张国强与上海曲阳公园经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：张国强，男，1963年12月21日出生，汉族，住所地上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：许竞伟，北京市华泰律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：杨雪，北京市华泰律师事务所上海分所律师。
　　被上诉人(原审原告)：上海曲阳公园经营管理有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：邵倩，执行董事。
　　委托诉讼代理人：陈皓，上海市理诚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。
　　上诉人张国强因与被上诉人上海曲阳公园经营管理有限公司(以下简称“曲阳公园”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初13904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人张国强上诉请求：1、不同意全额支付一审法院判决的房屋使用费。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》到期后，双方虽然未续签，但其仍然租用该房屋，双方已形成不定期房屋租赁合同关系。若被上诉人仍对外出租房屋，其享有优先承租权，一审法院未查清相关事实。被上诉人在通知其解除合同后仅两天就对房屋采取停水停电措施，导致其损失严重，房屋使用费应按原租金的5%计算，一审法院的认定标准过高。
　　曲阳公园辩称，在与上诉人前一期的租赁合同届满时其已明确表示不再续签，但因种种原因，其作出妥协，与上诉人又续签了两年。2018年11月，其再次通知上诉人，明确表示不再续租房屋。合同期满后，上诉人在明知其不再续租的情况下，拒绝搬离房屋，也未向其支付后续房屋使用费，双方并未形成不定期房屋租赁合同关系。其收回房屋是自用，上诉人并不享有优先承租权。其与上诉人在《房屋租赁合同》中明确约定租期届满后，上诉人应当立即返还房屋。租期届满后，上诉人无合同义务继续为上诉人提供水电，上诉人继续使用房屋，因断水断电所产生的损失与其无关。故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
　　曲阳公园向一审法院提出诉讼请求：1、判令张国强迁出上海市新市北路XXX号XXX室房屋，返还前述房屋；2、判令张国强支付自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费(按照5,800元每月计算)；3、判令张国强支付2019年1月的水电费139.36元。
　　鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达各方当事人，故对于一审判决书中“本院查明”及“本院认为”部分，本院不再重复表述。
　　一审法院判决：一、张国强携其物品迁出上海市新市北路XXX号XXX室房屋，将该房屋返还上海曲阳公园经营管理有限公司；二、张国强向上海曲阳公园经营管理有限公司支付房屋使用费，2019年1月1日至2019年1月31日按照每月5,800元的标准支付，2019年2月1日至返还房屋之日止按照每月2,900元的标准支付；三、张国强向上海曲阳公园经营管理有限公司支付2019年1月的水电费共计139.36元；四、上海曲阳公园经营管理有限公司返还张国强租赁保证金3,000元。上述第一、二、三、四项，均于判决生效之日起60日内履行完毕。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院审理中双方当事人一致陈述：根据合同的约定，应当先支付租金后使用房屋，上诉人知晓被上诉人的付款帐户，由于双方对续租的问题有争议，故2019年1月1日起的租金没有支付。此外，双方当事人一致表示，最后签订的租赁协议中未约定被上诉人有协助上诉人办理营业执照的义务。
　　本院认为，上诉人与被上诉人约定的租赁期限届满后，鉴于被上诉人并无继续向上诉人出租的愿望，且自2019年1月始的租金被上诉人也未实际收取，故应当认定约定的租赁期限届满后租赁协议已期满终止。上诉人应当及时迁出。鉴于上诉人未能及时迁出，故应当支付相应的使用费。由于原租赁协议已履行完毕，且被上诉人并无续租的意愿，故其不再向承租人提供电力并不违约。鉴于自2019年2月1日起出租物已被停电，一审法院已对此后的使用费进行了大幅下调，平衡了双方当事人的利益，故上诉人的上诉请求，本院不予支持。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费670元，由上诉人张国强负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　严姚萍

审判员：陶  静

书记员：顾继红