张新富与上海岚彦实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张新富，男，1971年5月9日生，汉族，户籍地河南省。
　　委托诉讼代理人：朱璇玮，上海情维律师事务所律师。
　　被告：上海岚彦实业有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：陆陈春，总经理。
　　原告张新富与被告上海岚彦实业有限公司(下称“岚彦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱璇玮、被告的法定代表人陆陈春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《厂房租赁合同》；2、判令被告支付自2016年4月13日至2018年4月30日拖欠的租金计人民币(以下币种同)58,473.85元，之后的租金要主张至实际搬离之日止；3、判令被告支付违约金72,435.6元。事实与理由：2016年4月13日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，约定：原告将位于上海市嘉定区徐行镇曹新公路XXX号厂房(下称“涉诉房屋”)中的1050平方米出租给被告使用，租期自2016年4月13日至2021年4月30日，其中2016年4月13日至2016年4月30日为免租期；租金为0.63元/平方米/天，6个月支付一次，提前15天支付；违约金为年租金的30%。同时补充约定，原告另出租147平方米给被告用作宿舍，租金为0.55元/平方米/天，且需支付门卫费300元/月，与厂房租金一起支付。2017年10月27日，原、被告协商自2017年11月1日起将租金调整为0.8元/平方米/天。被告按约应于2017年10月15日前支付2017年11月1日至2018年4月30日的租金计168,473.85元，但被告实际仅支付了110,000元，尚余58,473.85元未付。经原告多次催讨，被告仍未支付，已构成违约。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由为：1、涉诉房屋是原告从案外人上海新亚电力开关成套有限公司(下称“新亚公司”)承租而来，原告又将涉诉房屋中的部分出租给被告，认可被告承租的部分房屋具有合法产权。新亚公司将涉诉房屋收回会向原告支付搬迁费，但原告却不愿向被告支付搬迁费，鉴于此被告不同意解除合同；2、原告起诉后，被告又支付了租金20,000元，至2018年4月30日的租金仅拖欠38,473.85元；3、2018年5月1日前，被告已将相关设备搬离清空，仅使用宿舍，又因原告对被告停水停电导致不能正常生产，故被告认为2018年5月1日起的租金无需支付；4、被告于2017年5月听闻新亚公司将涉诉房屋出售，故对于后续能否正常承租不确定，因此才未按约提前支付租金。对此，原、被告双方曾口头协商，若在2018年5月以后仍能继续承租，被告会将此前欠付的租金和2018年5月1日起的半年租金一次性付清。实际情况是被告无法继续承租，故被告不构成违约，无需支付违约金。
　　原告为证明其诉讼请求，依法提交了不动产登记簿、房地产权证、《房屋租赁合同》、《厂房租赁合同》、《合同补充协议》等为证。对上述证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的庭审陈述及上述证据，本院确认如下事实：
　　涉诉房屋登记为新亚公司所有，建筑面积为5706.76平方米。2016年1月4日，张新富与新亚公司签订《房屋租赁合同》，由张新富向新亚公司承租涉诉房屋，总计6400平方米，租期自2016年5月1日至2026年4月30日。
　　2016年4月13日，张新富(出租方、甲方)与岚彦公司(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，其中约定：甲方将涉诉房屋(部分)出租给乙方使用，面积1050平方米；租期自2016年4月13日至2021年4月30日，前17天为免租期，自2016年5月1日起正式收取租金；租金为0.63元/平方米/天，6个月支付一次，提前15天支付；签约时，乙方支付保证金20,000元及6个月租金，合同期满乙方付清租金和一切费用后，甲方将保证金全额退还；乙方逾期15天未付租金，甲方有权终止合同；任何一方违约，对方都有权提出解除合同，由此造成的损失由违约方负责赔偿，赔偿金额为年租金的30%。该合同附件条款约定：1、甲方另收取乙方门卫费300元/月，每6个月同厂房租金一起支付；2、甲方另出租宿舍147平方米给乙方，租金为0.55元/平方米/天，同厂房租金一起支付；3、合同期内，厂房、宿舍租金每两年递增5%；4、如遇国家拆迁，拆迁补偿归甲方，搬迁补偿归乙方。合同签订后，岚彦公司支付保证金20,000元。2017年11月1日至2018年4月30日的租金，岚彦公司共计拖欠38,473.85元。2018年5月起，岚彦公司未再向张新富支付过租金。
　　2017年10月27日，张新富(甲方)与岚彦公司法定代表人(乙方)签订《合同补充协议》，其中约定：原租赁期限不变，自2017年11月1日起，租金按0.8元/平方米/天执行至合同到期日止，合同期内不得再涨租金；如甲方不能保证合同执行，要赔偿乙方厂房租金、搬厂、经营等相关损失；租金如不按约支付，甲方有权停水停电，造成的损失甲方一概不承担。
　　又查明，岚彦公司因未收到张新富支付的搬迁补偿，故不同意返还租赁房屋。经本庭多次释明，双方亦未办理交接手续。2018年8月9日，张新富(甲方)与岚彦公司法定代表人(乙方)签订《房屋租赁合同终止协议》，载明：1、经甲、乙双方协商，一致同意终止就位于嘉定区曹新公路XXX号厂房签署的《厂房租赁合同》。2、乙方承诺于2018年8月15日前停止一切经营业务并及时搬离和清空屋内所有物品，交还甲方租赁房屋，否则视为乙方自动放弃屋内物品，甲方有权另行处置，乙方交房时应结清水、电、卫生等相关费用。3、甲方一次性给予乙方终止合同等补偿款30,000元，支付时间为2018年8月13日前。乙方对房屋和附属设施、设备的增添、改造、装修等保留给甲方，甲方不再做另外补偿，乙方返还的房屋要保持能够继续使用的状况。4、甲、乙双方对以上条款清楚明白并承诺相互遵守。本协议一式二份，甲、乙双方各持一份，经双方签字或盖章即生效。该终止协议签订后，张新富已按约补偿岚彦公司30,000元，岚彦公司亦于2018年8月15日将租赁房屋交还给张新富。
　　审理中，双方一致表示保证金在本案中一并处理。张新富表示：其于2017年12月接到新亚公司关于出售涉诉房屋的通知，因新亚公司提前解约，故其自2018年5月起无需支付租金。又因岚彦公司拒不交房，导致新亚公司补偿给其的搬迁费用减少了100,000元。现明确诉请为：1、判令岚彦公司支付2017年11月1日至2018年4月30日期间的租金36,673.85元，2018年5月1日至2018年8月15日期间的租金98,530.95元，共计135,204.8元；2、判令岚彦公司支付违约金72,435.6元。
　　本院认为，张新富与岚彦公司就涉诉房屋中之部分建立的租赁关系，已经双方协商一致终止，且岚彦公司已于2018年8月15日向张新富交还了租赁房屋。现双方的争议在于岚彦公司是否拖欠租金，是否应承担违约金？双方于2018年8月15日签订的《房屋租赁合同终止协议》，仅涉及终止合同、交房、对房屋及设施添附之补偿，未提及租金、违约金，也未有一次性解决双方租赁所涉纠纷之意思表示，故张新富仍可主张租金、违约金。2017年11月1日至2018年4月30日的租金，岚彦公司认可拖欠38,473.85元，现张新富自愿按照36,673.85元主张，系其对自己权利的处分，本院予以确认。2018年5月1日后，岚彦公司因搬迁补偿问题拒绝交还租赁房屋，经本院释明后仍不交房，故应当支付租金。其中宿舍租金，张新富仍按调整前的标准主张，系其对自己权利的处分，本院予以确认，故对张新富主张2018年5月1日至2018年8月15日的租金98,530.95元的请求予以支持。综上，扣除保证金20,000元，岚彦公司仍应支付租金115,204.8元。
　　岚彦公司至今拖欠2017年11月1日至2018年4月30日的部分租金，确实违反合同约定。张新富主张违约金的依据在于，双方关于违约方负责赔偿因违约造成的损失的约定，而张新富提及的搬迁补偿损失100,000元未提供相应证据，结合张新富关于2018年5月起无租金支出的陈述以及本院前述对租金的处理，张新富未有损失，故对违约金的请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海岚彦实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张新富2017年11月1日至2018年8月15日期间的租金115,204.8元(已扣除保证金20,000元)；
　　二、驳回原告张新富的其他诉讼请求。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费1,610元，减半收取805元，由被告负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：许雯雯

书记员：梅丽霞