张某某与河北帝某房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

张某某
王清凯（河北九州之星律师事务所）
张伟强（河北九州之星律师事务所）
河北帝某房地产集团有限公司
刘永奇
刘勇代理权限为代为承认
放弃
变更诉讼请求

原告张某某，出生。
委托代理人王清凯、张伟强，河北九州之星律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为出庭，代为签收法律文书。
被告河北帝某房地产集团有限公司，住所地河北省鹿泉市获铜路99号。组织机构代码71832577-9。
法定代表人李在明，该公司董事长。
委托代理人刘永奇、刘勇。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代为反诉、上诉，代为接收诉讼文书及代为申请执行等。
原告张某某与被告河北帝某房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人王清凯、张伟强，被告河北帝某房地产集团有限公司的委托代理人刘永奇、刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且符合法律的规定，应认定为该商品房买卖合同有效。合同签订后，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。原告已按照合同约定履行了付清房款的义务，但被告河北帝某房地产集团有限公司并未在合同约定的2011年7月31日前将合同约定的经验收合格的商品房交付原告，其行为已构成违约。依据《合同法》第一百零七条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超出违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”但本案原、被告在诉讼前已经就被告逾期交房的违约问题自行达成了同意收房和补偿协议，其相关权益已得到保护，因此原告要求被告继续履行交付房屋和承担违约责任的诉讼请求依法不予支持。如原告收取的储值卡在使用过程中存在不能实际折抵物业费、电费和水费的情形，则应由被告继续向原告承担给付等值现金的义务。二、关于诉争商品房是否具备交房条件问题。《商品房买卖合同》第八条第一款约定了房屋交付的条件，即该商品房经验收合格。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条  、第十八条  、第十九条  作了如下规定:房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例[[1cc712a31af547c5b38b3499d734f210:18Article17List|第十七条的规定和下列要求进行综合验收……房地产开发企业应当将房地产开发项]]目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。《建设工程质量管理条例》第十六条  :“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条  规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也会进行验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一种监督权，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。因此，本案被告在2013年1月5日经建设、设计、施工、监理等单位联合验收合格后既具备了交房条件。被告在2013年1月20日通知原告接收房屋后，考虑具体接收时间的安排，可酌情确定2013年1月31日为诉争商品房实际交付日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十三条  第一款  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  、第十六条  的规定，判决如下:
驳回原告张某某的诉讼请求。
案件受理费136元，由原告张某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费（收款人:河北省石家庄市中级人民法院，开户银行:河北银行华兴支行，账号:62×××47），上诉于河北省石家庄市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

本院认为，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且符合法律的规定，应认定为该商品房买卖合同有效。合同签订后，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。原告已按照合同约定履行了付清房款的义务，但被告河北帝某房地产集团有限公司并未在合同约定的2011年7月31日前将合同约定的经验收合格的商品房交付原告，其行为已构成违约。依据《合同法》第一百零七条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超出违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”但本案原、被告在诉讼前已经就被告逾期交房的违约问题自行达成了同意收房和补偿协议，其相关权益已得到保护，因此原告要求被告继续履行交付房屋和承担违约责任的诉讼请求依法不予支持。如原告收取的储值卡在使用过程中存在不能实际折抵物业费、电费和水费的情形，则应由被告继续向原告承担给付等值现金的义务。二、关于诉争商品房是否具备交房条件问题。《商品房买卖合同》第八条第一款约定了房屋交付的条件，即该商品房经验收合格。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条  、第十八条  、第十九条  作了如下规定:房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例[[1cc712a31af547c5b38b3499d734f210:18Article17List|第十七条的规定和下列要求进行综合验收……房地产开发企业应当将房地产开发项]]目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。《建设工程质量管理条例》第十六条  :“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条  规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也会进行验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一种监督权，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。因此，本案被告在2013年1月5日经建设、设计、施工、监理等单位联合验收合格后既具备了交房条件。被告在2013年1月20日通知原告接收房屋后，考虑具体接收时间的安排，可酌情确定2013年1月31日为诉争商品房实际交付日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十三条  第一款  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  、第十六条  的规定，判决如下:

驳回原告张某某的诉讼请求。
案件受理费136元，由原告张某某负担。

审判长：杨同顺
审判员：杨彦昌
审判员：耿瑞波

书记员：吴艳欣