张天宇与上海臻中酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张天宇，男，1988年5月7日出生，汉族，户籍地福建省。
　　委托诉讼代理人：顾伟康、吴琼，上海市亚太长城律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海臻中酒店管理有限公司，住所地上海市闸北区。
　　法定代表人：陈丽娟，执行董事。
　　委托诉讼代理人：姚栋迪，上海新惟律师事务所律师。
　　张天宇与上海臻中酒店管理有限公司(下称臻中公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，臻中公司提起反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序,对本诉和反诉公开开庭进行了审理，张天宇及其委托诉讼代理人顾伟康、吴琼，臻中公司委托诉讼代理人姚栋迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　张天宇向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《上海市延安东路XXX号房屋租赁合同》(下称租赁合同)于2018年4月24日解除；2、臻中公司返还房屋押金5.2万元和租金9.8万元及赔偿装潢、设备等各项损失132,868元。后第1项诉讼请求变更为：确认租赁合同无效。事实与理由：2017年9月20日，张天宇与臻中公司签订租赁合同，约定：张天宇租赁上海市延安东路XXX号房屋(下称涉案房屋)用于烘焙坊，租期自2017年9月25日至2022年6月30日；租金按年递增，2017年9月25日至2018年9月24日为26,000元/月，2018年9月24日至2019年9月24日为26,780元/月。合同签订当日，张天宇支付臻中公司房屋押金5.2万元。张天宇承租以后按约履行，在臻中公司明确告知可以用作面包房的烘焙以后，开始装潢和添置设备，共花费132,868元。在一切工作完成以后，张天宇向管理部门申请营业执照，不料经审核认为营业房屋楼上有居民住宅以及出租人主体身份不符，申请未通过。为此张天宇几次向臻中公司提出异议，臻中公司仍一再确认可以开具营业许可，但涉案房屋至今未办出营业执照，无法正常营业。涉案房屋系臻中公司从案外人上海御贤酒店管理有限公司(下称御贤公司)承租而来，且不得转租，故臻中公司无权将涉案房屋出租给张天宇，其隐瞒该事实与张天宇签订租赁合同，且未向张天宇提供其与御贤公司的租赁合同，导致张天宇承租涉案房屋后因无产权证明而无法办理营业相关手续。臻中公司明知涉案房屋不能用作餐饮目的，其与御贤公司的租赁合同中明确写明该事实，亦清楚张天宇承租涉案房屋系用作烘焙坊，但却向张天宇承诺可以帮助其办出烘焙执照，要求张天宇支付1万元，剩余6万元由臻中公司支付，在臻中公司的隐瞒和承诺下，张天宇承租了涉案房屋。因臻中公司之过错，现租赁合同的合同目的无法实现。
　　臻中公司辩称：不同意张天宇的全部诉讼请求。租赁合同合法有效，臻中公司有合法承租权。租赁合同于2018年4月24日到期终止，张天宇于同月27日搬离，押金在其签订的确认书中已作为房租抵扣，故不存在租金损失。装潢和设备损失无法律依据，张天宇于2018年4月27日已将装潢及设备全部搬离，其无证据证明存在相应的装潢实际损失，且张天宇系违约方，臻中公司无须承担添附类装潢损失的赔偿责任。相应的证照均应由张天宇自行办理，其清楚涉案房屋的现状，与臻中公司无关，涉案房屋周边类似门面房均可办理证照。张天宇及其合伙人经营鲍师傅面包房可能侵犯正宗鲍师傅的注册商标，退租也是因张天宇无法办理证照、经营不善、与合伙人存在矛盾等原因共同造成。
　　臻中公司向本院提出反诉请求：1、张天宇支付合同期内租金3.2万元；2、张天宇支付2018年4月25日至27日房屋使用费2,600元(26,000元/月÷30天×3天)；3、张天宇支付违约金5.2万元。事实与理由：2017年9月20日，双方签订租赁合同，约定：臻中公司出租涉案房屋给张天宇，自2017年9月25日至2022年6月30日；2018年9月24日前每月租金2.6万元，每三个月一付7.8万元，先付后用；押金5.2万元；办理证照由张天宇自行负责，不影响租金支付；张天宇违约需支付相当于两个月租金的违约金5.2万元。后张天宇仅在合同签订时按约支付三个月租金7.8万元、押金5.2万元，2017年12月25日起开始拖延支付租金。2018年3月28日，臻中公司代表周华与张天宇签署确认书，约定：1、租赁期限至2018年4月24日；2、当日张天宇支付臻中公司2万元，截止当日共计支付租金15万元(包括5.2万元押金)；3、剩余租金3.2万元十日内支付。同年4月27日，张天宇搬离涉案房屋。据臻中公司了解，张天宇开设的“鲍师傅”涉嫌侵犯正宗鲍师傅的知识产权和商标，几个合伙人经营过程中也存在矛盾，且一直处于无证经营的状态，才最终停业散伙。涉案房屋于2018年6月1日另租他人。张天宇已严重违约，侵犯臻中公司的合法权益，遂反诉。
　　张天宇辩称，不同意臻中公司的全部反诉请求。租赁合同是无效合同，臻中公司不是涉案房屋权利人，无权转租；且由于臻中公司无法提供涉案房屋的产权证，使涉案房屋用于烘焙的前提条件无法满足，不能达到经营目的。即使合同有效，也要求解除。
　　经审理查明，2017年9月20日，臻中公司(出租方、甲方)与张天宇(承租方、乙方)签订租赁合同，约定：“1-1甲方将涉案房屋转租给乙方使用。甲、乙双方一致确认该房屋底层建筑面积为55平方米。1-2房屋用途为烘焙坊。2-1乙方向甲方承诺，乙方租赁该房屋作为烘焙坊(非餐饮)使用，并遵守中华人民共和国和上海市有关房屋使用和物业管理的规定，未经甲方同意不得擅自改变上述房屋用途。2-2乙方对房屋现状无异议和办理营业执照等相关证照的状况已经全面了解。营业执照等相关证照的办理由乙方自行解决，甲方提供便利。营业执照等相关证照是否办妥，不影响本合同的约定乙方向甲方付租。3-1房屋租赁租期自2017年9月25日至2022年6月30日。4-1自2017年9月25日至2018年9月24日，每月租金2.6万元，每季租金7.8万元。4-2押金为5.2万元，签合同当天支付。4-3-1每季度支付一次租金，先付后用，租金提前7天支付，甲方在收到房租后向乙方开具收租凭证。乙方在本合同签约后3天内向甲方一次性支付首次(2017年9月25日-2017年12月24日)房屋租金7.8万元和押金5.2万元，共计13万元。乙方逾期支付租金的，每逾期一天，需按月租金的5%的标准向甲方累计支付滞纳金。4-4乙方在承租期内不能解除租赁合同，如提前终止甲方不予退还押金。4-5押金在租赁合同终止之日起15日内，甲方在结算乙方承租期间应承担的水、电及其他费用后，剩余部分无息归还乙方；如押金不足以结清乙方承租期间应承担的水、电及其他费用的，乙方应按实支付。9-4乙方逾期不支付租金累计超过15天，甲方有权单方面提前解除本合同，预交押金不退。甲方有权单方面对房屋进行无条件清场，房屋内乙方物品遭受损坏的，损失由乙方承担，与甲方无涉。乙方逾期不支付押金超过15天，甲方有权单方面提前解除本合同，乙方须按应缴押金的1倍向甲方支付违约金。9-6除本合同约定外，如一方要提前解除本合同，应提前2个月书面通知另一方，并向另一方支付违约金，违约金按2个月的租金计算。甲方在按照本合同约定计算租金和违约金后，应当返还乙方剩余租金和押金。9-7-1乙方须在本合同双方签署(盖公章)支付本合同第4-3-1条款约定的租金，甲方未在约定日收到乙方支付全额租金和押金，本合同自动终止。”
　　同日，张天宇支付臻中公司押金5.2万元。
　　至2018年3月28日，张天宇共支付臻中公司租金9.8万元。
　　再查明，2017年6月22日，案外人上海黄浦置地(集团)有限公司(出租方、甲方)与臻中公司(承租方、乙方)签订《上海市延安东路XXX-XXX号底层、二层房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于上海市延安东路XXX-XXX号底层(212.71平方米)、二层(309.91平方米)房屋转租给臻中公司使用，房屋用途为营业，乙方租赁该房屋作为经营旅社及旅社相关业态(非餐饮)使用，租期自2017年7月1日至2022年6月30日止；未经甲方书面同意，乙方不得将房屋全部或一部分转租、或以其他变相方式由他人使用。”
　　又查明，2018年3月28日，臻中公司代表周华与张天宇在通知书上签字,通知书上载明：“张天宇先生，你承租我位于上海市延安东路XXX号一楼商铺已拖欠租金长达三个月以上，我方现按照合同约定，郑重通知你如下：一、你方应于三月二十八日支付两万元，剩余欠款三万两千元十日内付清。二、如十日内未付清房租，我方将对此商铺进行清场，对店内物品作无主处理，由此造成的损失我方概不负责。三、原房屋两个月押金张天宇已抵扣房租使用，现该房屋无押金。”同日，张天宇转账支付周华租金2万元。次日，张天宇发周华微信：“产权证记得要发给我啊”。
　　另查明，张天宇承租房屋后进行装潢，并添附相应设备进行经营，店招为“鲍师傅”。4月，张天宇在涉案房屋开设的店铺招牌拆除。同月1日，张天宇在水电费单据上签字。同月19日，张天宇微信通知周华：“我们去工商管理部门了解这个店他们叫我们不能开了，造成我们损失过大了，我们钥匙先交给你，把我们的问题什么时候解决了，什么时候出租。”周华答复：“工商部门我们执照都下来的，没有问题的，不存在这方面问题。现在让你们走是因为你们已拖欠房租，造成合同自然解除，望按照3月28日签字确认尽快搬离，否则你方将支付房屋占用费，直至支付到搬离之日。”同月27日，张天宇派人进入涉案房屋查看并关闭电闸。
　　以上事实，由张天宇提供的租赁合同、收据存根及微信记录、照片，臻中公司提供的通知书、《上海市延安东路XXX-XXX号底层、二层房屋租赁合同》、水电费单据、视频光盘、《上海市延安东路XXX号房屋租赁合同》，及当事人的庭审陈述予以证明。
　　本院认为，涉案租赁合同系双方签订，且无法律规定的无效情形，应认定有效。因此，张天宇要求确认该合同无效的诉请，本院不予支持。张天宇主张租赁合同因涉案房屋不能用作餐饮目的、不得转租、臻中公司承诺代其办出营业执照而无效，因租赁合同2-1、2-2条约定，张天宇对房屋现状无异议和办理营业执照等相关证照的状况已经全面了解，证照办妥与否不影响租金支付，而其未提供涉案房屋权利人主张涉案租赁合同无效以及臻中公司承诺代其办出营业执照的证据，故本院不予采纳其主张。张天宇按约应于2017年12月18日支付同年12月25日至2018年2月24日的租金，但其未履行，构成违约。根据双方庭审陈述，租赁合同于2018年4月24日终止，可移动设备已于同年4月搬离；再结合2018年3月28日张天宇签字的通知书，张天宇承租涉案房屋后实际使用该房屋进行经营，其所付5.2万元押金已抵销2017年12月25日至2018年2月24日的租金，至于2018年2月25日至4月24日的租金5.2万元，张天宇应于同年3月28日支付2万元、4月7日前付清3.2万元，而其实际支付2万元，因此，臻中公司要求张天宇支付租金3.2万元的诉请，本院予以支持；张天宇要求臻中公司返还房屋押金5.2万元和租金9.8万元、赔偿装潢和设备等各项损失132,868元的诉请，本院不予支持。张天宇未提供其将涉案房屋交还臻中公司的证据，虽于2018年4月19日提出交还钥匙未果，但于同月27日进入该房屋，故臻中公司要求张天宇支付同年4月25日至27日房屋使用费2,600元的诉请，本院予以支持。臻中公司主张违约金5.2万元，张天宇不同意并申请调低，因臻中公司确认2018年3月28日双方达成4月24日终止租赁合同的合意，于同年6月1日另租他人，本院根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整该违约金为28,600元。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、第十六条第一款规定，判决如下：
　　一、驳回原告(反诉被告)张天宇的全部本诉诉讼请求；
　　二、原告(反诉被告)张天宇应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海臻中酒店管理有限公司租金3.2万元；
　　三、原告(反诉被告)张天宇应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海臻中酒店管理有限公司2018年4月25日至27日房屋使用费2,600元；
　　四、原告(反诉被告)张天宇应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海臻中酒店管理有限公司违约金28,600元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费5,543元，减半收取计2,771.5元，由原告(反诉被告)张天宇负担;反诉案件受理费982.5元,由被告(反诉原告)上海臻中酒店管理有限公司负担265.48元，由原告(反诉被告)张天宇负担717.02元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  宁

书记员：陈佩华