张某某与河北智某房地产开发有限责任公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告：张某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住石家庄市长安区。
委托代理人：邢玉林，河北诚基律师事务所律师。
委托代理人：崔丽娜，河北诚基律师事务所律师。
被告：河北智某房地产开发有限责任公司，住所地：石家庄市桥西区新华路358号，统一社会信用代码：91130100570093771G。
法定代表人：李建忠，该公司总经理。

原告张某某与被告河北智某房地产开发有限责任公司（以下简称智某公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告张某某有限责任公司到庭参加诉讼，被告河北智某房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张某某向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原被告双方签订的《房屋认购协议》无效；二、请求判令被告返还原告已支付购房款323235元，并按照银行同期贷款利率标准支付利息30707元（按同期银行贷款年利率4.75%/年计算，暂计至2019年6月18日），共计353942元；三、请求判令被告支付自2019年6月18日至付清为止的利息（按照同期银行贷款利率4.75%/年计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年6月18日签订《房屋认购协议》一份，合同约定：原告购买被告开发的智某﹒藏珑项目3号楼1单元201的房产，建筑面积131.81平方米，单价为12163.23元/平方米，房屋总价为1603235元。根据协议约定，原告应于2017年6月18日支付首付款323235元，被告应于2019年9月30日前交房。但截至目前被告所开发的智某藏珑尚未取得房屋预售许可证，为维护原告的合法权益请求法院判决原被告签订的《房屋认购协议》无效，并返还购房款及支付资金占用成本。
河北智某房地产开发有限责任公司未提交书面答辩状，未到庭参加诉讼。
本院经审理认定事实如下：被告智某公司已收到本案的诉讼文书，拒不到庭参加诉讼，亦不提交书面答辩状，应视为被告对原告所诉事实与理由的默认，故本院对原告提交的证据依法予以确认。
原告于2017年6月12日向被告支付10000元购房定金，预购被告开发的位于智某﹒藏珑项目一期3号楼1单元201室房屋。2017年6月18日，原告作为乙方、被告作为甲方签订了《房屋认购协议》，约定房屋暂定建筑面积131.81平方米，房屋总价款为1603235元。其中协议第二条第二款约定：乙方于2017年6月18日交纳首付款计人民币323235元，剩余房款计人民币1280000元办理银行贷款；第四条约定：甲方取得《房屋预售许可证》后，通过电话或者信函等方式通知乙方，乙方应于接到通知后7日内，到甲方售楼处签订正式《商品房买卖合同》。逾期超过10日的，甲方有权解除本协议，对乙方所购房屋不予保留，甲方有权将该房另售。甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》后，本协议自动作废，双方的权利、义务按照正式《商品房买卖合同》约定的内容执行；第六条约定：乙方选择按揭付款的，乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到甲方通知后10日内将全部房款补齐。否则，甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售；第七条约定：交房时间为2019年9月30日前；第八条约定：甲乙双方对本合同签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务。乙方在签订本合同时，对甲方项目建设现状和项目手续现状知晓。同日，原告向被告交纳房屋首付款313235元。
原告提交《搜狐焦点网团购优惠告知书》、搜狐焦点会员收据及刷卡单据，证明原告于2017年6月12日参加搜狐焦点网组织的团购活动用于购买被告开发的智某﹒藏珑项目。
另查明，被告智某公司未取得涉案房产《商品房预售许可证》，尚未动工。
上述事实有《房屋认购协议》、收据、POS机签购单、《搜狐焦点网团购优惠告知书》、搜狐焦点会员收据、刷卡单据及原告当庭陈述为证。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告双方所签订的《房屋认购协议》已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第四条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订《房屋认购协议》时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同。本案原告与被告双方签订《房屋认购协议》时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，也并非定金，所以原告与被告双方签订的房屋认购协议并非预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。本案原告于2019年7月22日向本院提起诉讼，被告在原告起诉前未取得房屋预售许可证明，故原告与被告所签订的《房屋认购协议》应认定无效。导致协议无效的主要原因是由于被告方没有取得房屋预售许可证明，所以被告方存在主要过错，但原告作为完全民事行为能力人，在签订房屋认购协议时明知被告尚未取得房屋预售许可证，仍然与被告签订协议，原告也存在一定过错。本案《房屋认购协议》被确认无效后，被告应返还原告所交纳的款项323235元（10000元+313235元）。因原告也存在一定的过错，故原告要求被告按照银行同期贷款利率标准支付截至2019年6月18日的利息30707元及按照同期银行贷款利率4.75%/年支付自2019年6月18日起至付清之日止利息的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，缺席判决如下：

一、原告张某某与被告河北智某房地产开发有限责任公司于2017年6月18日签订的《房屋认购协议》无效；
二、被告河北智某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张某某所交纳的款项人民币323235元；
三、驳回原告张某某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6610元，减半收取计3305元由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6610元（收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员 张巧亮

书记员： 裴航航