张敏华与上海邑街商业经营管理有限公司其他合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张敏华，女，1983年10月9日生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：危龙斌，上海鼎善律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：童骏，上海鼎善律师事务所律师。
　　被告：上海邑街商业经营管理有限公司，住所地上海市崇明县。
　　法定代表人：赵承霞，执行董事。
　　委托诉讼代理人：胡俊，上海问学律师事务所律师。
　　原告张敏华与被告上海邑街商业经营管理有限公司(以下简称“邑街公司”)其他合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告邑街公司向本院提出了管辖权异议，本院经审查于2018年9月4日依法裁定，驳回了被告邑街公司对本案提出的管辖权异议。后被告邑街公司不服本院裁定，上诉于上海市第一中级人民法院，该院于2018年10月12日依法裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告张敏华及其委托诉讼代理人危龙斌，被告邑街公司的委托诉讼代理人胡俊到庭参加诉讼。审理中，双方当事人同意并经院长批准继续适用简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告张敏华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《统一招商经营管理合同》；2、判令被告向原告返还坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)；3、判令被告支付原告已收取的租金收益158,973元(自2016年7月30日起至2018年10月26日止，按合同约定的9：1比例支付)。事实和理由：原、被告就系争商铺签订《统一招商经营管理合同》一份，约定原告委托被告对系争商铺进行经营管理，但被告未按合同约定履行义务，存在过错，给原告造成严重损失。现原告根据《合同法》第410条的规定，请求法院判如所请。
　　被告邑街公司辩称：同意解除原、被告签订的《统一招商经营管理合同》。被告与案外人张某之间就系争商铺签订的房屋租赁合同已于2018年8月6日解除，并将系争商铺退还给被告，被告亦于2018年10月26日将系争商铺返还给原告，故被告对原告主张租金收益起算时间和截止时间均不予认可。关于租金收益的起止日期应为2017年9月1日起至2018年8月6日止。因被告与案外人张某之间的房屋租赁合同尚在诉讼中，故应等待该案判决生效后，被告将租金收益支付给原告。被告已经支付原告租金收益分成34,541.10元，应当根据被告实际向案外人张某收取租金金额，向原告支付租金收益。
　　经审理查明：原告(甲方)与被告(乙方)签订《统一招商经营管理合同》一份，约定：1、甲方购买了系争商铺，产权登记的建筑面积为70.10㎡；2、乙方尽量整体出租甲方的商铺，如需要拆分，则按拆分的各个部分面积对应租金整合计算。合同第3条经营方式：3.1、甲方委托乙方代表其与开发商办理系争商铺的有关交接手续并认可交接标准。在本合同期限内按照乙方的经营理念对系争商铺统一招商和统一经营、管理；3.2、在乙方统一经营管理期间，甲方不享有系争商铺的使用权和经营权，无权对乙方的经营管理事务进行干涉，不得直接向承租人收取租金。乙方可以出租、联营等其他方式对外招商、使用系争商铺，也可以自己使用系争商铺直接进行经营。合同第4条经营管理期限：4.1、……乙方对系争商铺统一招商经营管理的期限为自甲方向乙方提供或应当提供房屋产权证复印件之日(以下称交接日)后的十年，应当提供房屋产权证之日指乙方代为交接房屋之后的60天内。交接所需的材料包括：产权证复印件并由产权人签名、身份证复印件等；4.2、……系争商铺统一经营管理期限(十年)为固定期间，甲、乙双方均不得单方面要求缩短、调整该期限。在交接日前，为便于乙方统一策划招商，甲方同意不可撤销委托乙方代为管理该物业。合同第5条甲方租金支付及费用：5.1、系争商铺前一年的租金收益，已通过直接优惠房屋总价6%的方式处理，故乙方不需要再支付甲方前一年的租金收益(房屋登记价格即为优惠后的价格)，各方对于该租金及房款等均无其他争议。上述期限届满后第二日起，系争商铺实际租金收益以9：1分成，即甲方得9成，乙方得1成。该收益产生的税费由甲、乙双方按各自取得的收益各自承担(注：如租金支付方需开具税票，乙方可视情况以甲、乙任一方名义先行办理，涉及税费从各方应得租金收益中分别扣除)；5.2、本合同甲方获得的租金收益仅指本协议系争商铺产证登记面积的实际租金收益。因运营需要通过系争商铺所在建筑、所在小区公共部分及车位等管理获得的如管理费、广告收益等均归乙方所有；5.3、甲、乙双方确认，由于系争商铺实行统一经营管理的模式，在本合同规定的乙方统一经营管理期间，系争商铺由乙方对外招商和经营管理，甲方不能干涉乙方招商管理，也不能对系争商铺进行实际使用和管理；5.4、统一招商经营管理期间租金按乙方实际收取之日起每6个月结算一次，并在第6个月后的10日内，乙方将系争商铺6个月内实收租金按约定分成比例支付至甲方账户……；5.5、甲方提供如下银行账户作为乙方履行本合同所涉及款项的支付：开户名：张敏华，开户行：中国工商银行(天目东路支行)，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。合同第6条甲方权利义务：6.1、甲方保证其已获得了自身内部的授权和同意，甲方有权签署本合同及《上海市房地产买卖合同》，甲方保证系争商铺共有人不对上述合同提出异议或其他干涉乙方的一切言论及行为；6.2、乙方经营管理期间，若甲方需要将系争商铺转让、赠与的，甲方应提前30日书面告知乙方，并确保买受人继续履行本合同项下甲方的义务。若甲方未按约告知乙方的，不影响乙方本合同项下的权利。甲方的承继人在承继甲方权益时，亦继续履行本合同约定的甲方义务；……。合同第7条乙方权利义务：7.1、乙方负责包括系争商铺在内整个三迪曼哈顿项目调研、商铺定位、业态划分、招商、经营管理等全程工作，乙方应运用专业的市场研究手段，结合系争商铺所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运行决策支持，最大程度上保障系争商铺整体市场竞争优势；……7.6、乙方有义务按照约定向甲方支付租金；……7.8、若发生某段时间内系争商铺未能出租，乙方应当努力为系争商铺招租以避免系争商铺出现长期的空置状态，同时，商铺招租随行就市，租金的定价存在一些不确定因素，因此造成在此期间房屋空置或者租金收益低于预期，甲方应当给予充分的谅解并对招租给予充分配合；……。合同第8条违约责任：8.1、乙方不能按约定向甲方支付租金的，每逾期一日，乙方应承担逾期款项万分之五的违约金。若因乙方原因逾期超过3个月的，则甲方有权终止本合同……；……8.3、如甲方违反本合同第6条的义务或者擅自干预乙方的经营管理、影响承租户的租赁使用的、或强行收回房屋、单方解除本协议的，则乙方无需将受影响期间内所收租金支付给甲方，并承担违约金(房价的10%)，如给乙方和商户造成的损失高于违约金的按实际损失赔偿。合同另对其他事项作了相应的约定。
　　系争商铺于2017年4月20日已登记至原告名下，产权为原告单独所有，建筑面积为70.10㎡。
　　另查明：被告与案外人上海万街商业经营管理有限公司(以下简称“万街公司”)签订《联营合作协议》一份，约定：一、合作方式：1、被告以被告名义通过委托形式，自三迪商业广场项目商铺不动产所有权人取得商铺的招商运营管理权，案外人万街公司以案外人万街公司名义与承租人签署租赁合同，完成该项目的招商运营；2、项目名称为三迪广场，地址为松江区广富林路600弄；二、合作期限：合作期限为十年，自本协议生效之日起算，合作期满后被告仍拥有该项目商铺的招商运营管理权，合作期限延续；三、利润分配：该项目收入为运营管理费，成本包括但不限于税费、人员工资，项目利润为扣除成本后收入的剩余部分，双方协商一致，该项目80%的利润归案外人万街公司，20%的利润归被告。协议另对其他事项作了相应的约定。
　　再查明：被告成立于2014年4月25日，案外人万街公司是被告的唯一股东。
　　2016年10月21日，案外人万街公司(出租方、甲方)与案外人张某(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室、8号201室、8号202室、8号203-01室(以下简称“涉案房产”其中包括本案系争商铺)，合计面积250.62㎡。甲方作为涉案房产所有权人或其它合法权利人的受托方，拥有涉案房产的对外出租及运营管理权。合同第二条租赁用途：1、乙方向甲方承诺，租赁涉案房产作为商业用房使用，经营业态为咖啡类，经营品牌为Hellocafé，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定等所有法律法规；2、……。合同第三条交付日期和租赁期限：1、甲乙双方约定，乙方于本合同生效之日按约缴纳首期租金(本合同第5-2条)和押金(本合同第6-1条)后，甲方于2016年9月29日前(以甲方最终确定的交付之日起为准，具体见双方签署的交付确认书，若交付日提前或延迟，本合同约定的相应时间节点：包括但不限于合同起租日、租金起算日相应提前或延迟，租赁期满□相应变更□不予变更)向乙方交付涉案房产……；2、……；3、房屋租赁期为2016年9月29日起(即房产交付时间)至2021年9月28日止(包括第4-1条的免租期)；……。合同第四条免租期：1、甲方给乙方的免租期为2016年9月29日起(即房产交付时间)到2016年11月27日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金，2016年11月28日为租金起算日，甲方开始计收租金；2、乙方在免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用(包括但不限于乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯其他设备等费用)。合同第五条租金的支付方式和期限：1、甲乙双方约定，涉案房产的租金标准按租赁面积计算为每年357,777元，年计算天数为365天。月租金为年租金的十二分之一。最初及最后一个日历月的租金，根据租赁期在该日历月所占的天数计算，即详细列表如下：自2016年9月29日起至2017年9月28日止，日租金3.91元/㎡/天，年租金357,777元，实际计租金额298,965元；自2017年9月29日起至2018年9月28日止，日租金3.91元/㎡/天，年租金357,777元，实际计租金额357,777元；自2018年9月29日起至2019年9月28日止，日租金4.19元/㎡/天，递增系数7%，年租金383,019元，实际计租金额383,019元……；2、乙方支付租金的方式为：转账支付，首期(即2016年11月28日至2017年1月31日)的租金62,570.20元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用……。合同第六条押金、物业管理费和其他费用：1、甲乙双方约定，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付租赁押金89,444元。……。合同另对其他有关事项作出了约定。
　　同日，案外人万街公司与案外人张某签署《交付确认书》，确认双方于2016年10月31日对涉案房产进行交付验收。
　　关于案外人万街公司与案外人张某之间于2016年10月21日签订《租赁合同》，案外人万街公司已于2018年10月10日向本院提起诉讼【(2018)沪0117民初17522号】，该案尚在审理之中。
　　又查明：2017年5月4日，原告向被告及案外人万街公司出具《确认函》，确认自本确认函之日起，租金收益由(转委托后的公司)进行支付等。并在《确认函》上载明了收款人、收款账号、开户银行等。
　　2018年6月26日，案外人万街公司向原告支付租金收益34,541.10元。
　　2018年10月26日，原、被告签订《合同解除与房屋交接书》一份，载明：1、原告确认被告系争商铺返还原告，原告认可房屋现状，具体以附件交接清单的内容确定房屋状态，自交接日后系争商铺产生的水、电、物业费由原告承担；2、本交接书的签订视为对《统一招商经营管理合同》的终止履行，双方放弃要求赔偿损失。
　　本案审理中，被告认为，开发商于2016年9月1日左右将系争商铺交付给了被告，根据《统一招商经营管理合同》第5.1条约定，前一年的租金收益，开发商已通过直接优惠房屋总价6%的方式处理，故原告的租金收益应自2017年9月1日起计算；原告认为，开发商将系争商铺交付给被告的时间为2016年7月30日，而被告不是开发商，只是原告的委托人，不存在被告给原告房价优惠的事实，所谓“免租期”没有逻辑基础，故合同第5.1条是格式条款，对双方没有约束力。
　　以上事实，有《统一招商经营管理合同》、不动产权证书、《联营合作协议》、《租赁合同》、《交付确认书》、《确认函》、中国银行国内支付业务付款回单、《合同解除与房屋交接书》及当事人的陈述等证据予以证实。
　　本院认为，原、被告签订的《统一招商经营管理合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本案合同的性质，系具有招商性质的委托合同，同时又具有租赁合同的特性，系一种复合型合同。关于原告主张解除《统一招商经营管理合同》，原、被告已于2018年10月26日自行协商解除，故本院予以确认。关于原告主张要求被告返还系争商铺，因在《合同解除与房屋交接书》中已明确系争商铺已于当日返还给了原告，故在本案中不再处理。关于原告主张的租金收益，根据《统一招商经营管理合同》第5.1条约定，前一年的租金收益，开发商已通过直接优惠房屋总价6%的方式处理，故原告的租金收益应自被告从开发商处办理系争商铺交接手续之日60天内，再扣除前一年的租金收益之后开始计算。关于被告与开发商处办理系争商铺交接手续的时间，根据原告的陈述，被告与开发商处办理系争商铺交接手续的时间为2016年7月30日，扣除前一年的租金收益，故被告认为的租金收益应自2017年9月1日起计算，在合同约定的范围之内，本院予以确认。根据本案查明的事实，就系争商铺案外人万街公司与案外人张某于2016年10月21日签订《租赁合同》，由此可见，就系争商铺在2016年11月28日前被告没有租金收益。自2016年11月28日起至2017年8月31日止的租金收益，根据合同约定原告不享有分成的权利。关于2017年9月1日起的租金收益，被告已经向原告支付了34,541.10元，至于被告尚欠原告多少租金收益未支付，因(2018)沪0117民初17522号案件尚在审理之中，故在本案中难以作出处理，原告可待该案判决生效后另行主张。因此，原告要求被告按9：1比例支付自2016年7月30日起至2018年10月26日止的租金收益，缺乏依据，本院难以支持。原告认为合同第5.1条是格式条款，对双方没有约束力，因原告没有充分证据加以证明，本院难以采纳原告的主张。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、确认原告张敏华与被告上海邑街商业经营管理有限公司签订的《统一招商经营管理合同》于2018年10月26日解除；
　　二、驳回原告张敏华的其他诉讼请求；
　　受理费3,479元，减半收取1,739.50元，由原告张敏华负担(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱金彪

书记员：杨亦珺