张敏、花政忠与刘爱国农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张敏，女，1966年2月21日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　原告：花政忠，男，1970年9月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。
　　被告：刘爱国，男，1967年12月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告张敏、花政忠与被告刘爱国农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案，依法适用普通程序，于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告张敏及委托诉讼代理人袁慧萍到庭参加了诉讼，被告刘爱国经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　原告张敏、花政忠向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋转让协议书》无效；2.被告刘爱国返还原告购房款人民币(币种下同)113万元。事实与理由：2017年1月10日，由案外人上海盛怡房地产经纪事务所介绍，原告与被告签订《房屋转让协议书》，约定被告将上海市浦东新区书院镇李雪村北窑1108号三上三下楼房及副舍、宅基地使用权转让给原告，转让总价为113万元。被告出具了母亲凌芳、妹妹刘爱英的《委托书》，并另行出具了《承诺书》。当日，原告按约将房款全额转账支付给被告。后原告欲翻建该房屋时，被告母亲凌芳不予配合，称委托书并非本人签字。原告当即联系被告解决此事，但已无法联系上被告。原告无奈，诉至法院，要求判如所请。
　　被告刘爱国未作答辩。
　　原告张敏、花政忠围绕诉讼请求提交了上海市农村宅基地使用证、凌芳和刘爱英的委托书、原被告所订立的《房屋转让协议书》、被告出具的承诺书、银行转账凭证及收条。
　　因被告未发表质证意见，故本院对原告所提交的证据进行审核，确认以上证据的真实性、合法性、关联性。
　　根据原被告的诉辩称意见、举证质证情况，本院确认原告诉称的原被告订立《房屋转让协议书》、原告已支付113万元房款等情况属实。
　　对原告要求确认《房屋转让协议书》无效的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”据此，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织成员，若未经批准将宅基地住房出售给本集体经济组织以外的成员，应认定合同无效。本案中，被告未经批准向并非本村农业户籍人员的原告出售宅基地房屋，该协议应认定为无效。故对原告的该项诉请，本院予以支持。
　　对原告要求被告返还房款的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条前半部分规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”本案中，被告因房屋转让协议书取得的113万元房款，应当返还原告。对原告的该项诉请，本院予以支持。
　　被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，由此产生的法律后果由其自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、确认原告张敏、花政忠与被告刘爱国于2017年1月10日订立的出售上海市浦东新区书院镇李雪村北窑1108号房屋的《房屋转让协议书》无效；
　　二、被告刘爱国于本判决生效之日起十日内返还原告张敏、花政忠购房款113万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费14,970元(原告已预交)，由被告刘爱国负担，于本判决生效之日起七日内交本院。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：王萍娟

书记员：李世宇