张斌与李兴明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张斌，男，1978年8月20日生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：傅兵，上海康腾律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：李兴明，男，1975年3月28日生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：汪鸿，上海市成平律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)张斌与被告(反诉原告)李兴明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张斌的委托诉讼代理人傅兵、李兴明的委托诉讼代理人汪鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)张斌向本院提出诉讼请求：判令李兴明支付房款人民币50万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2017年1月3日，张斌与李兴明签订《房地产定金及买卖协议》，约定张斌将上海市宝山区C10地块4栋906室房屋(即美安路XXX弄XXX号XXX室房屋，以下简称系争房屋)以132万元的价格出售给李兴明，李兴明按约定支付了66万元的房款。2018年5月，系争房屋具备交房条件，张斌多次通过电话及微信方式通知尽快办理交房手续，但李兴明一直找各种借口不配合办理，亦不支付后期房款，故张斌起诉提出上述诉讼请求。
　　李兴明反诉并辩称，张斌将系争房屋另行出售给他人，而该买受人已装修入住房屋，故双方签订的房屋买卖合同已无法履行，应当解除，且张斌构成违约，应当承担相应的违约责任。故李兴明不同意支付剩余房款，并提出反诉请求：1、判令解除张斌与李兴明之间的房地产定金及买卖协议；2、判令张斌返还房款66万元；3、判令张斌支付违约金132万元。
　　张斌针对反诉辩称，截止至2018年8月23日，张斌一直向李兴明及中介人员表示要履行买卖合同，办理房屋交接，双方合同应继续履行，不同意返还房款，也不同意违约金，若法院认定存在违约，该违约金也过高。
　　本院经审理认定事实如下：2017年1月3日，张斌(出卖方、甲方)与李兴明(购买方、乙方)签订房地产定金及买卖协议，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房价款132万元，乙方于2017年1月4日支付66万元(含定金)，第二笔交房当日支付50万元，第三笔尾款16万元于产证出来后并公证当日支付；甲方于2017年12月31日前交房交钥匙给乙方(若因开发商原因导致晚交房，则乙方不作甲方违约)待甲方接到开发商通知交房后30日内来与乙方办理交房事宜，甲方不得无故拖延交房时间；在本协议签订后，如果甲方未能履行协议，导致双方无法办理该房屋产权过户交易手续，则甲方双倍返还乙方的定金；若已收到乙方的首付款则甲方自愿赔偿乙方违约金132万元，且甲方自愿赔偿乙方装修费用15万元。合同签订后，李兴明向张斌支付房款66万元。
　　另查明，2015年5月8日，张斌代表被征收人与房屋征收单位签订国有土地上房屋征收补偿协议，安置获得包括系争房屋在内的三套房屋。根据配套商品房供应单记载，系争房屋安置对象及购房人为张斌。2017年6月23日，系争房屋开发商通知张斌于2017年6月29日办理交房手续。2017年7月26日张斌签字确认，并办理入住手续。
　　审理中，李兴明为证明己方主张，向本院提供：1、2016年9月19日张斌等与案外人周某某签订的《动迁房预售预购合同》，约定张斌等将系争房屋以107万元的价格出售给周某某，并承诺在收到新建房屋入户通知书后三日内，协助周某某去新建房屋的物业办理进户入住手续并交付房屋；2、2017年7月27日张斌向周某某出具的承诺书，承诺系争房屋出售时没有抵押给任何人或公司，该房屋没有任何债务纠纷，如有任何债务，愿承担一切违约责任和法律责任；3、2016年9月20日张斌出具的收条，证明张斌收到周某某的代理人陈信泽购买系争房屋的购房款60万元；4、2018年4月23日张斌向李兴明出具的承诺书，载明，本人张斌认定宝山区C10地块4栋906室房产买卖协议，现承诺由于个人因素违约，本人愿意以现金方式进行赔偿，退赔方式：2018年5月31日前先解决一部分(40万左右)，余下的金额及时间双方再协商解决；5、2018年6月15日上海公安局案件接报回执单，载明该日周某某向上海市公安局宝山分局罗南派出所报警称，原房东张斌带人强行将周某某亲属从系争房屋内搬离并更换门锁。张斌质证如下：1、该合同中张斌的签字是本人所签，但合同真实性不予认可，张斌从未见过周某某，签字时乙方是空白的；2、真实性不予认可，张斌不记得签过该份承诺书，与本案无关；3、真实性无异议，收到过陈信泽的钱，但陈信泽并非房屋的购买方，与本案无关；4、签字是张斌所签，但并非真实意思，当天李兴明称张斌是诈骗，要报案，不说清楚就不让张斌走，张斌无奈写下该承诺书；5、真实性无异议，但该回执单上载明的内容未经查实，不能证明相关内容。后张斌又以上述证据1-4未提交原件不符合证据的法定要件为由不认可真实性。
　　审理中，经双方当事人同意，本院就系争房屋于2018年4月23日的市场价格向上海中原物业顾问有限公司进行询价，该公司出具房地产价格咨询意见书，载明该时点的市场买卖价格为220万元左右。
　　本院认为，张斌与李兴明签订的房地产买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定张斌应于2017年12月31日前交房交钥匙，李兴明应于交房当日支付50万元。而根据查明的事实，张斌已于2017年7月26日办理系争房屋入住手续，取得房屋，但并未按约将房屋交付李兴明。李兴明提供的张斌与案外人之间的《动迁房预售预购合同》、收条及案件接报回执单，已形成证据链，足以证明张斌已将房屋交付他人。在张斌无法将房屋交付李兴明的情况下，其于2018年4月23日向李兴明出具承诺书，自认因其个人因素违约，并愿意以现金方式进行赔偿。张斌表示该承诺书并非其真实意思表示，系无奈之举，并未提供相应证据予以证明，本院不予采信。综上，因张斌无法向李兴明交付房屋，构成违约，李兴明以无法实现合同目的为由要求解除双方的房屋买卖协议并要求李兴明承担违约责任的反诉请求，合法有据，本院予以支持。张斌要求李兴明继续支付后期房款50万元的诉讼请求，不予支持。合同解除后，李兴明要求张斌返还已付房款的反诉请求，合法有据，本院予以支持。关于违约金，因合同约定的金额过高，本院综合考虑系争房屋的上涨价值及双方合同的履行情况，酌情将违约金金额调整为80万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)张斌与被告(反诉原告)李兴明就上海市宝山区美安路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产定金及买卖协议；
　　二、原告(反诉被告)张斌于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)李兴明返还房款66万元；
　　三、原告(反诉被告)张斌于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)李兴明支付违约金80万元；
　　四、驳回原告(反诉被告)张斌的所有诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)李兴明的其他反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取4,400元，由原告(反诉被告)张斌负担；反诉案件受理费减半收取11,310元，由原告(反诉被告)张斌负担8,970元，被告(反诉原告)李兴明负担2,340元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘  姗

书记员：袁凯凯