张斯为、杨轶群与上海海螺商务咨询有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张斯为，女，1950年3月21日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　原告：杨轶群，男，1951年3月8日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：黄效宁，上海欧瑞腾律师事务所律师。
　　被告：上海海螺商务咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：戴巍，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨国强，男。
　　原告张斯为、杨轶群诉被告上海海螺商务咨询有限公司(以下简称海螺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人黄效宁、被告海螺公司的委托诉讼代理人杨国强到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，双方当事人同意继续适用简易程序，并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案现已审理终结。
　　原告张斯为、杨轶群向本院提出诉讼请求：判令1.原、被告于2016年8月1日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年5月21日解除；2.被告将上海市静安区南京西路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)返还给原告；3.被告支付原告租金22,290.32元；4.被告支付原告房屋使用费(按11,500元/月的标准，自2018年5月22日计算至实际交还上述房屋之日止)；5.被告支付原告违约金11,500元(已支付的押金11,500元予以抵扣)。事实与理由：原、被告于2016年8月1日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，月租金11,500元，支付方式为付二押一。但自2016年12月起，被告每月只向原告支付当月租金，且每月付款日期经常是月底甚至再下一个月，严重违反了合同的约定。原告要求被告按照合同履行，被告拒不支付。自2017年12月之后，被告的付款更加混乱，延迟支付租金的时间都多达一个月以上，且自2018年3月起，被告擅自将月租金降为10,000元。经多次协商无果，原告不得以起诉至法院，要求判如所请。
　　被告海螺公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：被告承认有延迟支付租金的情况，但尚达不到解除合同的程度，原告在被告实际支付租金后未提出异议，应视为其对此默认同意；原告在被告自行履行租金减免协议至起诉前三个多月时间内从未向被告提出异议，结合房屋漏水等事实，可以认定原、被告曾口头就减免租金达成一致，故被告不同意返还房屋，要求继续履行合同。对于被告存在的轻微违约行为，违约金愿意按照实际拖延天数支付2,920元。
　　本院经审理查明以下事实：
　　系争房屋产权登记为两原告及案外人杨彦共同共有。
　　2016年6月，两原告(甲方)与案外人上海仄柔建筑设计有限公司、案外人林某某(乙方)经中介公司居间，就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》。
　　期间，案外人林某某向原告提出解除双方之间的租赁合同，由其另行寻找租客与原告签订租赁合同。原告对此表示同意，并于同年7月29日向案外人林某某出具了一张包括代为签订租赁合同、代为收取租金、保证金、代为处理租赁期间发生的一切法律事宜等权限的《房屋委托书》。
　　同年8月1日，两原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)经中介公司居间，就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定：租期自2016年9月1日至2023年8月31日；月租金11,500元；房屋租赁保证金11,500元；押一付二；租赁期内的水、电、煤气由乙方承担，物业管理费由甲方承担；甲方在合同签字并收到乙方第一笔租金后，同意乙方按照自己的设计开始装修，并按乙方要求把房屋内东西搬走；租赁期满后，乙方装修的固定设备归甲方所有，可移动的乙方可自行带走，租赁期内，由乙方负责房屋维修；乙方逾期超过三十天未付租金，甲方有权解除合同，保证金不予退还；租赁期内，如甲方中途收回，需提前两个月通知乙方，除保证金双倍赔偿外，还需赔偿乙方固定装修费40万元；乙方应在每月一号支付房租，超过五天未支付的，应每日按月租金千分之一支付违约金。案外人林某某作为被告的代理人在乙方处签字，合同还载明了甲方的收款账号、原告张斯为的手机号码、案外人林某某的手机号码等内容。该合同签订时，本案中被告的委托诉讼代理人杨国强亦在现场。
　　同年8月3日，原告将系争房屋交付给被告，被告向原告支付房屋租金23,000元及房屋押金11,500元。被告接收房屋后，对房屋进行了装修并转租予他人使用。
　　同年11月11日，被告向原告支付租金23,000元。
　　被告分别于2017年1月6日、2月13日、3月8日、4月21日、6月3日、6月30日、7月28日、8月20日、8月31日、10月9日、11月17日、12月19日各向原告支付租金11,500元。
　　期间，因系争房屋发生过漏水，原、被告就此曾进行过沟通。审理中，被告称，物业公司修理屋顶致系争房屋于2017年10月16日开始漏水，后被告对房屋漏水自行修复，于11月底修好。原告称，被告曾于2017年10月底向原告提起过因物业公司修楼顶导致房屋漏水，原告想要上门查看，被告表示其自行解决。
　　2018年2月14日，被告向原告支付租金11,500元。
　　同年3月7日，被告向原告支付租金10,000元。
　　同年4月3日，原告儿媳发短消息给案外人林某某，要求尽快支付3、4月房租，林某某回复“好，这周内安排”。
　　同年4月9日，被告向原告支付租金10,000元。
　　同年5月1日，原告儿媳发短消息给案外人林某某，要求尽快支付本月房租、押金。审理中，原告称，该短信中的押金就是违约金的意思。
　　后原、被告就支付租金一事产生纠纷，致成讼。
　　另查明，被告于2018年5月21日收到本院向其送达的起诉状副本。
　　审理中，原告称，2016年12月之后被告就按月支付租金，对此原告曾通过电话提出异议；2017年底被告曾要求减免租金、降低租金标准及两个月一付变更为一个月一付，但原告从未同意。被告称，其承租房屋后将房屋出租给案外人上海佐宥餐饮管理有限公司，后因房屋漏水导致租赁合同解除，该公司于2018年3月底搬走，押金已经退还；其于2017年底联系原告要求减免一个月租金并将后续月租金降为10,000元；原告先同意免掉2018年1月的租金，后又同意从2018年3月开始月租金降为10,000元，被告亦按此约定履行；后被告要求原告将口头约定落实到书面上，原告一直拖延，后就直接起诉了；鉴于原告系恶意起诉，故不同意交还房屋，也不同意按照月租金1万元的标准支付2018年5月份之后的租金；如果双方达成和解，愿意承担滞纳金和2018年5月房租，2018年6月以后房屋只愿意承担一半。
　　以上事实，由原告提交的上海市房屋租赁合同、房地产权证、中国银行交易流水明细清单、被告提供的房屋委托书、原、被告的陈述等证据予以证明。
　　审理中，原告为证明其主张，向本院提交了证人罗某的证言，用以证明原告与案外人林某某不存在代理关系。
　　经质证，被告认可罗某的中介身份，但对罗某所述根据行业习惯让原告给林某某出具委托书的内容不认可。
　　审理中，被告为证明其辩解，向本院提交了：证据1、被告委托诉讼代理人杨国强与原告张斯为的微信记录、短信记录、通话记录，用以证明原告对减免租金未提出过异议。证据2、证人林某某的证言，用以证明(1)其于2018年1月底联系原告张斯为，要求少付一个月租金作为漏水补偿，另将租金降为1万元/月，原告张斯为当场同意，但后来被告要求落实到书面，原告就起诉了；(2)其与原告张斯为商量能否租金改为一月一付，原告表示同意，从支付情况即可看出。证据3、案外人林某某与原告张斯为的通话记录，用以证明原告同意将月租金降为1万元，双方之间存在减免租金的口头约定。
　　经质证，原告对证据1真实性认可，但认为该证据无法证明原告同意减免租金；对证据2，认可证人所述双方认识的过程，但林某某与原告不存在代理关系；认可证人所述房屋漏水、修复的过程、及被告拖欠租金原告催款的过程；证人所述第二次合同签订地点人物存在错误，且不存在原告同意月租金降为1万元的事实。对证据3，真实性认可，但认为原告张斯为系有条件同意林某某降低租金，即按合同两个月付一次租金，补足欠付租金和迟延支付的违约金。
　　根据双方当事人举证和质证意见，本院分别认证如下：
　　一、对于原告举证的证人罗某的证言。证人罗某参与了前后两次租金合同的签订，对原、被告双方租赁合同签署经过的陈述详细具体；同时其关于房屋委托书出具的原因、目的、时间的解释亦与两个租赁合同在较短时间内先后签订的事实吻合，故本院认为，证人罗某所作证言具有较高的可信度，应予采信。
　　二、对于被告提交的证据。对于证据1、3，鉴于原告对该证据真实性认可，故本院予以采信。对证据2，对于证人林某某所述双方认识的经过、房屋漏水沟通的经过等内容，与在案其他证据可以印证，故本院予以采信；而关于证人所述减免租金的内容，考虑到林某某系以被告代理人身份签订合同，租赁过程中亦曾代被告向原告支付过租金，故本院认为，林某某与被告存在利害关系，该部分证言本院不予采信。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同是原、被告的真实意思表示，合法有效，双方应按约定行使权利、履行义务。虽然根据合同约定付款方式为押一付二，即租金为两个月一付，但自2017年开始被告实际是按照一月一付的方式支付租金。原告虽称对此提出过异议，但并未提供相应证据予以证明，现被告对此否认，故本院对原告关于就此曾提出异议的意见，不予采信。本院认为，在长达一年多的时间里，原告对被告一月一付的租金支付方式未提出异议，应视为原告对此种租金支付方式予以认可。故原告据此要求解除合同、被告承担违约责任的依据不足，本院不予支持。
　　关于原告是否曾同意免除2018年1月的租金。根据双方陈述及被告提供的系争房屋内漏水的照片，可以认定系争房屋于2017年确实发生过漏水。被告作为承租方，在房屋发生漏水后与原告就漏水造成的损失进行协商亦属合理行为。而根据原告儿媳与被告代理人林某某的短信记录，原告儿媳在2018年4月给林某某发送的短信中只是要求被告支付2018年3月、4月的房租，且在2018年5月前未曾要求被告支付2018年1月租金。本院认为，被告关于原告已同意免除2018年1月租金的意见，具有合理性，应予采纳。原告据此要求解除、被告承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。
　　关于原告是否曾同意降低月租金。首先，根据原告儿媳与林某某的短信记录，在被告支付2018年3月、4月租金各1万元后，原告儿媳即在2018年5月1日的短信中要求被告支付押金(违约金)，并于同月提起本案诉讼。即便原告在与林某某的通话中提到其同意降低月租金，但该种同意也是有条件的，并非被告所说的没有条件的同意。被告虽称原告同意降低月租金，但除证人林某某的证言外，并未提供其他直接证据予以佐证。综合考虑原告在被告降低月租金后较短时间内即提起诉讼的行为，本院认为，被告关于原告曾同意降低月租金的意见，本院难以支持。其次，被告于审理中陈述系争房屋漏水是因为物业公司修楼顶所致，可知漏水并不是因为房屋本身质量问题所致。后被告用一个多月时间修复漏水问题，原告亦已同意免除2018年1月租金作为漏水补偿。在后续租期还剩5年多的情况下，被告要求月租金均降为1万元显然不合情理。最后，经本院反复释明，即便按照其所称的月租金1万元的标准，被告仍拒绝将2018年5月及之后的租金补足，并表示即使现在房屋空关，也不愿意交还房屋。本院认为，被告欠付2018年3月、4月租金各1500元，并拒绝支付2018年5月后租金的行为，已经达到了合同约定的解除条件，原告据此要求解除合同，于法无悖，应予支持。被告要求合同继续履行的意见，缺乏法律依据，本院难以支持。根据法律规定，合同解除日期应以解除合同的通知送达对方之日为准。因被告于2018年5月21日收到本院向其送达的起诉状副本，故租赁合同应于2018年5月21日解除。合同解除后，被告应将欠付的租金补足，并支付房屋使用费。现原告要求按照房屋租金标准计算使用费，并无不当，应予支持。鉴于本案违约在于被告，故被告应向原告支付违约金。原告要求被告支付一个月租金作为违约金，尚属合理，应予支持。鉴于房屋租赁合同已经解除，原告收取的押金应退予被告。被告关于案外人林某某系双重代理的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告张斯为、杨轶群与被告上海海螺商务咨询有限公司于2016年8月1日就上海市静安区南京西路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年5月21日解除；
　　二、被告上海海螺商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内将上址房屋交还给原告张斯为、杨轶群；
　　三、被告上海海螺商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张斯为、杨轶群房屋租金10,790.32元；
　　四、被告上海海螺商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张斯为、杨轶群房屋使用费(按照每月11,500元的标准，自2018年5月22日计算至实际交还上址房屋之日止)；
　　五、被告上海海螺商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张斯为、杨轶群违约金11,500元；
　　六、原告张斯为、杨轶群应于本判决生效之日起十日内退还被告上海海螺商务咨询有限公司房屋押金11,500元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,447元，减半收取计1,723.5元，由被告上海海螺商务咨询有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　

审判员：魏  凯

书记员：李  航