张天妹与胡礼云房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张天妹，女，1957年5月1日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：潘维刚，上海阳光卓众律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：胡礼云，女，1980年10月6日出生，汉族，户籍地上海市崇明区。
　　委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。
　　原告张天妹与被告胡礼云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序。2018年9月25日，胡礼云提出反诉，本院合并进行审理，于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告张天妹的委托诉讼代理人潘维刚，被告胡礼云及其委托诉讼代理人吴锡林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张天妹向本院提出诉讼请求：1、原、被告就上海市静安区汾西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的租赁关系于2018年6月11日解除；2、被告应当支付原告房屋使用费，自2018年6月12日起至2018年8月15日止，按每月4,800元计算。事实与理由：2017年6月11日，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年6月11日至2018年6月11日，租金为4,800元/月，押金4,200元。租赁期间，被告未经原告允许，对系争房屋进行非法装修改造。租赁期满后，被告拒绝搬离系争房屋。2018年6月19日，原告发送短信，明确告知被告不再继续出租系争房屋，要求被告立即搬离系争房屋。然被告以赔偿损失为由拒绝，直至2018年8月15日才与原告办理系争房屋交接手续。因双方无法达成一致，故起诉至法院。
　　被告胡礼云到庭辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2018年6月11日合同到期后，双方就租赁事宜进行协商，构成不定期租赁关系。2018年8月15日，双方办理系争房屋交接手续，故被告认为双方租赁关系应于2018年8月15日解除。系争房屋用途为居住，然原告将居住房屋作经营用途出租，属于违法出租房屋，不应当收取房屋使用费。此外，2018年5月26日，因系争房屋存在破墙开门的违章搭建，导致相关部门通知封门，并实际于2018年6月28日封门，影响被告实际经营。在封门后，被告未实际使用房屋。
　　反诉原告胡礼云向本院提出诉讼请求：1、反诉被告返还反诉原告押金4,200元；2、反诉被告赔偿反诉原告经营损失18,560元及装修损失47,600元。事实与理由：2010年开始，反诉原告开始租赁系争房屋。2017年6月11日双方续签租赁合同，租期自2017年6月11日至2018年6月11日。2016年，在征得反诉被告同意的情况下，反诉原告对系争房屋进行装修，花费68,000元，按5年折旧，反诉原告实际使用两年，残值按70%计算为47,600元。此外，因反诉被告长期隐瞒系争房屋为居住用途及天井的违章搭建，构成违约，导致2018年5月26日收到整改通知书，2018年6月28日被封门，该期间内经营恶化，应由反诉被告赔偿经营损失。反诉原告在租赁期满后，多次要求反诉被告办理移交手续，但反诉被告拖延办理，加重了反诉原告的损失。
　　反诉被告张天妹辩称，不同意返还押金，押金应折抵房屋使用费。不同意赔偿反诉原告的经营及装修损失，反诉被告从未同意反诉原告装修，同时双方租赁关系至2018年6月11日已经期满，装修亦应当视为折旧完毕，租赁合同还约定合同终止时双方不涉及装修费用问题。2018年6月1日至2018年6月11日期间，反诉原告正常经营，不存在经营损失，反诉原告主张的经营损失缺乏依据。
　　当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理认定事实如下：2002年5月8日，系争房屋登记为张天妹、邰新宽、邰蕾娜三人共同共有，房屋用途为住宅，建筑面积32.19平方米。张天妹与邰新宽系夫妻关系，邰蕾娜系两人之女。
　　2002年5月8日，张天妹就系争房屋填写改变房屋用途审批表，申请行业名称房屋中介等，面积32.19平方米。2002年6月26日，经审批同意。
　　2010年6月11日至2017年6月11日期间，张天妹、胡礼云就系争房屋共签订7份房屋租赁合同，均为经营用途，租赁期限均为1年，保证金均为4,200元，租金自每月4,200元涨至每月4,800元。其中，2015年6月11日签订的房屋租赁合同尾部手写：“每月房租费肆仟捌佰元叁年内不变，从2015年6月11日至2018年6月11日……”。2016年6月11日签订的房屋租赁合同尾部手写：“每月房租费肆仟捌佰元，贰年内不变，从2016年6月11日至2018年6月11日……”。
　　2017年6月11日，张天妹(甲方)、胡礼云(乙方)就系争房屋再次签订房屋租赁合同，约定系争房屋用于经营，租赁期限自2017年6月11日至2018年6月11日，租金每月4,800元，保证金4,200元。本合同期满或者提前终止时，乙方不得影响房屋结构设施，包括甲方提供设备的电器和日常生活用品，房门钥匙等。应将房屋完整地交还甲方。如有损坏之处，应按实赔偿，否则在保证金内扣除。本合同终止时，甲乙双方不涉及房屋装修及其他转让费用的问题。与甲方无任何关系。
　　2018年5月26日，上海市静安区公安分局、上海市静安区人民政府彭浦新村街道办事处等九个部门发布“无违建创建先进居村(街道)”联合告知书，要求自行整改，若逾期，则相关部门将联勤联动执法整治。
　　2018年6月19日，张天妹发送短信给胡礼云，告知“房屋租期已于2018年6月11日届期已满。我们不再继续出租，请你立即搬离并与我们做好房屋交接工作”。
　　2018年6月20日，胡礼云短信回复，“这么多年我一直租你门面，其实你心里清楚我一直租下去的，不能因为现在要封门了你就说合同到期了，这样是不是有点不厚道，再说如果我或者你要解约的话，都是要提前告知的，现在5月26日开始说要整改封门，你告诉我合同到期了，我得无条件的搬出去，是不是很没有道理，而且我把店面装修一新，目的就是为了长远的租下去的，既然现在已经封门成事实了，那么我们该面对现实，至少你也要承担点我的损失，转让费、装修费、抛货损失等等、况且我们合作到现在我的为人你应该清楚的，这么多年，说白了就是为你打工的，我跟本没有赚到钱，我当季的库存还有这么多，你现在要我走我就走？”。
　　2018年6月28日，系争房屋被整改封门。
　　2018年8月15日，张天妹(出租人)、胡礼云(承租人)签订房屋交接书：2018年8月15日，承租人向出租人返还系争房屋，已将系争房屋钥匙交付给出租人；承租人已将系争房屋内可拆卸物取走，未取走的，视为放弃；系争房屋返还时的状态，与本交接书附件一致。
　　审理中，张天妹、胡礼云一致确认2018年6月11日之前的租金已经支付完毕，押金4,200元在张天妹处。胡礼云递交自制的经营损失表，经营记录持续至2018年6月27日。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张天妹与胡礼云签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行。对于胡礼云提出的系争房屋不能用于经营的主张，鉴于系争房屋已经办理改变房屋用途的相关审批，且双方租赁关系长达8年之久，胡礼云始终用于经营，故本院对于胡礼云的主张不予采信。现房屋租赁合同已于2018年6月11日到期，胡礼云继续使用系争房屋，张天妹未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。张天妹虽在2018年6月19日告知胡礼云到期不再出租，但考虑到需给予承租人合理期限及系争房屋于2018年6月28日被封门的情况，本院认定双方租赁合同于2018年6月27日解除，合同解除前胡礼云仍应按照4,800元/月支付租金，合同解除后至房屋交接日，考虑房屋被封门的情况，本院酌定胡礼云按80元/日支付房屋使用费。对于胡礼云主张返还押金4,200元，因双方房屋租赁合同已经解除，本院予以支持。对于胡礼云提出的装修损失及经营损失，考虑到原合同期限已经届满，其主张亦缺乏相应的依据，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
　　一、原告张天妹与被告胡礼云于2017年6月11日就上海市静安区汾西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2018年6月27日解除；
　　二、被告胡礼云应于本判决生效之日起十日内支付原告张天妹租金及房屋使用费6,480元，其中自2018年6月12日至2018年6月27日，按每月4,800元计算；自2018年6月28日至2018年8月15日，按每日80元计算；
　　三、反诉被告张天妹应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告胡礼云保证金4,200元；
　　四、反诉原告胡礼云的其他诉讼请求，本院不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费80元，减半收取计40元，反诉案件受理费779.50元，合计819.50元，由原告(反诉被告)张天妹负担77.50元，由被告(反诉原告)胡礼云负担742元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：罗海鸣

书记员：乔续宁