张家口市键嘉信物业服务有限责任公司与郎建平、李某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：张家口市键嘉信物业服务有限责任公司，住所地：张家口市桥东区林园东街30号。
法定代表人：李建凤，该公司经理。
委托诉讼代理人：李剑，河北思洋律师事务所律师。
被告：郎建平，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，现住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：刘树明，河北国器律师事务所律师。
被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，张家口市公共交通总公司司机，现住张家口市桥东区。
第三人：张家口市公共交通总公司，住所地张家口市桥东区工业路71号。
法定代表人：李永，该公司总经理。
委托诉讼代理人：武红梅，河北厚霖律师事务所律师。

原告张家口市键嘉信物业服务有限责任公司（以下简称物业公司）与被告郎建平、李某某、第三人张家口市公共交通总公司（以下简称公交公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人李剑，被告郎建平及委托诉讼代理人刘树明，被告李某某及第三人公交公司委托诉讼代理人武红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告搬出张家口市桥东区林园东街30号龙腾花园小区一期1-3-1201室，并将该房屋返还给原告；2、请求依法判决被告将房屋恢复原状，并承担占用房屋期间的房租。3、本案诉讼费用由被告承担。庭审时变更诉讼请求：要求二被告支付剩余房款242641元，自2009年1月1日起截止2016年12月31日支付欠付房款利息121529元，支付自2010年1月1日至2016年12月31日的欠付物业费合计21300元、物业费利息6390元。如不能于2016年12月31日前支付上述拖欠房款及利息，应继续支付欠付房款及物业费相应利息至全部欠付本金付清之日，以上共计391860元。事实与理由：位于张家口市桥东区林园东街30号龙腾花园小区系2007年公交公司职工集资而建设，由公交公司职工集资建房筹建处（以下简称筹建处）进行开发。2009年筹建处将大部分房屋建设完成并交付使用，并聘请原告管理小区物业。后筹建处完成职能后需注销，就将该小区的管理、维护及后期遗留问题等包含集资筹建处权利、义务的一切事宜移交原告负责，双方于2012年1月30日签订协议。其中，筹建处向原告移交了龙腾花园小区一期1-3-1201室（以下简称涉案房屋）。筹建处移交时也表明该房屋没有所有权人。2015年9月，被告突然在未通知原告的情况下撬门进入该房屋声称该房屋系他所有，原告多次表示，被告如系该房屋的合法所有权人应拿出缴纳房款的票据等证据，均遭到被告拒绝，原告就此事多次与被告协商均未果，为此诉至法院。
本院经审理认定事实如下：2005年年底张家口市公用局为了解决局系统职工住房问题，向市政府提出集资建房的提案。2006年11月20日市园林管理中心、市供水总公司、市城建研究院及第三人四家单位举行会议共同参加集资建房，并共同成立集资建房的领导小组，下设办公室，后改为筹建处，由第三人进行牵头，作为集资建房的项目法人单位。被告李某某是公交公司职工，被告郎建平是李某某妻子。2006年11月21日，被告李某某向公交公司支付了住房集资款50000元，公交公司出具了收据一张。2008年4月15日筹建处向李某某送达购房通知，该通知注明了李某某购买了涉案房屋，面积145.84平方米，每平米1960元，合计185846.4元。被告一直未付剩余房款。集资的房屋于2009年年底至2010年初交房，由原告公司对龙腾花园小区进行物业管理及供暖。2012年1月30日筹建处与原告达成协议。协议内容：一、甲方（筹建处）将位于张家口市桥东区林园东街30号龙腾花园小区的管理、维护及后期遗留问题等包含甲方权利、义务的一切事宜移交乙方（物业公司）负责，由乙方继续承担该小区的开发单位职责。具体包括：1、承建龙腾花园小区的建设单位有未处理事宜由乙方解决，费用由乙方承担；2、龙腾花园小区未出售、未交付房屋由乙方所有和管理；3、龙腾花园小区房屋的房产证由乙方负责协助办理；4、甲方开发龙腾花园小区所产生的债务由乙方负责，应收回的债权由乙方追索；5、本协议未约定的其他属于甲方享有的权利和承担的义务均由乙方承受。二、本协议签订同时，甲方向乙方移交龙腾花园小区项目的土地使用证、建设规划许可证、房屋所有权证（各住房的房屋所有权证、不动产发票、契税发票及维修基金）、各住房的房屋收款明细表、车库的出售及租赁等手续。三、本协议生效后，甲方办理注销事宜。协议签订后，双方依约履行，原告接收涉案房屋及相关材料。2014年10月1日原告退出涉案房屋所在的小区的物业管理。2015年6月被告郎建平进入涉案房屋居住，并找原告协商交款事宜。原告主张经实际测量涉案房屋面积为145.09平方米，加上地下室，房款共计292641元。被告无异议，本院予以认定。
原告主张其主体适格。提供证据1、2012年1月30日筹建处与原告签订的协议一份，拟证明筹建处完成建设后将房屋的维护、管理、办理房屋产权证以及未出售房屋的权利等筹建处享有的权利义务全部给转移原告，因此原告享有对未出售房屋的所有权、管理权。2、龙腾花园小区土地使用证一份、建设用地规划许可证一份、建设工程许可证一份、龙腾花园小区1号楼房屋所有权证原件一份（包括本案诉争的房屋未办理个人房屋所有权凭证）。3、筹建处与原告移交的龙腾花园小区收款明细表一份，其中涉案房屋一栏为空白。被告郎建平质证证据1筹建处并未获得公交公司的授权，协议没有得到公交公司的追认，所以是无效的。证据2土地使用权人、房屋所有权人、建设单位均是公交公司并非原告，原告不是权利人。证据3空白处没有交款，只能证明被告没有交款，不能证明原告是此套房屋的权利人，这是被告和公交公司之间的问题。被告李某某、第三人无异议。本院认证意见，第三人对证据1无异议，即表示对协议表示追认，故对证据1予以认定。被告对证据2、3、4、5真实性无异议，本院对其真实性予以认定。
原告主张被告应当给付房款292641元，扣除其已经支付的50000元，剩余242641元未付，以及物业费和采暖费。提供证据：1、集资建房合同一份（其他购房者绍江红与筹建处签订的），证明自2009年9月起开始陆续向集资职工交付上述集资房屋。2、第三人、供水总公司，园林管理处、建设研究院四单位向职工交房办理手续所出具的凭条一份，证明该四单位均在2009年9月开始起陆续办理交房手续，其中建设研究院职工李永炜1号楼3单元301室和被告同一户型，于2010年2月22日办理了房屋的相关手续，并同时缴纳了暖气费1929元，物业费、工本费1229元，缴纳费用票据3张。3、1号楼同户型王颖缴纳凭证5张，证实房屋建筑面积145.09平米，同时王颖缴纳暖气费1929元，物业费、工本费1403元。4、2011年同户型住户1号楼4单元601室缴纳采暖费、物业费凭证一张，其中采暖费缴纳半费1608元，物业费1044元。5、2012年同户型住户1号楼3单元801室、1号楼3单元1001室缴纳采暖费、物业费凭证2张，证明采暖费以及物业费的数额。6、2013年同户型住户1号楼3单元501室、701室缴纳采暖费、物业费凭证2张，证实缴纳采暖费以及物业费的数额，上述的采暖费缴纳的依据是按照145.09平方米×75%（房屋使用面积）×5.91元/月（采暖费的标准）×5个月=采暖费为3216元/年，综合上述的证据，证实被告所购买的涉案房屋建筑面积为145.09平方米，交房时间2009年年底至2010年年初，自交付房屋开始应承担的采暖费每年3216元，物业费每年1044元，自交房起拖欠至2014年9月30日。二被告质证，对房款无异议，认为不应当支付物业费、采暖费。证据1真实性、合法性无异议，对于证明目的不认可，它只能证明合同的交房时间，不能证明向被告的交房时间。证据2-6真实性无异议，关联性不认可，证明目的不认可。当年被告没有接到任何的通知。第三人质证无异议。本院认证意见，被告及第三人对以上证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定，以上证据可证涉案房屋面积为145.09平方米，房款292641元，扣除被告已经支付的50000元，剩余242641元未付。涉案房屋采暖费每年3216元、物业费每年1044元。
被告郎建平主张购买了涉案房屋，是合法占有。提供证据：1、结婚证一份，证明被告和李某某系夫妻关系。2、收据一张复印件，证明被告李某某向公交公司支付涉案房屋的首付款50000元的事实。3、购房通知一份，证明筹建处向李某某送达了购房通知，内容明确了李某某购买的集资房屋位置、面积、价款等。原告质证证据1无异议，对于2、3证据真实性需要核实，即便证据是真实的，被告就该套房屋也仅缴纳了5万元集资款。被告李某某、第三人质证无异议。本院认证意见，一方提供的证据，对方无异议的，予以认定。因证据2、3的收款、出具方无异议，故予以认定。
被告郎建平抗辩现在的物业公司不是原告，被告已经缴纳了物业费、采暖费。提供证据2015年或2016年采暖费、物业费二次加压费票据，以上费用均是被告儿子李涛缴纳。原告质证认可2014年10月1日原告退出涉案房屋所在的小区，对证据无异议，同时证实该套房屋的采暖费以及物业费的金额。被告李某某、第三人无异议。本院认证意见，对被告提供的证据，其他当事人无异议，予以认定。
第三人主张已经将开发单位的权利义务整体转让于原告，提供证据：公交总公司会议记要2份（2006年以及2008年）以及原告提交的2012年1月30日筹建处与原告签订的协议一份。原告、被告李某某无异议，被告郎建平对真实性无异议，但是认为筹建处是下设机构，与原告签订的协议主体资格和有效性上都有问题。
原告主张被告应给付逾期付房款、物业费、采暖费的利息。房屋的交付时间是在2009年年底-2010年年初，第三人当时采取是以电话的方式通知单位的职工，所以未付房款利息从筹建处交付房屋的时间2010年3月1日起算，按照同期人民银行贷款利率计算。原告对房屋的消费和管理成本也就是采暖费和物业费，也应按此时间起算利息，至2016年12月31日止，物业费以及采暖费共拖欠5年。二被告质证不认可双方存在房屋买卖合同关系，如果公交公司再起诉我们，那我们是否还会再重新缴纳房款？所以以不同意支付利息。第三人质证已经通知被告交付房款。筹建处已经将全部权利义务整体向原告移交，不存在被告所担心的公交公司进行重复主张的情形发生。提供证据：龙腾花园小区收款明细一份4页，是筹建处和原告在移交中过程，所做一份明细表，对于房价、单价、地下室等收取标准。原、被告无异议，本院予以认定。
李某某对第三人陈述的已经通知过交付房款予以否认，称当时没有在单位工作，在北京伺侯其父母几年，没有接到
通知。

本院认为，以第三人单位作为牵头单位下设成立的筹建处将全部权利义务整体向原告移交，将小区未出售、未交付的房屋由原告所有和管理，第三人作追认。就本案而言就是将第三人对被告未付房款的债权转让于原告。被告称2015年就找过原告协商此事，即就债权转让之事已经知晓，故债权转让成立，被告对尚欠房款无异议，故被告应向第三人缴纳。虽然被告抗辩多年在外，第三人没有通知其付款交房，但是其提供了第三人下发的收款通知，虽然没有写明时间，但是由于是单位集资房屋，购房者是被告同事且被告居住于单位家属院中，就其一人没接到通知不符常理，故应认定第三人于2010年3月1日前已经通知被告付款交房。就原告方主张的逾期付款的利息应按照同期银行贷款利率计算从2010年3月1日起算。原告对涉案房屋所在小区从交付房屋后即进行物业管理和供暖服务，故对其主张的从2010月3月1日至2014年9月30日的物业费予以支持，对逾期付款的利息于法无据，不予支持。被告于2015年9月才取得房屋，并未享受到原告的供暖服务，故对原告主张的采暖费及采暖费利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

被告李某某、郎建平于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张家口市键嘉信物业服务有限责任公司房款242641元及按照同期银行贷款利率计算的从2010年3月1日起至房款付清之日的利息。
被告李某某、郎建平于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张家口市键嘉信物业服务有限责任公司物业费57420元。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，依法减半收取1450元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审判员　　武剑虹

书记员：白璐 附法条： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 第一百三十条买卖合同是出场人的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。