名，张凌在乙方处签名，丙方处仅打印了凯越公司名称，并无公司盖章或承办人签名。同日，郭旻敏出具《收据》一份，载明：“今收到张凌(证件号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)付来的购买上海市徐汇区冠生园路XXX号XXX室沪华公寓)房屋的购房定金款项，共计人民币贰拾万元整(￥200,000./)以银行入帐信息为准。此据。”
　　2017年8月7日，张凌向郭旻敏转账50,000元；8月8日，张凌先后三次向郭旻敏转账共计130,000元；8月9日，张凌向郭旻敏转账20,000元。审理中，郭旻敏称其收到张凌转账支付的20万元定金后，立即将上述款项分四次全部转至郭某1指定的账户(周*忠)，故郭旻敏并未实际收取20万元定金。对此，张凌称其已向郭旻敏转账支付了20万元定金，此后郭旻敏转给其他人与张凌无关。
　　2017年8月14日11：58，凯越公司工作人员赵某1发送微信(本段下同)给郭旻敏，称：“今天下午您方便吗？这边中介需要提供咱们房子的产调，需要您去房产交易中心拉一下，如果您方便的话，我开车带你过去”。郭旻敏未予回复。8月19日19：51，赵某1称：“郭小姐，在吗？我和你哥哥联系了，请周一(注：即2017年8月21日)安排时间咱们一起去一趟房产交易中心拉一下产调和公证书，请回复？”郭旻敏回复：“好的……”赵某1回复：“你还得需要联系抵押那个人，让他把产证带过来一下”、“你这边把护照和台胞证一起带上就好了”。郭旻敏回复：“喔，好的，我问一下”。8月20日，郭旻敏通知赵某1因突然有事无法按约去交易中心，此后赵某1多次联系并催促郭旻敏，希望其安排时间，最终双方于8月28日共同前往交易中心。8月28日，赵某1称：“要去公司一趟签署一份书面委托，我马上也到公司了，过会正好，我给你送回去”。郭旻敏回复：“好的”。此后，赵某1发送三张图片，分别为定金协议补充协议(1页)、委托书(2页)。定金协议补充协议载明：“甲方：郭旻敏，乙方：张凌。甲乙双方经友好协商，就双方于2017年8月7日签订的购买上海市徐汇区冠生园路XXX号4E(沪华公寓)的定金协议，作以下补充协议，本协议与定金协议具有同样的法律效力。1.签订定金协议时，本物业的购买人为乙方张凌，乙方已告知甲方，在乙方支付购买本物业购房定金后，甲方知道并同意乙方可以自己购买本物业；也可以将本物业转卖给第三方，转卖第三方以后所产生的差额及利润，甲方同意归乙方所有，并办理本物业房屋出售的全权委托公证(甲方委托乙方)。2.甲方同意在乙方支付购房首付款之前，将在徐汇区房地产交易中心所做的抵押手续解除，即甲方注销所有的抵押贷款手续，并出具了房屋出售全权公证委托书后，乙方再支付购房首付款，甲方并保证该物业在除开这个抵押手续以外没有任何经济与债务纠纷。3.因政府刚出台针对房地产委托事项的相关政策法规，甲方同意并必须在2017年9月10日之前在除开中国国内以外的地区和国家出具符合上海市房地产交易中心规定和认可的房屋出售公证委托书。”委托书载明了郭旻敏就系争房屋的相关出售事宜委托张凌代为办理。上述定金协议补充协议以及委托书，双方均未签名。
　　2017年9月10日，郭旻敏未按照定金协议书之约定，与张凌签订系争房屋的买卖合同。
　　审理中，张凌称其于2017年9月18日向郭旻敏寄送《签约通知函》，要求郭旻敏于2017年9月21日下午13点到指定地点签订买卖合同，但未提供寄送凭证。郭旻敏称其从未收到签约通知函。
　　2017年10月25日，郭某2出具委托书，委托郭旻敏为其代理人，并以其名义办理以下事项：1.代为签订订金协议；2.代为签订房地产买卖合同以及变更协议，解除协议；3.代为办理买卖合同公证并领取公证书；4.代为办理房地产转移登记手续，代为签署本人家庭自五年以上，并且为家庭唯一生活用房承诺书等相关文件……委托期限：从即日起至2018年10月11日。该委托书已经公证认证[(2017)洛领认字第XXXXXXX号]。
　　2017年11月15日，郭旻敏暨郭某2的代理人(卖售人、甲方)与案外人吴某某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲乙双方通过德佑房地产经纪有限公司居间介绍，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为6,800,000元。11月27日，吴某某、郭旻敏暨郭某2的代理人共同向上海市徐汇区不动产登记事务中心申请房屋权利转移登记。12月8日，吴某某登记为系争房屋的所有权人。
　　2018年1月9日，赵某1发微信给郭旻敏，称：“还有我哥(注：即张凌)问我，你们是不打算去处理他付给你们钱的事了，对吧，他该走程序也都在做，一旦诈骗罪成立，你们这边可不是只付点违约的事了，钱是给你的，字也是你签的，他的朋友也会去找你，让我转告你。”郭旻敏回复：“我哥(注：即郭某1)没有还你哥钱吗？”、“他和我说他处理了啊？”、“我一直以为他还你哥钱了，他处理了”。赵某1回复：“好像我哥这边已经去刑侦支队立案，法院已经递交材料，在走程序，他的朋友是要账公司的，也在做这个事情……”郭旻敏回复：“好的”。赵某1回复：“本身很简单的事实，因为你哥的不守信用，搞成这个样子，我也无能为力，我的钱明天请转给我”。郭旻敏回复：“恩，我也很无奈，他不回我的话，我会去借钱还你的，真的不好意思，合作这么久了，我真的没想到弄成这样的”。赵某1还称：“你最好是有时间了，和我哥碰一下面，给他说一下你这边的情况，我说什么他也不信任我了，说我太傻，被你哥耍的团团转，还说你们好，我也没办法给他沟通。”郭旻敏回复：“好的，我知道了……”
　　2018年1月16日，郭旻敏与张凌见面，郭旻敏誊抄了调解协议书一份，载明：本人郭旻敏与张凌之间合同纠纷，经双方协商，原合同120万元金额双方愿以郭旻敏还款给张凌，人民币80万元了结，具体还款计划为：2018年1月23日前还伍万元；2018年2月10日前还20万；剩余金额于3月10日前还清。本人同意将台胞证由张凌处保管，无其他用处，张凌同意郭旻敏需使用台胞证时，还郭旻敏。张凌、郭旻敏分别在协议书尾部签名、捺印。同时，郭旻敏手写欠条一张，载明：“本人郭旻敏欠张凌80万人民币。特此证明”。2018年1月22日，郭旻敏报警称：2018年1月16日，在黄金城道929号的心宅咖啡馆内，与4个男性解决其哥哥郭某1的20万元债务问题，在解决过程中，对方使用言语威胁其人身安全等方式，逼其签下一张80万人民币的欠条，并使用认门的方式威胁。后，公安机关未立案受理。审理中，张凌称因系争房屋已由郭旻敏出售给案外人，郭旻敏自愿书写80万元的欠条用于承担违约责任，现张凌选择依据定金协议书主张权利，不再向郭旻敏主张欠条的金额。
　　以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市不动产登记簿、定金协议书、中国建设银行个人活期账户交易明细、借记卡账户历史明细清单、公证书、上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记申请书、微信聊天截图、上海公安局案(事)件接报回执单、调解协议书及欠条照片等证据证实，本院予以确认。
　　审理中，郭旻敏对张凌的购房资格提出异议，认为张凌购买系争房屋的目的是以远低于市场价格购入房屋后再出售以赚取差价。对此，张凌提供了结婚证、预告登记(预购商品房)证明[权利证号：沪(2018)青字不动产证明第XXXXXXXX号]、上海市商品房预售合同(编号：XXXXXXXXXXXX)、中国银行股份有限公司上海市分行个人一手住房贷款合同(编号：2018年青字XXXXXXXXXXXX号)，证明其符合购房条件，具有购房的诚意和能力，在系争房屋交易无法继续履行的情况下，张凌的妻子赵某2于2017年12月28日购买上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋(预购商品房)，并于2018年3月27日经核准登记为该房屋的预告登记权利人。
　　本院认为，法律规定，定金应当以书面形式约定。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，郭旻敏与张凌于2017年8月7日签订定金协议书，约定张凌就拟购买系争房屋向郭旻敏共支付定金20万元。嗣后，张凌分别于2017年8月7日至8月9日先后五次向郭旻敏转账共计20万元定金，郭旻敏亦于2017年8月7日出具定金收据。虽然定金协议书约定，该协议经张凌、郭旻敏及凯越公司签字盖章后生效，且凯越公司实际未盖章，但是定金合同系实践性合同，故定金协议书在张凌向郭旻敏交付定金时已生效，双方均应恪守承诺、诚信履行。审理中，郭旻敏辩称双方并无交易房屋之真实意思表示，并称张凌与作为居间方的凯越公司工作人员赵某1、郭某1存在恶意串通，做低房屋价格，并试图通过低买高卖方式赚取差价获利，提供了上海公安局案(事)件接报回执单、赵某1与郭旻敏的微信聊天截图等佐证。本院认为，虽然定金协议书约定的房屋转让价款为500万元低于系争房屋另行出售的转让价款(680万元)，且郭旻敏未按约签订买卖合同后，与张凌曾就合同纠纷签署调解协议及欠条等，但是，考虑到案外人对系争房屋享有400万元的抵押权，以及郭旻敏出售系争房屋系用于解决郭某1的债务问题等事实，仅凭现有证据尚不足以推定张凌、赵某1、郭某1三人恶意串通，亦无法证明本案存在虚伪意思表示之情形。郭旻敏还辩称，其未实际收到定金20万元。本院认为，结合银行转账明细，可以认定张凌向郭旻敏转账支付20万元的事实。虽然，郭旻敏称其在收取定金后按照郭某1的指示将上述款项分四次转至案外人周*忠的账户，但郭旻敏并未提供证据证明该案外人与张凌存在共谋或款项的后续流向存在异常情况，故郭旻敏的上述辩称意见，本院均难以采信。
　　法律规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金协议书约定，双方应于2017年9月10日前就系争房屋签订买卖合同，但郭旻敏并未按约履行，并于同年11月将系争房屋另行出售。定金协议书约定，如郭旻敏违约，其应返还本合同房价20%的房款即100万元给乙方作为违约金。本案中，张凌选择使用违约金条款向郭旻敏主张权利，并无不当。审理中，郭旻敏辩称张凌主张的违约金金额过高，且其并无实际损失。本院依照公平和诚实信用原则综合考虑定金协议书的约定、双方的履约进度及违约方的过错程度等因素，酌情调减违约金金额为200,000元。郭某1经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：
　　一、郭旻敏于本判决生效之日起十五日内向张凌返还购房定金200,000元；
　　二、郭旻敏于本判决生效之日起十五日内向张凌支付违约金200,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费15,600元，由张凌负担10,400元、郭旻敏负担5,200元；公告费560元，由张凌负担373元、郭旻敏负担187元。
　　如不服本判决，张凌可以在判决书送达之日起十五日内、郭旻敏可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陈国元

书记员：袁  欣