张某某立家家居市场有限公司与王青某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告张某某立家家居市场有限公司，住所地张某某高新区胜利中路西侧。
法定代表人贾政，总经理。
委托代理人毛会芬，公司法务专员。
委托代理人刘江，公司副总经理。
被告王青某。
委托代理人黄志萍，河北鼎诺律师事务所律师。

原告张某某立家家居市场有限公司诉被告王青某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某立家家居市场有限公司的委托代理人毛会芬、刘江、被告王青某及委托代理人黄志萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月8日原告同被告签订《华耐家居租赁协议书》，约定：原告将张某某市华耐家居广场高新店五层50082号（2012年1月编号变更为F5007号）摊位出租给被告，用于经营米尼灯饰，商铺不含公摊面积为109.44㎡，含公摊为120.38㎡。租赁期限为2011年4月1日起至2012年3月31日止。租金按季结算，被告向原告缴纳质保金2万元，被告违约时，原告有权向被告主张合同租金总额（包括物业费）40%的违约金。同时，原、被告签订《商场管理服务协议》，约定管理服务费为18元／平方米／月，按季收取。2011年11月6日，被告因无力缴纳2011年10-12月份租金及管理服务费，向原告申请将已交的质量保证金中的1万元转为租金。2012年5月30日、2013年3月9日原、被告续签了《华耐家居合作协议书》，由被告续租前述商铺，每次续租期为一年。2012年协议增加约定了取暖费按当地供热部门下发的收费标准收取，由被告按使用面积109.44㎡在2012年10月31日前一次性交清，2013年续租协议租金变更为1.2667元／日／平方米；协议其他内容不变。同时，2012年、2013年续签了《商场管理服务协议》，约定管理服务费变更为0.6元／日／平方米，其他内容不变。截止目前，被告尚有2012年-2013年度暖气费5696.35元（10.41元／㎡／月×5×109.44㎡）未交。在2013年3月9日续租后，被告首期4月-6月租金未交。直至2013年6月原告通知被告缴纳拖欠的相关费用否则解除租赁合同，被告于6月5日将商铺钥匙交还原告并不再继续经营。后被告搬走部分货品，其余货品一直存放在店铺内。2014年3月8日，原告为将商铺另行招租，将被告存放货品搬出商铺放置于原告仓库保管，被告至今未搬走相关货物。因此，诉至法院，请求法院确认原、被告双方已经解除租赁关系；判令将被告交纳的质量保证金折抵2013年4月1日至6月5日拖欠原告的租金；判令被告支付折抵后的剩余64元；判令被告支付自2013年6月6日至2014年3月8日商铺使用费42085.96元；判令被告支付自2014年3月9日至实际搬走全部灯具的仓储费；判令被告支付2013年4月1日至6月5日物业管理服务费4767元；判令被告支付2012-2013年度暖气费5696.35元；判令被告支付违约金32808元；判令被告撤走存放在原告处的全部灯具。
被告辩称，一、原告向被告索要租金已过诉讼时效。原告于2013年6月3日强行封店后时至今日才向被告所要租金，已超过法律规定的一年诉讼时效。二、原告违约在先，被告不应支付租金或应少付租金。双方在2013年3月签订续租协议后不久，原告在未征得被告的同意，擅自改变店面格局，将被告店面前的过道划归被告对门的商铺所有，并同意其将店面扩占过道，致使被告原本能对外展示的橱窗变成了对面商铺临墙，严重损害了被告对外宣传的广告效应，导致营业额急剧下降。而该商铺地理位置的固有特点，正是被告与原告建立租赁合同关系的前提基础，原告的私自改动已经构成了合同的根本违约。三、原告擅自改变租赁场地格局，强行关闭被告承租的店铺，致使被告无法经营，被告不应支付原告主张的封店后的商铺使用费、仓储费、违约金。四、原告应向被告支付扣留灯具的等值价款。原告扣押被告灯具后，在未告知被告的情况下，私自将被告的灯具拆下，且大多已过时，现灯具无法完整对外出售。另原告已私自将被告的部分灯具挂至其他店商门店对外进行出售。五、原告陈述的被告已将钥匙交回与事实不符，双方并未解除租赁关系。
经审理查明，2011年6月8日原、被告签订《华耐家居租赁协议书》由被告租赁原告华耐家居广场高新店五层50082号（2012年1月编号变更为F5007号）摊位，经营米尼灯饰，摊位含公摊为120.38㎡，不含公摊面积为109.44㎡，租期：2011年4月1日起至2012年3月31日止。协议第三条第二款约定，被告共计需向原告交纳租金30660.79元，租金按季结算。协议第五条约定，被告向原告交纳质量保证金2万元。同时，双方签订了《商场管理服务协议》，协议第二条第二款约定管理服务费为18元／平米／月，按季度收取。2011年11月6日，原告经被告申请同意将被告已交的质量保证金中的1万元转为租金2011年10-12月份租金及管理服务费。2012年5月30日，原、被告续签了《华耐家居合作协议书》及《商场管理服务协议》，续租期一年，租金变更为0.9元／日／平方米；第四条增加约定了取暖费按当地供热部门下发的收费标准收取，被告按使用面积（109.44㎡）缴纳取暖费，缴纳时间2012年10月31日前一次性交清，管理服务费变更为0.6元／日／平方米，协议其他内容不变。2013年3月9日，原、被告续签了《华耐家居合作协议书》及《商场管理服务协议》，续租期一年，租金变更为1.2667元／平米／日，协议其他内容不变。2013年4月，原告将被告商铺前的过道划归其他商铺使用，同意其将店面扩占过道，被告的玻璃展示橱窗与对面扩占来的店面毗墙为邻，现被告商铺仅剩进出入的门。2014年3月8日，原告将被告存放在商铺内的货品搬出放置于原告仓库保管，将F5007商铺对外出租。
被告在答辩期内向本院提交了反诉状，在本院明确告知其相关权利义务后，仍未能交纳诉讼费，视为撤回反诉。
原告在诉讼中提供证据：1、2011年华耐家居租赁协议书1份，证明商铺面积、初始编号、平均每季度租金7665元、首期租金应于协议签订之日起三日内付清、质保金为2万元、应在合同解除时前三个工作日内撤出展位。被告质证对协议的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，与双方在2013的纠纷无关。2、2011年商场管理服务协议1份，证明2011年管理服务费按季收取，每季度为5110元。被告质证真实性予以认可，但认为无关联性。3、质保金部分转租金申请1份，证明被告经营不善，质保金仅剩1万元。被告质证真实性予以认可，证明目的不予认可，质保金转租金是征得原告的同意，是双方对合同的变更，并不能认定被告违约。4、2012年华耐家居合作协议书1份，证明商铺编号，每季度租金为9886元，暖气费按当地供热部门收费标准收取，并于2012年前10月31日前一次性交齐。被告质证真实性予以认可。5、2012年商场管理服务协议1份，证明2012年度管理服务费按季度收取，每季度为5110元；被告予以认可。6、张某某热力销售价格打印价1份，证明被告应支付2012-2013年度取暖费5696.35元；被告予以认可。7、2013年华耐家居合作协议1份，证明协议于2013年3月9日签订，租金为1.2667元／平米／日，按季收取，每季租金为13914元，首期租金应于协议签订之日起三日内付清，合同解除后，被告装修无偿归原告所有，被告违约需向原告支付租金总额（包括物业费）的40%作为违约金。被告质证真实性予以认可，但认为商铺装修无偿归原告所有是在合同期限届满、双方无争议的前提下，现双方存有纠纷，对证明目的不予认可。8、商场管理服务协议1份，证明2013年管理服务费为0.6元／平方米／日，被告拖欠2013年4月1日至6月5日管理服务费4767元。被告质证真实性予以认可，但认为原告擅自改变店门格局违约在先，被告不应支付管理服务费，对证明目的不予认可。9、杨凡的证人证言，证明自己占用过道是和被告协商过的，被告当时是同意的。被告质证真实性不予认可，杨凡作为占用过道的商户，属利害关系人，且其无权代表原告与被告交涉过道占用事宜。10、侯振亚证人证言，证明（雷士照明）扩店其找被告协商过，后被告同意占用过道；且被告一直拖欠租金。被告质证认为证人作为原告的工作人员，且在回答的关键性问题上前后矛盾、避重就轻，对真实性不予认可。11、米尼灯饰法人变更申请1份，证明被告自2011年始经营不善，2011年8月11日申请将米尼店的经营主体从被告变更为石进，非因原告允许其他商户占用过道造成。被告质证真实性予以认可，认为如果原告认可的店铺经营主体已变更，那么被告就不是本案的适格主体，应予驳回起诉。12、被告收款纪录1份，证明被告经营不善，被告质证真实性、关联性不予认可。13、灯具清单（原件）1份（3页），证明被告存放在原告处的灯具数量，被告质证真实性不予认可，数量不全，但却能证明被告的灯具被留置在原告店内。
被告在诉讼中提供的证据：1、2011年5月10日照片4张，原告华耐整体格局图1份，证明被告租赁的商铺旁原有过道，商铺有长达4到5米的玻璃展示橱窗。原告质证真实性不认可，但认可原被告商铺前确有过道。2、其他商铺扩店后的照片4张，证明原告准许雷士照明扩店后，改变了被告租赁环境、格局。原告质证意见同证据1。3、付款发票2张，证明被告向原告交纳了2013年1月-2013年4月租赁费，原、被告纠纷始于2013年4月份，故拒付2013年4月-2013年6月份租金，该行为不构成违约。原告质证真实性认可，因协议约定先付费后使用，该证据刚好证明了被告的违约行为。4、华耐家居高新店封店审批单1份，证明原告在未征得被告同意，且双方尚有纠纷时强行封店，留置了被告的全部灯具。原告质证真实性不认可，认为即使是真的也只是原告内部审批程序，被告已交回钥匙，是其自行放弃经营而非原告强行封店。

本院认为，原、被告于2011年6月8日签订租赁协议、商场管理服务协议，且分别于2012年5月30日、2013年3月9日再次签订了租赁协议及商场管理服务协议，对商铺进行了续租，该协议均是双方真实意思表示，系合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依据双方2012年5月30日签订的合作协议，被告应于2012年10月31前交清取暖费2012年-2013年取暖费5696.35元，却未依约履行，确属违约，但却不能因此作为解除双方2013年租赁关系的理由。原告本可在2012年的合同期届满前解除双方的租赁关系，但原、被告却在2013年3月9日续签了租赁协议，即原告以续签协议行为默认被告拖欠取暖费的行为，故对以被告2012年的违约行为主张解除2013年的租赁协议的理由不予认可。原告主张被告于2013年6月5日将商铺钥匙交还，双方租赁关系早已解除，因被告不予认可，原告无其他证据加以佐证，本院无法查实，由于原告已将原被告承租的F5007商铺腾空，出租给其他人，故双方已无继续履行的可能，故确认原、被告租赁关系解除。原告主张被告拖欠2013年第一期租金，被告认为原告擅自允许其他商户占用其商铺前的过道，改变其商铺环境、格局构成违约；由于原、被告双方于2013年4月期间因其他商户占用过道事宜发生纠纷，正值第一期租赁期，且双方均无充足的证据证明对方违约在先，而原告准许其他商户占用过道致使被告的经营环境、格局变化确属事实；期间，被告也确实在商铺内经营，故原告主张被告拖欠其2013年4月1日至6月5日租金10064元（计算方式：1.2667元／平米／日×120.38平米×66天）、管理服务费4767元，予以支持60%为宜，即租金6038.4元、管理服务费2860.2元。对原告主张的2013年6月5日后的商铺使用费、仓储费以及违约金不予支持。原被告店内的灯具，原告全部予以返还。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：

一、确认原、被告就张某某高新店五层编号为F5007的商铺租赁关系已经解除。
二、被告王青某于本判决生效之日起五日内一次性支付原告4594.95元。（质保金一万元与租金6038.4元、管理服务费2860.2元、取暖费5696.35元相抵扣后支付4594.95元）。
三、原告于本判决生效之日起十五日内将原属被告的商品予以全部返还。
四、驳回原告其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2106元，依法减半收到1053元，原告负担553元，被告负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张某某市中级人民法院。

审判员 崔宇

书记员： 白璐