张小玲与周晓燕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张小玲，女，1959年5月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：丁彦伶，上海普若律师事务所律师。
　　被告：周晓燕，女，1978年1月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：窦俊伟，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告张小玲与被告周晓燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序。被告于答辩期内对本案管辖权提出异议，本院于2018年9月27日作出民事裁定，驳回被告对管辖权的异议。后公开开庭进行了审理，原告张小玲及其委托诉讼代理人丁彦伶、被告周晓燕的委托诉讼代理人窦俊伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　张小玲向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁关系于2018年6月30日终止；2、被告将上海市浦东新区东绣路XXX号XXX-XXX层店铺(以下简称系争房屋)归还原告；3、被告支付原告自2018年7月1日起至实际归还系争房屋之日止的房屋占用费，按每月22,000元计算；4、被告支付原告垫付的物业管理费17,752.32元及电费633.55元；5、被告支付原告因逾期腾退房屋造成原告赔偿案外人的损失44,000元。事实和理由：原、被告双方通过协议约定将原告的系争房屋(店铺)出租给被告使用，租赁期限自2012年11月1日起至2017年11月1日止。租赁期满后，被告以种种理由拒绝归还系争房屋。原告多次与其协商未果，提起诉讼。
　　周晓燕辩称，不同意原告的诉请，被告认为双方的租赁合同仍在履行过程中，是无固定期限的租赁合同，原告解除合同应当给予被告合理的期限。被告在系争房屋二楼经营棋牌室，底楼转租给案外人做琴行，原告至少应给予被告三个月的宽限期。房屋使用费应当按照每月1万元计算，并应当扣除部分费用。2018年6月，被告以转账方式支付原告当月租金，然原告却于6月20日将一楼承租户的玻璃门砸碎，次日通知物业对系争房屋停水停电，停水停电持续至7月中旬，造成被告无法正常经营。2018年6月21日至7月中旬的租金，被告认为不应当支付。停水电造成被告收入损失2万元、员工工资损失2万元，前述费用应当在租金中抵扣。物业费和水电费确系应由被告支付，但被告前往物业处支付费用，物业工作人员没让被告缴纳，称已由原告缴纳。原告赔付给案外人的损失，与被告无关，不应由被告承担。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权登记在原告名下。2012年10月18日，原、被告签订承包协议，约定原告将上海市浦东新区东绣路XXX号XXX-XXX层绿之佳餐厅承包给被告经营，被告每月支付原告承包款1万元。被告承担经营产生的一切费用(包括物业管理费、水电煤等)。该协议尾部书写了合同续签期五年，合同期为2012年11月1日-2017年11月1日。协议签订后，系争房屋由被告使用。协议履行期间，双方协议将每月承包款(实为租金)提高至12,000元。2014年间，被告即按每月12,000元标准支付原告租金至合同期满。合同期满，被告仍按每月12,000元转账支付原告，最后一期付款时间为2018年6月10日。
　　2018年5月，原告通过微信告知被告系争房屋将要收回。6月初，告知被告案外人有意以每月22,000元租赁系争房屋，询问被告是否同意按此价格优先续租。此后双方就续租事项进行了商谈，协商未果。原告通知被告6月底搬离出系争房屋。
　　另查明，2018年6月初，被告曾通过微信向原告发送系争房屋续租合同的草拟文本，该文本中出租方为本案原告，承租方为上海绿之佳休闲棋牌有限公司，租期自2018年6月6日-2023年6月5日，租金每月2万元，每年递增3%。原告另提供了上海绿之佳休闲棋牌有限公司的工商登记信息，登记的公司法定代表人为汪庭玉。原告称该公司的原股东为原告及丈夫，后变更股东及法定代表人为被告的母亲汪庭玉，因原告不同意被告提出的续租价格，续租未成。原告称其于2018年6月中下旬至系争房屋，由于底楼的琴行明确表示不同意搬离，原告才砸了底楼的玻璃，该玻璃是原告自己的财产，原告通知物业停水电，实际只停了一天即恢复了。被告对前述公司股权转让的事实无异议。
　　原告向本院提交了其与案外人卢某于2018年6月签订的租赁合同以及收据、转账记录，证明原告曾以每月22,000元租金价格与案外人就系争房屋达成了租赁协议，由于被告延期搬离系争房屋，造成原告赔付给案外人44,000元；原告缴纳系争房屋的物业费单据、电费单据，金额为2017年1月至2018年3月的物业管理费13,248元，2018年4月-6月的物业管理费4,504.32元，2018年6月电费633.55元。经庭审质证，被告对原告与案外人之间的合同以及收据的真实性表示不清楚，认为与被告无关，对原告代缴物业费以及电费的金额无异议。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的《承包合同》名为承包，实为房屋租赁合同。合同约定的租赁期限已经届满，合同到期后，被告继续使用租赁物并陆续支付了原告数月的租金，对此，原告亦未持异议。但从原告提供的证据反映，原告最迟已于2018年5月通知被告需搬离并返还租赁物。期间双方虽就续租事宜进行过磋商，然协商未果。原告曾于微信中通知被告于2018年6月30日前搬离，其诉请确认原、被告的租赁关系于2018年6月30日终止并要求被告返还系争房屋，本院予以支持。原告为被告垫付的物业管理费以及电费，被告应予支付。关于合同终止以后的房屋使用费，原告参照其与案外人就系争房屋签订的租赁合同的租金价格即每月22,000元计算房屋使用费，而被告认为应按照原、被告签订的租赁合同的租金价格即每月1万元计算房屋使用费。对此，本院认为，原告主张的房屋使用费系被告逾期腾退系争房屋给原告造成的租金损失，原告可以选择参照原合同租金价格或按照市场租金价格计算。虽然被告否认原告与案外人签订合同的真实性，并否认系争房屋的市场租金价为每月22,000元，但从原、被告间的往来微信以及被告提交给原告的草拟合同可以反映，被告曾欲以公司名义续租系争房屋，并愿以每月2万元的租金价格续租，据此可以反映每月2万元是被告认可的市场价格。对于原告主张的2018年7月1日起的房屋使用费，本院以每月2万元计算至被告归还系争房屋之日止。原告赔付给案外人的损失，并非因被告逾期腾退房屋所必然造成的损失，原告诉请被告承担损失44,000元，本院不予支持。被告认为原告应当赔偿其经营损失以及员工损失，属于反诉范畴，然被告于本案中并未提出反诉。被告要求在房屋使用费中直接抵扣被告的损失，于理无据，本院不予采纳。原告至系争房屋砸坏玻璃、停水停电的行为系当事人间因合同履行发生的纠纷，被告并未提供证据证明原告的前述行为造成其完全不能使用系争房屋、因而无需承担2018年6月21日至7月中旬的房屋使用费。且截止本案庭审，被告仍未归还原告系争房屋，侵害了原告的合法权益。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告张小玲与被告周晓燕就上海市浦东新区东绣路XXX号XXX-XXX层房屋的租赁关系于2018年6月30日终止；
　　二、被告周晓燕于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区东绣路XXX号XXX-XXX层房屋返还原告张小玲；
　　三、被告周晓燕于本判决生效之日起十日内支付原告张小玲自2018年7月1日起至返还上海市浦东新区东绣路XXX号XXX-XXX层房屋之日止的房屋使用费，按每月2万元计算；
　　四、被告周晓燕于本判决生效之日起十日内支付原告张小玲垫付的物业管理费17,752.32元、电费633.55元；
　　五、驳回原告张小玲的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费1,450元，减半收取计725元，由原告张小玲负担125元，被告周晓燕负担600元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：沈  嬿