张小燕与碧桂园(上海)房地产开发有限公司、上海群锐网络科技有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张小燕，女，1975年8月17日生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：彭晓璐，上海浦银律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴烨，上海浦银律师事务所律师。
　　被告：碧桂园(上海)房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：谢金雄，执行董事。
　　委托诉讼代理人：寇占敏。
　　委托诉讼代理人：何叶，上海市尊源恒律师事务所律师。
　　被告：上海群锐网络科技有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：李福润，总经理。
　　原告张小燕与被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)、上海群锐网络科技有限公司(以下简称群锐公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。碧桂园公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院裁定驳回碧桂园公司对管辖权提出的异议。碧桂园公司不服裁定提出上诉，上海市第二中级人民法院裁定驳回碧桂园公司的上诉，维持原裁定。本案于2018年12月19日公开开庭进行了审理，张小燕及其委托诉讼代理人彭晓璐、吴烨、碧桂园公司原委托诉讼代理人赖天明、寇占敏、群锐公司法定代表人李福润到庭参加诉讼。审理中，碧桂园公司变更委托诉讼代理人。本案于2019年1月14日再次公开开庭进行了审理。张小燕及其委托诉讼代理人彭晓璐、吴烨、碧桂园公司委托诉讼代理人寇占敏、何叶、群锐公司法定代表人李福润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　张小燕向本院提出诉讼请求：1、判令碧桂园公司向张小燕支付逾期交房违约金人民币(以下币种同)9,437元(自2017年12月30日至2018年1月21日共计22天，以房屋总价2,144,921元为基数，按日万分之二的标准计算)；2、判令碧桂园公司赔偿因虚假宣传给张小燕造成的经济损失233,370元；3、判令碧桂园公司返还张小燕团购意向金20,000元，群锐公司对团购意向金的返还承担连带责任。事实与理由：2016年6月，张小燕至“碧桂园嘉誉”看房，碧桂园公司的视频广告及宣传册均载明“每个卧室赠送一个飘窗”、“赠送8平方米地下室储藏空间”、“得房率超82%”、“小区配有泳池、建设房等设施”、“日本进口三菱品牌电梯”，故该楼盘的房屋单价比周围相似楼盘高出6,000元。张小燕向碧桂园公司提出购房意向，并在碧桂园公司的要求下交纳了团购费20,000元。7月18日，张小燕与碧桂园公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由张小燕购买碧桂园公司位于上海市嘉定区启悦路700弄《碧桂园嘉誉苑》6号8层801室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积为80.15平方米，总房价为2,144,921元。后张小燕于合同约定的交房日即2017年12月30日前往系争房屋，发现阳台层高明显低于客厅、卧室没有飘窗、地下室储藏空间变成了开放式的空间、游泳池变成了蓄水池、日本进口三菱电梯变成了国产三菱电梯等问题，与宣传材料严重不符。2018年1月21日双方签署《房屋交接书》。现碧桂园公司交付的房屋多处与宣传不符，应依据《合同法》第四十二条、第一百一十三条的规定，赔偿张小燕损失。张小燕交纳了团购费但实际未享受到优惠，碧桂园公司应返还团购费，群锐公司在团购费发票上盖章，应对团购费的返还承担连带责任。为维护张小燕合法利益，故诉至法院。
　　碧桂园公司辩称，不同意张小燕的全部诉讼请求。碧桂园公司于2017年12月27日向张小燕送达收楼通知，已履行交房义务。关于张小燕所称的虚假宣传，系争房屋的宣传资料均不作为要约，张小燕依据认购书及预售合同购买系争房屋，对系争房屋包括面积、结构、布局等在内的各项信息均已明确，不存在错误认识，故其要求各项赔偿的基础事实不成立，行政部门认定碧桂园公司虚假广告系从行政管理角度的决定，与张小燕购买系争房屋及其损失之间并无直接联系。关于团购意向金，系张小燕自愿支付给群锐公司的服务费用，与碧桂园公司无关，且张小燕已享受到了相应优惠，此时主张，有违诚信。
　　群锐公司辩称，张小燕已享受团购费20,000元抵房款60,000元的优惠，群锐公司完成了合同义务，张小燕要求退款无事实和法律依据。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2016年6月，张小燕至系争房屋所在楼盘看房，见售楼处播放宣传视频，视频中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌，私人专属电梯入户”、“每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专项全开放式露台”、及“每个卧室赠送一个飘窗”等内容。2016年6月25日，张小燕(乙方)与碧桂园公司(甲方)签订《嘉定碧桂园认购书》一份，认购书约定：张小燕认购系争房屋，建筑面积80.15平方米，其中套内建筑面积60.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.99平方米，认购价2,366,842元，定金20,000元须于签署本认购书时付清，716,842元须于2016年6月25日前付清(含定金)，1,650,000元须于2016年7月25日前付清……乙方在2016年6月25日前与甲方签署合同文件的，则乙方可依以下顺序享受优惠：……4、电商6万元(需缴纳上海群锐电商信息费2万元方可享受)乙方若享受上述全部4项优惠，则自付一个月折后价为：2,122,190元、自付/按揭三个月折后价为2,144,921元。签订认购书当日，张小燕向群锐公司支付2万元，后由群锐公司向张小燕开具金额为2万元的服务费发票。
　　2016年7月18日，张小燕(乙方)与碧桂园公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为80.15平方米，其中套内建筑面积为60.16平方米，公用分摊建筑面积为19.99平方米，另有地下附属面积0平方米，该房屋建筑层高为2.9米，该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；总房价款暂定为2,144,921元；第四条，乙方购买该房屋的总价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；第八条，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)；第十条，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、甲方已向该房屋所在地政府主管部门递交了办理该房屋建设工程竣工验收备案所需的全部文件；第十一条，甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十三条，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为该房屋钥匙交付；第十四条，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》、《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；附件二，该房屋建筑设计及平面图，地下建筑面积：0，平面图中未显示系争房屋卧室内有飘窗；附件三，该房屋建筑结构、装修及设备标准；补充条款一，第三条关于该房屋交付……3、该房屋达到合同约定的交付条件后，甲方书面通知乙方办理交付该房屋的手续的，乙方应当按照通知要求的时间前往办理交接手续，乙方明确知悉且自愿同意：甲方未发出书面交付通知书给乙方或乙方未收到交付通知书的，乙方于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该房屋所在地办理交接手续，由于乙方原因导致该房屋未能按期交付的，视为甲方已按期交付该房屋……合同对双方其他权利义务亦作了约定。
　　2017年12月6日，碧桂园公司就系争楼盘取得建设工程竣工验收备案证书，并于2017年12月26日取得上海市新建住宅交付使用许可证。2017年12月30日前，碧桂园公司向张小燕送达收楼通知书一份，通知张小燕系争房屋可于2017年12月30日交付使用，请张小燕带齐有关资料和款项前往碧桂园销售中心办理相关手续。2017年12月30日，张小燕前往碧桂园销售中心，但因对系争房屋的质量有异议未与碧桂园公司办理房屋交接手续。
　　2018年1月21日，张小燕与碧桂园公司签订《房屋交接书》及《碧桂园物业及资料交接书》，张小燕在《期楼收楼通知书》及《碧桂园物业及资料交接书》上列明“无飘窗，南阳台层高矮于1-7楼”。
　　2018年7月17日，碧桂园公司取得系争房屋的房地产权证(大产证)。同年7月25日，碧桂园公司向张小燕送达办理房地产权证(小产证)的资料。系争房屋现已取得房地产权证。
　　另查，2016年6月21日，上海市嘉定区市场监督管理局向碧桂园公司作出嘉市监案处字(2016)第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书，因碧桂园公司发布含有“碧桂园嘉誉可定制的低密度洋房献礼西上海唯定制誉不凡”等内容的虚假广告的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”的规定所指虚假广告，对其作出处罚。2018年10月8日，上海市嘉定区市场监督管理局向碧桂园公司作出沪监管嘉案处字(2018)第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书：……经现场核实，碧桂园公司交付的上述楼盘内只有景观水池未查见有游泳池；使用电梯实际为三菱电机上海机电电梯有限公司；地下室储藏空间和顶层开放式露台实际为毛坯交付；顶楼户型部分房间内未设置有飘窗。故当事人对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌”、“每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专项全开放式露台”、及“每个卧室赠送一个飘窗”等内容为虚假。上述行为违反了《中华人民共和国反不当竞争法》第九条第一款……责令当事人停止违法行为，消除影响，对当事人作出行政处罚罚款五万元。
　　本案的争议焦点一：碧桂园公司是否存在逾期交房？庭审中，张小燕提出碧桂园公司提交的2017年12月30日《收楼意见书》及《房屋维修申请记录表》并非张小燕本人签字，并要求笔迹鉴定。本院认为，预售合同约定系争房屋应于2017年12月30日前完成交付，该房屋达到合同约定的交付条件后，碧桂园公司已书面通知张小燕于2017年12月30日前往碧桂园销售中心办理交付该房屋的手续的，张小燕应当按照通知要求的时间前往办理交接手续。庭审中，张小燕确认其于2017年12月30日前收到碧桂园公司的交房通知，故应视为碧桂园公司完成了系争房屋的交付义务。双方对2017年12月30日《收楼意见书》及《房屋维修申请记录表》是否为张小燕本人签字及2018年1月21日《房屋交接书》的用途之争论已不影响本院对于房屋交付时间的认定，故本院对于张小燕的笔迹鉴定申请未予准许。本院认为，购房人拒绝接受商品房的正当理由应为商品房不符合交付条件，主要包括未经综合验收或明显存在重大质量瑕疵，例如房屋主体质量问题严重影响正常居住使用等，本案中，系争房屋即使存在飘窗及阳台层高问题，尚不构成重大质量瑕疵，故不能以此作为拒收房屋的正当理由。
　　本案争议焦点二：碧桂园公司虚假宣传是否造成张小燕损失。1、关于飘窗。本案中，张小燕提交的“全飘窗卧室”宣传单所针对的户型为三房二厅一卫85平方米户型，与系争房屋房型明显不符，且从预售合同平面图可见系争房屋不包含飘窗，故张小燕对系争房屋没有飘窗该节事实于合同签订时就已明知，不存在损失。2、关于赠送8平方米地下室储藏空间。张小燕称地下室储藏空间系开放式的，与宣传不符，但双方对地下室储藏空间未约定交付标准，且预售合同附件二该房屋建筑设计及平面图中地下建筑面积为0。故针对地下室储藏空间张小燕亦不存在损失。3、关于得房率。依据认购书及预售合同中约定的套内面积及公摊面积，即可计算出系争房屋的得房率低于82%，故张小燕签订预售合同时对得房率低于82%就已知晓，亦不存在损失。4、关于游泳池、进口三菱电梯。碧桂园公司对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌”，系对有关房屋状况及相关设施内容的明确允诺，并对预售合同的订立及价格有一定影响，应视为一种要约，现碧桂园公司交付的房屋仅有景观水池及三菱电机上海机电电梯有限公司电梯，行政机关也认定碧桂园关于游泳池及进口电梯的宣传构成虚假宣传，故本院认为碧桂园关于该部分的虚假宣传一定程度上对房屋的售价产生影响，造成业主的损失，应予以赔偿。
　　本院认为，张小燕与碧桂园公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。碧桂园公司已按约向张小燕送达交房通知，应视为履行了交房义务，故张小燕要求碧桂园公司支付逾期交房违约金的诉请，无事实依据，本院不予支持。关于碧桂园公司交付的房屋不具备游泳池及进口三菱电梯的设施，应属违约，鉴于双方合同对此未作约定，张小燕应对所受实际损失数额进行举证，其以系争房屋与周边房屋的差价作为损失，缺乏依据，本院根据实际情况，综合考虑系争房屋的价格及面积，酌定碧桂园公司应赔偿张小燕因虚假宣传系争房屋为“嘉定少见的带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌，私人专属电梯入户”造成的损失8,000元。张小燕要求碧桂园公司及群锐公司返还团购意向金20,000元，因认购书已经履行完毕，张小燕也已按照认购书约定的优惠价格购买了系争房屋，即已享受因支付团购意向金而享有的优惠，故对其要求返还团购意向金的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
　　一、被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张小燕因虚假宣传造成的损失8,000元；
　　二、驳回原告张小燕其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5,242元，减半收取2,621元，由原告张小燕负担2,596元，由被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司负担25元。被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘燕枫

书记员：孙  鸯