张意平、闵文静与何丹峰、张淑君等申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

　　原告(财产保全申请人)：张意平，男，1964年4月23日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，住上海市宝山区。
　　原告(财产保全申请人)：闵文静，女，1970年3月31日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，住上海市宝山区。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：阚卫民。
　　被告(案外人)：何丹峰，男，1978年6月27日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，住上海市杨浦区。
　　被告(案外人)：张淑君，女，1979年5月17日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市杨浦区。
　　上述两被告共同委托诉讼代理人：陈劼，上海金沪律师事务所律师。
　　被告(被申请人)：高麟，男，1970年6月3日出生，汉族，户籍地江苏省江都市，住江苏省扬州市。
　　原告张意平、闵文静与被告何丹峰、张淑君、高麟案外人异议之诉一案，本院于2018年8月13日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闵文静及原告张意平、闵文静共同委托诉讼代理人阚卫民，被告何丹峰及被告何丹峰、张淑君共同委托诉讼代理人陈劼，被告高麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张意平、闵文静诉称，张意平、闵文静与被告高麟因民间借贷纠纷起诉至法院，并向法院申请了财产保全，查封上海市杨浦区龙江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。被告何丹峰、张淑君提出执行异议，法院于2018年7月13日作出(2018)沪0110执异103号执行裁定：“中止对上海市杨浦区龙江路XXX弄XXX号XXX室房屋及上海市龙江路XXX弄XXX号(应为10号)地下1层车位(人防)86停车位的执行。”张意平、闵文静认为，高麟以明显低于市场的价格转让上述不动产纯系逃避债务的清偿，而何丹峰、张淑君在购买系争房屋时存在通过倒签合同、提前占房等明显协助高麟逃避债务的行为。因此三被告之间于2018年3月12日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》存在恶意串通、故意损害第三方合法利益的情况，为保证张意平、闵文静合法权益，向法院提起诉讼，要求继续查封高麟、童年凤名下系争房屋。
　　被告何丹峰、张淑君辩称，不同意原告张意平、闵文静诉请。何丹峰、张淑君没有与被告高麟恶意串通，而是购买系争房屋的善意第三人。何丹峰、张淑君出售位于上海市杨浦区怀德路XXX弄XXX号XXX-XXX室自住房屋，买受高麟名下的系争房屋以及部位为上海市龙江路XXX弄XXX号地下1层车位(人防)86的停车位(以下简称停车位)进行房屋置换。双方在网签合同中约定系争房屋及停车位的转让总价为6,600,000元，实际转让价格为8,055,177元，何丹峰、张淑君已按照高麟一次性付款的要求支付了全部购房款8,055,177元，并办理了系争房屋交付手续，系争房屋现由何丹峰、张淑君实际占有使用，但在何丹峰、张淑君向上海市杨浦区不动产登记事务中心申请办理房屋产权过户时，发现系争房屋已被法院查封导致过户未成。高麟以过户相要挟，认为双方合同中约定的8,055,177元过低，何丹峰、张淑君为房屋能够成功过户承诺增加房款930,000元，该款项何丹峰、张淑君已经交至法院，至今支付合同约定和增加的房款总计8,985,177元。现实际履行的房款已超过房屋买卖合同签订时约定的价格，也超过高麟在执行异议案件审理中主张的房屋真实价格。何丹峰、张淑君对系争房屋应当享有所有权，即物权，而张意平、闵文静与高麟之间存在的是债权，因物权优先于债权，故请求法院驳回张意平、闵文静诉请。
　　被告高麟辩称，不同意原告张意平、闵文静诉请。高麟与被告何丹峰、张淑君没有恶意串通，但双方签订的房屋买卖合同约定的系争房屋售价8,055,177元以及网签合同约定的价格6,600,000元都是虚假的，实际系争房屋买卖价格为9,000,000元。因为何丹峰、张淑君承诺能将系争房屋解封，并书面承诺另外给付930,000元，自己才同意合同上约定的房款金额，但这笔承诺的钱并没有拿到。
　　当事人围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据当事人提交及本院调取的证据，本院确认如下事实：
　　一、原告张意平、闵文静与被告高麟民间借贷纠纷一案事实。
　　2018年3月1日，本院受理了张意平、闵文静与高麟民间借贷纠纷一案。2018年3月7日，本院根据张意平、闵文静的财产保全申请，以(2018)沪0110民初4580号民事裁定书及协助执行通知书正式查封系争房屋。2018年3月21日，本院作出(2018)沪0110民初4580号民事调解书：一、高麟归还张意平、闵文静借款本金及利息共计2,650,000元，此款，高麟于2018年4月30日前支付200,000元，于2018年7月31日前支付800,000元，于2018年10月31日前支付1,650,000元，上述款项以先还本金后还利息的方式履行；二、高麟如有任意一期未按上述第一条履行给付金钱义务，张意平、闵文静有权就高麟所欠剩余款项一并申请执行，并以剩余本金为基数，按年利率18%支付自上述约定的逾期付款次日起计算至实际清偿之日止的利息；三、案件受理费11,400元，保全费5000元，均由高麟负担，此款，高麟于2018年4月30日前支付张意平、闵文静。
　　因高麟未按约履行还款义务，2018年5月3日，张意平、闵文静向本院申请执行，本院立(2018)沪0110执1882号予以执行。
　　二、(2018)沪0110执异103号案件事实。
　　2018年7月3日，本院受理何丹峰、张淑君对本院根据张意平、闵文静的财产保全申请查封系争房屋提出的执行异议。2018年7月13日，本院作出(2018)沪0110执异103号执行裁定：“中止对上海市杨浦区龙江路XXX弄XXX号XXX室房屋及上海市龙江路XXX弄XXX号(应为10号)地下1层车位(人防)86停车位的执行。”
　　另查明，在该案审查中，本院依职权至上海链家房地产经纪有限公司位于龙江路XXX号的圣骊河滨店就系争房屋委托出售及市场价格进行调查。答复如下：高麟于2017年9月23日委托出售系争房屋，挂牌价格为1100万元，后因该价格未成交，高麟于2018年1月调整出售价格为900万元到手(包括车位价格)，但要求一次性付款。在该门店就系争房屋2018年1月24日的“跟进信息”中载明如下记录内容：“维护人跟进1、满二唯一；2、产权人两个人，户口没有；3、对口齐齐哈尔路第一小学学区名额也没用过，学校是第二梯队区重点；4、价格包括车位，920万，低于900万不卖；5、有570万左右的抵押，抵押公司北京房贷，正常购房房贷未还178万左右，公积金30万元左右，只能陪同还贷，不能资金监管；6、看房提前跟我约，问情况的，请看备注或者录音，不要打电话了”。
　　三、系争房屋权属、交易、履行、占有事实。
　　上海市龙江路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为133平方米，房屋类型公寓；上海市龙江路XXX弄XXX号地下1层车位(人防)86的停车位建筑面积为61.99平方米。高麟及其配偶童年凤于2015年12月8日经核准登记为上述房屋及停车位的产权人。系争房屋曾设置两个抵押权，其中第一顺位抵押权人为上海银行股份有限公司卢湾支行及上海市住房置业担保有限公司，登记抵押债权数额为2,500,000元，第二顺位抵押权人为马喜，登记抵押债权数额为5,700,000元。
　　至2018年10月24日，系争房屋《上海市不动产登记簿》记载：权利人：高麟、童年凤，核准日期：2015-12-8。系争房屋于2018年3月7日因(2018)沪0110民初4580号案件被本院正式司法查封，查封期限为2018年3月7日至2021年3月6日；于2018年6月5日，因(2018)沪0110民初9939号案件被本院司法轮候查封，查封期限为2018年6月5日至2021年6月4日。停车位于2018年6月5日，因(2018)沪0110民初9939号案件被本院正式司法查封，查封期限为2018年6月5日至2021年6月4日。系争房屋与停车位均于2018年9月3日，因(2018)苏1012执2215号、(2018)苏1012执2620号案件被江苏省扬州市江都区人民法院分别司法轮候查封，查封期限均为2018年9月3日至2021年9月2日。
　　另查明，2018年1月28日，何丹峰(乙方)与高麟、童年凤(甲方)签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，《房地产买卖居间协议》中约定双方经上海正浩房地产经纪有限公司居间介绍买卖系争房屋，总房价款为8,055,177元，《房地产买卖协议》中约定车位为无偿转让，首期房价款为5,700,000元，该首付款由乙方帮甲方代付给房贷公司(包括该房款)，第二期房价款为2,155,177元，乙方在2018年3月5日之前帮甲方还清以上房款，双方二份网签房款总价为6,900,000元，实际成交价格以此房地产买卖协议为准，乙方与甲方一起去交易中心过户之前，乙方付清全部款项，并约定甲方同意于2018年2月10日之前交房于乙方。
　　2018年2月22日，何丹峰、张淑君与高麟、童年凤签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定何丹峰、张淑君买受系争房屋，转让价款为6,600,000元，双方应于2018年4月30日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。2018年3月12日，何丹峰、张淑君与高麟、童年凤另签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定何丹峰、张淑君买受停车位，转让价款为300,000元，双方应于2018年4月30日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。上述两份《上海市房地产买卖合同》另对其他权利义务进行了约定并均于当日办理了网上登记。
　　2018年3月16日，何丹峰、张淑君出具承诺书，承诺“系争房屋办理过户手续当天，另行支付高麟、童年凤玖拾叁万元整。”
　　又查明，2018年1月28日，何丹峰分别通过中国建设银行、浦发银行、中国光大银行以银行转账方式向童年凤转付1,950,000元，同日高麟、童年凤共同出具收条，确认收到系争房屋定金200,000元。2018年2月1日，根据高麟指示，何丹峰分别通过中国建设银行、平安银行以银行转账方式向债权人马喜转付2,850,000元、1,450,000元，张淑君分别通过中国工商银行、中国光大银行以银行转账方式向债权人马喜转付960,000元、440,000元，上述转账经额共计5,700,000元，转账用途备注为“代高麟、童年凤还款”或“代高麟、童年凤还房款”，同日高麟出具收条，确认收到系争房屋购房款5,700,000元，并确认房屋撤销抵押权后同意将产证原件交由何丹峰保管。2018年3月5日，张淑君通过中国工商银行以银行转账方式向高麟转付2,155,177元。上述各款项共计8,055,177元。在(2018)沪0110执异103号案件审查中，何丹峰、张淑君与高麟均确认系争房屋上抵押权均已撤销。
　　在(2018)沪0110执异103号一案及本案审查中，何丹峰分别于2018年6月22日、10月15日向本院缴纳900,000元、30,000元，其均确认所交款项可作为(2018)沪0110执1882号案件的执行款。
　　同时查明，2017年12月5日，何丹峰、张淑君作为卖售人(甲方)与案外人蔡家华、金轶文作为买受人(乙方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，将甲方坐落于上海市杨浦区怀德路XXX弄XXX号XXX-XXX室的房屋以3,000,000元转让于乙方。
　　2018年2月10日，何丹峰与高麟、童年凤共同签署《交房确认书》一份，确认高麟、童年凤于2018年2月10日将系争房屋交付何丹峰、张淑君。
　　2018年2月11日，何丹峰作为发包方(甲方)与上海甘风建筑装潢工程有限公司作为承包方(乙方)签订了《建筑装饰工程施工合同》，该合同第一条约定：“1、工程名称：室内装修；2、工程地点：杨浦区龙江路XXX弄XXX号XXX室；3、承包范围：清包；5、工期：本工程2018年2月11日开工，于2018年4月11日竣工；6、合同价款：壹拾贰万元整。”
　　本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，在本案中能否排除执行需看是否符合上述规定。根据各方当事人提供证据以及当庭表述，本案的争议焦点如下：一、何丹峰、张淑君与高麟、童年凤于2018年2月22日签订为XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》是否存在虚假买卖、倒签合同的事实；二、高麟、童年凤是否在2018年2月10日，即本院查封系争房屋前，将系争房屋于交付何丹峰、张淑君；三、何丹峰、张淑君是否已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
　　关于争议焦点一，何丹峰、张淑君提交的其于2018年2月22日与高麟、童年凤签订编号为XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》，该份合同经上海市杨浦区不动产登记事务中心登记备案，本院予以确认。本院于2018年3月7日查封系争房屋，何丹峰、张淑君与高麟、童年凤在此之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉请所依据事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的是事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张意平、闵文静主张何丹峰、张淑君与高麟之间存在虚假买卖、倒签合同、恶意串通，但未提供相应证据证明，本院不予采信。至于停车位，因在(2018)沪0110民初4580号案件中未予查封，故本案不作处理。
　　关于争议焦点二，何丹峰、张淑君向本院提交的由何丹峰、高麟、童年凤共同签署的《交房确认书》明确，高麟、童年凤于2018年2月10日将系争房屋交付何丹峰、张淑君；2018年2月11日，何丹峰与上海甘风建筑装潢工程有限公司签订涉系争房屋的《建筑装饰工程施工合同》进一步证明系争房屋已在法院查封前由何丹峰、张淑君实际占有的事实。张意平、闵文静主张何丹峰、张淑君在法院查封前未实际占有系争房屋，未提供证据证明，本院不予采信。
　　关于争议焦点三，虽然何丹峰、张淑君与高麟、童年凤于2018年2月22日签订的XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》约定系争房屋的成交价格为6,600,000元，但根据双方2018年1月28日签订的《房地产买卖协议》、《房地产居间协议》，双方约定的合同价格应为8,055,177元，网签合同中的价格是双方为避税而设定的。根据何丹峰、张淑君承诺在系争房屋过户当日给付高麟、童年凤的930,000元，以及本院从上海链家房地产经纪有限公司处获得的相关信息，系争房屋真实交易价格应为8,985,177元。高麟主张系争房屋总价为9,000,000元,但未提交充分的证据加以证明，本院不予采信。需要指出的是，在房屋交易的过程中，各方当事人均应当遵守法律法规、遵循诚信原则，不应当采用网签合同房价低于真实交易房价的行为，以逃避交易双方应缴纳给国家的税费。尤其是何丹峰作为国家公职人员，更应严于律己，做守法公民，否则结果不仅损害国家利益，也有违自己的公职形象。
　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
　　驳回原告张意平、闵文静的诉讼请求。
　　案件受理费80元，由原告张意平、闵文静负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：孙凤娥

书记员：孙春如