张建成与孙巨霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)张建成，男，1956年10月15日出生，汉族，住江苏省。
　　委托代理人戴伟文、李旭宇，上海普盛律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)孙巨霞，女，1962年10月15日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市。
　　委托代理人雷亚鹏，上海市华荣律师事务所律师。
　　委托代理人黄超，上海华天成(宁德)律师事务所律师。
　　原告张建成与被告孙巨霞及反诉原告孙巨霞与反诉被告张建成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张建成的委托代理人戴伟文、李旭宇，被告(反诉原告)孙巨霞及其委托代理人雷亚鹏、黄超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张建成诉称，原被告于2016年3月签订了《上海市租赁合同》，约定原告将本市普陀区长寿路XXX号XXX-XXX室房屋租与被告，租期自2016年4月1日起至2021年3月31日止，前两年月租金为6500元，第三年起按每年5%递增，被告必须按时付租且不得转租分租房屋，否则应支付违约金13000元。租赁期间，被告改变房屋结构并屡次迟延支付租金。2018年9月19日，原告查看房屋时发现被告擅自转租，经与其沟通要求涨租未果，原告遂于2018年9月30日以电话通讯的形式向被告发送通知，指出其的违约行为并要求解约，被告予以拒绝且不再付费，导致租赁现场供水停止。经多次协商无果后，双方发生冲突以致于警方介入，被告虽离场但始终未办理房屋交接手续。本案进入诉讼后，在被告自认已迁出的情形下，原告于2019年7月19日收回房屋并于8月初将房屋另行出租，估算的房屋恢复原状费用为清洁清理费2000元、漏水修复费5000元、装修复原费15350元，此外，租赁现场门锁、家具家电毁损灭失造成了原告的财产损失，包括已支出的开锁换锁费700元，为重置家电将付出18700元、为重置家具将付出21500元。上述事实由租赁合同、租金转账记录、电话通讯记录、公共事业缴费凭证、租赁现场照片、物品修理费支出凭证及家电说明书等证据予以证实。原告认为，基于被告延迟付租、转租等违约行为，原告有权解除合同、追索违约金，并按合同约定上浮的月租金标准收取占用费，同时，原告为被告代缴的水电煤费用及上述恢复原状费用、财产损失费用均应由被告支付，故向法院提起诉讼，请求判令：一、原被告之间的房屋租赁合同于2018年9月30日解除；二、被告支付违约金人民币13000元；三、被告支付房屋占用费65975元(自解约次日即2018年10月1日起算至原告收回房屋之日即2019年7月18日止，按每月6825元计)；四、被告支付房屋恢复原状费用22350元(此项费用不申请作司法评估，由法院酌定)；五、被告支付包含滞纳金在内的水、电、燃气费共计1459.7元(其中水费202.2元，包括：2018年9月21日至2018年11月20日为116元、2018年11月21日至2019年1月22日为86.2元；电费623.1元，包括：2019年1月、2月、3月分别为124.84元、300.02元、198.24元；燃气费634.4元，包括2018年12月、2019年2月、2019年4月、2019年6月分别为182.1元、149.1元、147.8元、155.4元)；六、被告赔偿原告财产损失40900元；七、本案诉讼费由被告负担。
　　被告孙巨霞辩称，被告的专职为房产转租业，与原告订立租赁合同时，曾明示系争房屋将用于转租并发布了招租信息，最初一年左右房屋由被告及其亲属居住，部分亲属迁出后，被告遂将房屋向他人转租并分摊租金。租赁过程中，原被告曾口头变更租金的支付方式，被告仅张贴墙纸作为装潢而未改变房屋结构。原告对被告的转租行为本予以默许，后因涨租目的未能达成，遂于2018年9月30日以手机通讯的方式向被告发送了解约通知，但双方就解约后的押金退还问题无法达成一致。2019年1月起，原告多次上门以过激行为阻挠被告使用房屋，造成现场设施损毁与被告的财产损失，租赁场所又停止供水，被告被迫于2019年2月20日左右携房门钥匙离场，水电煤的结付情况则已无法确知，但原告在邻近居住且经常出入租赁场地，对被告迁离应为明知。上述事实由电话通讯记录、租赁现场照片、报警记录与警方的询问笔录、财物的购置凭证、停水通知单等证据予以证实。被告认为，因合同已不具备继续履行的基础，故同意解除合同，但应以被告离场之日即2019年2月20日为解约日。被告并无违约行为，原告要求追索违约金、物品赔偿、恢复原状、支付公用事业费等并无相应证据，租赁现场的设施毁损系原告所为而非被告。此外，原告主张的违约金过高，法院应酌情调整，其变更诉请、提交补充证据等诉讼行为有违程序。综上，对原告的诉请不能同意。
　　反诉原告孙巨霞诉称，反诉原告与反诉被告于2016年4月1日就涉案房屋签订了《上海市租赁合同》，约定反诉被告将涉案房屋以每月7500元的价格出租给反诉原告，租期为五年，如擅自终止合同则须支付违约金13000元。合同签订后，反诉原告按约向反诉被告支付了租金及押金，但反诉被告于2018年9月突然要求收回房屋并纠集案外人员在租赁现场施暴，造成反诉原告的装修与物品如坐便器、墙纸等被损毁，因租赁合同无法继续，反诉原告只得于2019年2月20日左右迁离。鉴于租赁合同已解除，反诉被告的行为违反合同约定并损害了反诉原告的合法权益，故提起反诉请求，请求法院依法判令：一、租赁合同于2019年2月20日解除；二、反诉被告退还押金13000元；三、反诉被告支付违约金13000元；四、反诉被告赔偿装修与物品损失共计17225元；五、反诉费由反诉被告承担。
　　反诉被告张建成辩称，同意解除租赁合同但解约日以本诉诉请为准，基于反诉原告的行为已构成违约，本方有权没收押金且不承担违约金支付责任，况违约金的计算标准过高，应由法院予以酌定，此外，反诉原告张贴墙纸的装修行为亦未经反诉被告允许。综上，对反诉诉请不能同意。
　　经审理查明，2016年4月1日，原被告签订《上海市租赁合同》一份，主要约定：被告向原告承租涉案房屋，租期自2016年4月1日起至2021年3月31日止，月租金6500元，自第三年起逐年递增5%，押金为13000元，租赁期内实际发生的水、电、煤等费用均由被告承担；未经原告同意，被告不得改变房屋结构或将房屋转租分租，因被告过失或过错使房屋及设施受到损坏应负责赔偿或修复；未征得对方同意提前终止合同的按违约处理，应支付违约金13000元，原告违约除退还押金外，还须支付违约金，反之则其有权不退还押金。合同签订后，被告向原告支付了押金13000元及截止至2018年9月30日的房屋租金。2018年9月30日，原告通过电话向被告发送通知，指出因其违约转租，故要求于即日解除租赁合同，遭被告拒绝。之后双方在租赁现场发生争执与冲突，以致于警方在2018年11月至2019年3月期间屡次介入并为对财物损坏及人身伤害进行定责而传讯了相关涉事人员。2019年3月5日，原告提起诉讼请求判决如其诉请，并在被告确认已迁出的情形下收回房屋，诉讼中被告提起反诉，请求判决如其反诉诉请。
　　本案反诉查明的事实同本诉。
　　本院认为，当事人对租赁关系的缔结、租金与押金的支付情况均不持异议，本院对此予以认定并肯定涉案租赁合同的合法有效性，该合同既对转租作了禁止性规定，在无证据证实原告许可的情形下，被告转租房屋显然构成违约，原告以此为由单方解约并要求没收押金不悖于合同约定与法律规定，本院予以认同并以解约通知到达被告之日即2018年9月30日为合同解除之日，但根据合同违约金条款的约定，原告在罚没押金后无权额外主张违约金，故对此项诉请本院不再支持。关于其他费用的结算与赔偿问题，本院认为，一、租赁关系解除后，租赁双方应完成权利义务的清结手续包括房屋交接，被告未提供证据证实其已向原告交还了房屋或原告有拒绝接收房屋的行为，携钥匙单方撤场亦不能视为被告完成了房屋的交付义务，故在房屋交接日期的认定方面应以原告陈述为准，合同解除日至房屋交还日期间的房屋占用费应由被告支付，但原告参照租金标准收取房屋占用费的前提是房屋处于完全适用状态，根据涉案相关证据再结合当事人的陈述分析，合同解除后相当长的一段时期内，双方在租赁现场确有持续性的冲突与争执，客观上对房屋的使用构成了一定妨害，原告应对为达到收房目的而采取的非理性措施所造成的上述后果负有相当责任，故其要求按租金标准足额收费的主张依据不足，此期间内发生的房屋使用费由法院依案情酌定；二、在房屋租赁或使用期间，被告负有支付公用事业费的义务，原告提供的证据可基本证实其为被告垫付水电煤费及滞纳金的事实，在被告未对此类费用的结算方式提出相反观点或证据的情形下，本院对原告主张的费用数额予以认定并支持；三、原告既在确认被告离场后通过自行收房并另行出租的方式达到了及时止损的目的，则其必须在房屋非正常交接且事后取证难度较大的情形下，为其主张的恢复原状费用及财产损失费用提供充分证据，在现有证据不足、部分费用尚未发生的前提下，本院对原告此类费用的主张不予支持。根据上述论断及被告的违约行为，其要求于其撤场之日解约、返还押金、追索违约金等有悖于法律规定，其在财产损失方面的举证同样不充分，故对其反诉诉请不予支持。此外，本诉在变更诉请及举证方面并未违反法定程序，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：
　　一、原告张建成与被告孙巨霞就上海市普陀区长寿路XXX号XXX-XXX室房屋签订的《上海市租赁合同》于2018年9月30日解除；
　　二、被告孙巨霞应于本判决生效之日起十日内向原告张建成支付2018年10月1日起至2019年7月18日止的房屋使用费人民币40000元；
　　三、被告孙巨霞应于本判决生效之日起十日内向原告张建成支付水电煤等公用事业费人民币1459.7元；
　　四、对原告张建成的其余诉请不予支持；
　　五、对反诉原告孙巨霞的反诉诉请不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
　　本案保全费人民币747.5元，由被告孙巨霞负担。
　　本案受理费人民币125元，由被告孙巨霞负担。
　　本案反诉受理费人民币880元，减半收取，计人民币440元，由反诉原告孙巨霞负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：洪云娣

书记员：曹  彬