张可鸿与沈静龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张可鸿。
　　委托诉讼代理人：张克勤。
　　委托诉讼代理人：唐秋月，上海清辰律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：沈静龙。
　　委托诉讼代理人：郭筱雯，上海儒君律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)张可鸿与被告(反诉原告)沈静龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序。被告(反诉原告)沈静龙在审理中提出反诉请求，本院予以受理，于2019年7月12日、2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张可鸿的委托诉讼代理人张克勤、唐秋月、被告(反诉原告)沈静龙及委托诉讼代理人郭筱雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　张可鸿向本院提出诉讼请求：1.判令张可鸿与沈静龙签订的《房屋租赁合同》于2019年1月20日解除；2.判令沈静龙返还张可鸿支付的2019年1月20日至2019年4月15日的租金17,700元；3.判令沈静龙返还保证金7,600元；4.判令沈静龙支付违约金8,000元；5.判令沈静龙支付张可鸿装修损失41,012元；6.判令沈静龙支付张可鸿因沈静龙违约造成的张可鸿与第三方解除房屋租赁合同产生的违约金8,900元；7.判令沈静龙承担本案诉讼费。事实和理由：张可鸿与沈静龙于2017年3月4日签订《房屋租赁合同》(合同编号XXXXXXX)，合同约定：沈静龙将上海市闵行区莲花路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给张可鸿，租赁期限为2017年4月15日至2022年4月14日，第一年租金为7,600元/月，第二年租金为7,800元/月，第三年租金为8,000元/月。合同签订后，张可鸿按期支付租金，并对涉案房屋进行装饰装修。2019年1月20日，张可鸿向沈静龙支付2019年1月15日至2019年4月15日的租金，共计19,000元，张可鸿与沈静龙协商，剩余的租金5,000元延期支付，沈静龙予以认可。2019年1月22日，沈静龙未通知张可鸿，强行更换了门锁，并占有涉案房屋，导致张可鸿不能履行与下家的租赁合同。张可鸿认为，沈静龙的行为已违反《房屋租赁合同》第十二条第五款的规定“租赁期间内，非本合同约定的情况，甲方提前解除本合同，应与甲方协商一致，并按照月租金的壹倍向乙方支付违约金。若违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿”，现因沈静龙的违约行为导致合同解除，张可鸿可依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失。
　　沈静龙辩称，同意双方签订的《房屋租赁合同》于2019年1月20日解除。张可鸿存在群租和拖欠房租及水电煤的行为，沈静龙没有违约行为，于2019年4月20日才收回涉案房屋，2019年1月22日换锁系因锁坏，无法联系张可鸿。不同意返还保证金，应当抵扣拖欠的房租及水电煤费用。关于装修，沈静龙向张可鸿交付涉案房屋时系简装，且张可鸿未经沈静龙同意对涉案房屋进行了装修。
　　沈静龙向本院提出反诉请求：1.判决张可鸿与沈静龙签订的《房屋租赁合同》于2019年1月20日解除；2.判决张可鸿支付拖欠的租金4,400元；3.判决张可鸿支付拖欠的水电煤费用4,962.51元；4.判决张可鸿支付违约金7,800元；5.判决张可鸿赔偿损失10,000元；6.本案反诉费用由张可鸿承担。事实和理由：张可鸿与沈静龙于2017年3月4日就涉案房屋签订《房屋租赁合同》。2018年7月，张可鸿开始拖欠水电煤费用。2019年1月，张可鸿应支付三个月租金23,400元，但迟迟未支付，经沈静龙再三催要，张可鸿支付19,000元，剩余4,400元至今未付。2019年2月23日，涉案房屋楼上701室邻居发现涉案房屋冒烟后报警，至此沈静龙知晓张可鸿对涉案房屋进行群租。2019年3月，古美街道房办部门认定涉案房屋内系群租，要求进行整改。沈静龙多次联系张可鸿要求处理群租事宜，并支付拖欠的房租及水电煤费用，但张可鸿均置之不理。沈静龙认为，《房屋租赁合同》合法有效，经沈静龙多次催告，张可鸿仍拒不支付租金及结清水电煤费用，是一种根本违约行为。并且，张可鸿擅自将涉案房屋隔离并进行群租，导致房屋受损，应承担赔偿责任。
　　张可鸿辩称，同意支付2019年1月20日之前的水电煤费用。双方通过协商于2019年1月20日解除合同，约定于2019年4月15日归还涉案房屋，但沈静龙于2019年1月22日换锁，提前收回房屋，并开始向次承租人收取水电煤，故张可鸿不应当支付2019年1月22日后的租金。关于涉案房屋内隔断被拆除，系沈静龙到房办要求处理隔断问题。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2017年3月4日，沈静龙(出租方、甲方)与张可鸿(承租方、乙方)、上海我爱我家房地产经纪有限公司(居间方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2017年4月15日起至2022年4月14日止，第一年租金7,600元/月，第二年、第三年7,800元/月，乙方支付租金的方式为押一付三，租金应在前一期租金到期日前柒日内支付。房屋租赁保证金为7,600元，合同终止时，该保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。租赁期间，房屋所产生的水、电、气、通信(若有)、有限电视由乙方承担，物业管理费用由甲方承担。10-3甲、乙双方同意，乙方有系列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。(一)乙方擅自改变房屋居住用途的；(二)因乙方原因造成房屋结构破坏的；(三)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(四)乙方擅自增加居住使用人，且人均居住面积低于本市规定标准的；(五)乙方利用承租的居住房屋从事违法违规活动的；(六)乙方逾期不支付租金累计超过柒日的；(七)乙方欠缴应承担的费用累计超过贰佰元的。12-5租赁期间，非本合同约定的情况，甲方提前解除合同，应与乙方协商一致，并按月租金的壹倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。未与乙方协商一致的，甲方不得提前收回该房屋。12-6租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的壹倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租。
　　合同签订后，沈静龙向张可鸿交付了涉案房屋，张可鸿向沈静龙支付保证金7,600元。后张可鸿授权妹妹张克勤负责涉案房屋的出租事宜。
　　2017年5月10日至2018年12月11日期间，张克勤作为出租方与案外人王永全、王保林、张某某、朱志华、李中元、朱士凯、叶美霞等签订租赁合同，将涉案房屋分成主卧、D间、南小卧、南二、北厅、南小等出租。
　　2019年1月20日，沈静龙与张克勤签订《协议书》，约定：今有涉案房屋，由于原来合同未到期，但现在双方都愿意终止合同。现付款至2019年4月15日，2019年4月15日以后房屋由沈静龙收回，水、电费结清，煤气费结清。
　　2019年1月22日，沈静龙在涉案房屋外张贴《通知》，内容为：由于房东和二房东之间解除了租赁合同，到期日期2019年3月30日，你们与原房东之间的经济纠葛请自行解决。若2019年3月30日以后还希望继续租房，请提前一个月与沈先生联系，手机号XXXXXXXXXXX。谢谢各位配合。同日，沈静龙更换涉案房屋门锁，并将新钥匙交各次承租人，但未交张可鸿。
　　2019年3月15日，沈静龙在涉案房屋外张贴纸条，内容为：房客们再向你们最后提醒一次，如果2019年3月19日不走的话，我要把门关掉，走不进自负。
　　2019年7月7日，上海市闵行区古美路街道房管办事处出具《关于莲花路XXX弄XXX号XXX室的情况说明》，内容为：经查涉案房屋客厅餐厅有分割出租住人行为。根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条(最小出租单位)出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。我办认定上述地址房屋为“群租”，并发放限期责令整改通知书。因该处房屋逾期未整改，故于2019年3月29日上午对该房屋违规部分进行拆除详见附件照片。特此说明。
　　审理中，张可鸿申请证人张某某出庭作证，张某某在庭审中述称，自2017年起承租涉案房屋，于2019年3月10日前搬离，搬离的原因系沈静龙在墙上张贴纸条称不搬走就停水停电。最后一次支付房租的时间是2019年1月20日左右，向张可鸿支付两个月房租。沈静龙于2019年1月20日左右更换了涉案房屋的大门钥匙，并将钥匙交次承租人每人一把。
　　另查明，张可鸿应于2019年1月7日前向沈静龙支付2019年1月15日至2019年4月14日的租金23,400元，张可鸿实际支付19,000元，剩余4,400元未支付。截至2019年1月底，张可鸿欠缴水费、电费、燃气费共计2,670.3元，沈静龙已代为支付。
　　以上事实，由《房屋租赁合同》、《通知》、《关于莲花路XXX弄XXX号XXX室的情况说明》及附件照片、水电煤支付凭证、《协议书》、证人证言等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　本案中，沈静龙与张可鸿就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。张可鸿未按期支付租金及水电煤费用，且经沈静龙催缴后仍未支付，已构成违约，应承担相应的责任。张可鸿将涉案房屋分割后进行群租的行为，实质上是一种商业经营的行为，改变了房屋的用途，客观上对涉案房屋造成了结构的损害，亦属违约。双方于2019年1月20日签订《协议书》，系协商一致终止《房屋租赁合同》，但沈静龙未明示放弃向张可鸿主张违约责任的权利，故沈静龙要求张可鸿支付违约金的主张，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。
　　关于《房屋租赁合同》的解除时间，沈静龙与张可鸿在庭审中一致同意为2019年1月20日，于法不悖，本院予以确认。
　　关于沈静龙收回涉案房屋的时间，本院认为，沈静龙于2019年1月22日更换涉案房屋的门锁，将新钥匙交各次承租人，未交张可鸿，视为已向张可鸿收回涉案房屋，张可鸿不应支付2019年1月22日后的租金及水电煤费用。据此，沈静龙应当返还张可鸿2019年1月22日至2019年4月15日的租金17,180元(19,000元－7,800元/月÷30天×7天)。同理，张可鸿应当支付沈静龙欠缴的水电煤费用2,670.3元。
　　关于张可鸿要求沈静龙支付违约金的主张，本院认为，《协议书》约定2019年4月15日后涉案房屋由沈静龙收回，而沈静龙于2019年1月22日提前收回，违反了《协议书》的约定，但《协议书》未约定违约责任。张可鸿依据《房屋租赁合同》要求沈静龙支付违约金，但沈静龙于2019年1月22日提前收回房屋时《房屋租赁合同》已终止，故张可鸿要求沈静龙支付违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
　　关于张可鸿主张的装修损失，因《房屋租赁合同》非系沈静龙的违约行为解除，故本院不予支持。关于张可鸿与第三方解除租赁合同而产生的违约金，尚未实际产生，本院不予支持。
　　关于沈静龙要求张可鸿赔偿损失的主张，本院认为，涉案房屋确因张可鸿的群租行为被古美路街道房管办事处拆除违规部分而造成损失，张可鸿应当予以赔偿，本院酌定损失为1,000元。
　　关于保证金，根据《房屋租赁合同》约定，沈静龙应返还给张可鸿。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)张可鸿与被告(反诉原告)沈静龙就上海市闵行区莲花路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月20日解除；
　　二、被告(反诉原告)沈静龙于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张可鸿返还房屋租金17,180元；
　　三、被告(反诉原告)沈静龙于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张可鸿返还保证金7,600元；
　　四、原告(反诉被告)张可鸿于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)沈静龙支付水电煤费用2,670.3元；
　　五、原告(反诉被告)张可鸿于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)沈静龙支付违约金7,800元；
　　六、原告(反诉被告)张可鸿于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)沈静龙赔偿损失1,000元；
　　七、驳回原告(反诉被告)张可鸿的其余诉讼请求；
　　八、驳回被告(反诉原告)沈静龙的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计933.13元，由原告(反诉被告)张可鸿负担653.36元，由被告(反诉原告)沈静龙负担279.77元。
　　反诉受理费减半收取计239.53元，由原告(反诉被告)张可鸿负担101.15元，由被告(反诉原告)沈静龙负担138.38元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱秋晨

书记员：刘  阳