张昌兴与上海服装城股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张昌兴，男，1958年5月12日出生，汉族，住浙江省。
　　委托诉讼代理人：沈光帅，浙江大舜律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘文其，浙江大舜律师事务所律师。
　　被告：上海服装城股份有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：陈余江，董事长。
　　委托诉讼代理人：王松。
　　原告张昌兴与被告上海服装城股份有限公司(以下简称“服装城公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告张昌兴及其委托诉讼代理人沈光帅、刘文其，被告委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　张昌兴向本院提出诉讼请求：1、判决解除与服装城公司所签合作经营协议；2、判令服装城公司将上海市金山区枫泾镇朱枫公路8678弄上海服装城xxxx号一层、xxxx号三层商铺恢复原状(恢复水泥隔间、便于区分)后返还原告(交付原告商铺钥匙、可视门铃一套)；3、判令服装城公司赔偿办证迟延损失1000元；4、判令服装城公司支付自2014年1月1日起至2018年10月31日止的租金58,000元、以及自2018年11月1日起至实际返还商铺时止、按月租金1000元计算的租金。事实和理由：2009年6月9日，张昌兴与服装城公司签订合作经营协议，合作期限自2008年11月1日至2018年10月31日止，协议约定张昌兴投入商铺使用权，由服装城公司统一经营，合作经营期间利润分配为前三年张昌兴60%，服装城公司40%，第四年起张昌兴70%，服装城公司30%。2014年1月1日，双方就该商铺签订协议，约定将商铺交给服装城公司自营或者出租给第三方经营，租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日，每间商铺每年租金为12,000元，如服装城公司将商铺出租给第三方经营，则按原合作经营协议执行。合作期间，服装城公司没有分配利润，也没有按照租赁协议支付租金，曾向服装城公司发出解除合作协议函，要求收回商铺，但遭拒绝。合作经营期限已经届满后，服装城公司理应将商铺恢复原状并返还张昌兴，但仍然占有使用。另外，合作经营协议附件约定服装城公司应于2009年6月30日前为张昌兴办理房产证，若逾期则补偿损失1000元，而服装城公司未能按约办理，依约应当支付补偿款1000元。
　　服装城公司辩称：同意解除双方所签合作经营协议，鉴于目前涉案商铺尚有商户在租赁使用，表示将与商户协商解除租赁关系，同意按照房产证的记载将涉案商铺恢复原状，然后实际交付，包括商铺钥匙和可视门铃；关于办证损失，根据协议约定，在办理产证时已经抵扣了，即使没有抵扣的，也已经超过诉讼时效期间，故不予认可；关于2014年、2015年租金，已经超过诉讼时效期间，已经丧失胜诉权，请求法院不予支持；关于2016年1月至2018年10月31日的租金，缺乏事实和法律依据，不予认可；关于2018年11月1日以后的租金问题，张昌兴主张按照每月1000元计算，缺乏事实和法律依据，目前经过与业主代表的协商，同意按照每月800元予以支付。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即张昌兴提交的合作经营协议及附件、涉案商铺产权证、涉案商铺现状照片一组、双方于2014年1月日所签协议、2017年7月3日的合作经营协议解除通知函、2017年9月3日收回房产使用权通知书、服装城对张昌兴的复函，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，1、服装城公司向本院提交的业主郑财法、李中华、王菊玲于2019年3月30日分别与华夏枫泾(北京)非物质文化遗产保护有限公司签订的商铺租赁合同，郑财法、李中华、王菊玲于2019年3月30日分别与服装城公司签订的历史遗留问题的协商及房产使用费的结算协议，以及相应的付款凭证，以此证明经与业主代表协商后，部分业主已经重新签订了商铺租赁合同和房产使用费结算协议，目前商铺的租金是每户每年5000元，2018年11月1日至2019年3月31日间的房屋使用费补偿4000元，即每月800元；经质证，张昌兴表示真实性无法核实、且与本案并无关联，不予认可，坚持参照业主陈先满与服装城公司于2014年1月1日所签协议的约定，按照每月租金1000元计算，服装城公司则表示，2014年1月1日的协议是真实的，但并未实际履行；经审核，服装城公司提交的商铺租赁合同、房屋使用费结算协议，因协议所涉商铺与涉案商铺位于同一园区，协议所涉商铺的业主与张昌兴一样，与服装城公司也签订了为期10年的合作经营协议，合作经营期满后，双方就商铺的继续租赁和房屋使用费的结算已经达成协议，且已实际履行，由此可以证明上海服装城商铺目前的实际租金水平，故本院对此可以采信。2、2016年7月18日，华夏枫泾(北京)非物质文化遗产保护有限公司(以下简称“华夏枫泾公司”)与田森跃签订的上海世界非遗文化城物业扣点分成租赁合同，以此证明服装城公司按约将商铺出租给第三方经营，不应执行2014年协议的事实；经质证，张昌兴表示对其真实性持有异议；经审核，该租赁合同虽然张昌兴持有异议，但鉴于张昌兴举证的商铺现状照片证明商铺已被使用，故该证据可以证明服装城公司已将商铺出租的事实，本院予以采信。
　　根据以上采信的证据，本院认定本案事实如下：2009年6月9日，为更好培育上海服装城环球奥莱斯购物公园，张昌兴与服装城公司签订合作经营协议，将上海服装城xxxx号一层、xxxx号三层商铺交给服装城公司，由服装城公司自营或者与其他方合作经营，服装城公司负责统一宣传、推广、促销、管理、改造和经营策划；合作期限自2008年11月1日至2018年10月31日止，合作期间利润分配为前三年张昌兴60%，服装城公司40%，第四年起张昌兴70%，服装城公司30%；合作期满，服装城公司需继续经营则应提前半年与张昌兴协商形成新的合约，否则服装城公司无条件归还商铺。同日，双方签订附件，约定服装城公司应于2009年6月30日前将商铺产权证办理给张昌兴，否则服装城公司应按每户1000元支付补偿费。2014年1月1日，张昌兴与服装城公司鉴于上海服装城环球奥莱斯购物公园市场建设的实际情况、依据双方原所签合作经营协议的约定，签订协议，约定将上海服装城A32-1商铺交给服装城公司自营或者出租给第三方经营，合作期限自2014年1月1日至2015年12月31日，每间商铺每年的租金为12,000元，于次年的第一个月支付，服装城公司如将商铺出租给第三方经营，则按原合作经营协议执行(合作经营协议作为本协议的附件)。庭审中，双方确认，服装城公司仅支付了张昌兴2012年的租金8000元。2016年7月18日，华夏枫泾公司与田森跃签订上海世界非遗文化城物业扣点分成租赁合同，将上海服装城A02-07、08一、二层商铺出租给田森跃经营木雕，租金标准为按田森跃每月实际商品营业额的15%收取。2017年7月3日，张昌兴向服装城公司发出合作经营协议解除通知书，表明按照协议约定合同生效后二年内未能招进经营商户的，可以收回商铺，通知服装城公司于2017年7月5日收回商铺。2017年7月5日，服装城公司向张昌兴发出复函，表明已经按照合作经营协议的约定将商铺出租第三方，在协议约定期限未届满前，张昌兴不能解除合同、收回商铺。2017年9月8日，张昌兴向服装城公司发出收回房产使用权通知书，表示将于2017年10月28日收回商铺。合作经营期间，服装城公司曾开设了环球奥莱斯购物公园、上海世界非遗文化城等经营项目。合作经营期满后，服装城公司与张昌兴未能协商继续合作经营，也未将商铺返还。
　　另查明，2019年3月30日，上海服装城业主郑财法、李中华、王菊玲分别与华夏枫泾(北京)非物质文化遗产保护有限公司签订了商铺租赁合同，租赁期限自2019年4月1日至2022年3月31日止，租金为每年5000元，租赁期限为三年以上的，每满两年租金增长10%，首期租金于协议签订后90日内支付，以后各期租金在计租期开始后90日内支付。2019年3月30日，业主郑财法、李中华、王菊玲分别与服装城公司签订历史遗留问题及房产使用费结算协议，鉴于双方曾经就上海服装城的商铺签订过合作经营协议，该协议已于2018年10月31日期满，经多次协商，就期满后服装城公司继续使用商铺的相关事项达成一致意见，服装城公司一次性补偿商铺使用费4000元，补偿期限为2018年11月1日至2019年3月31日，于协议签订后10日支付；服装城公司履行了支付补偿费的义务后，双方对2019年3月31日前的费用结算再无争议，双方之前所签协议不再履行，服装城公司如需继续使用商铺的，另行签订租赁协议。签约后，服装城公司和华夏枫泾(北京)非物质文化遗产保护有限公司支付了业主首期租金及房产使用补偿费。
　　本院认为：合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案张昌兴与服装城公司签订的合作经营协议，具有租赁合同的特征，应当依照租赁合同的相关法律规定处理双方之间的纠纷。鉴于双方所签合作经营协议已于2018年10月31日届满，而双方未能协商重新签订协议，但服装城公司仍然占有使用涉案商铺，现张昌兴请求解除双方所签合作经营协议，服装城公司也予以同意，本院应予支持。合同法还规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态；张昌兴是将尚未投入使用的商铺出租给服装城公司统一经营，租赁关系解除后，服装城公司应当返还承租的商铺，并按照商铺产权证的记载，将商铺恢复到张昌兴交付时的状态，交付张昌兴商铺钥匙及可视门铃；现张昌兴请求服装城公司将涉案商铺恢复原状，而服装城公司亦予以同意，本院应予支持。服装城公司在合作经营协议期限届满后，仍然占有使用涉案商铺，依法应当支付相应占有使用费；现张昌兴请求服装城公司按照每月1000元的标准予以支付，但其提交的证据并不能充分予以证明，且双方所签合作经营协议对涉案商铺的每月租金也未约定，故张昌兴的主张难以成立，本院不能支持；鉴于服装城公司已与部分业主协商后按照每月800元的标准支付了商铺占有使用费，相对于上海服装城的现状，该标准较为合理，本院可以参照执行。双方所签附件明确约定了办理商铺产权证的期限，服装城也承诺逾期给予每户1000元的补偿，依据张昌兴提交的商铺产权证，服装城公司确实办证逾期，依约应当支付补偿费；因双方所签附件并未约定支付补偿费的期限，服装公司主张已经超过诉讼时效期间，与事实不符，不能成立；服装城公司主张在办理产权证时，将补偿费作为办证费用予以抵扣，但其并未提交相应证据予以证明，不能成立；现张昌兴主张服装城公司支付办证迟延损失1000元，依法有据，本院应予支持。
　　关于张昌兴主张的2014年1月日至2018年10月31日的租金问题。首先，合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同。双方之间如果协商将合同的全部内容变更，变更后的合同因改变原合同的全部内容而成为新的合同；如果合同内容的部分变更，因并未改变原合同的全部内容而不能成为新的合同。其次，依据双方所签合作经营协议，租赁经营的方式为服装城公司自营或者与其他方合作经营，有关租金的支付，采用合作经营的利润分配方式支付，依据双方所签2014年协议，承租商铺并没有发生变化，租赁期限有所变化，租赁经营的方式发生变化，即服装城公司自营的，租金变化为固定租金，放弃自营的，无需支付租金，出租给第三方经营的按照原合作经营协议执行；因此，双方所签2014年协议并非双方之间达成新的协议，而是对原合作经营协议的部分内容进行变更。再次，双方所签2014年协议关于租金支付明确约定了付款期限，庭审中，双方均确认服装城公司仅支付了2012年的租金，而2013年至2015年的租金，服装城公司并未支付，张昌兴并未举证证明曾向服装城公司催讨过租金，直至本案受理之前，已经历时数年，服装城公司抗辩已经超过诉讼时效期间，可以成立；而且在合作经营期间，张昌兴曾多次到上海服装城维权，其对于上海服装城的经营状况应当有所了解，诉讼中，张昌兴也未举证证明在2011年至2015年间，服装城公司是在按约自营的事实，而且服装城公司已经将商铺出租给了第三方，因此，张昌兴要求服装城公司支付2014年至2015年租金，已经丧失胜诉权，难以成立，本院不能支持。最后，按照双方所签2014年协议，在协议约定的租赁期限届满后，双方是采用续签协议的方式来明确各自权利义务，表明协议具有相对独立性，租赁期限具有阶段性，并不具有延续性，2016年1月1日以后，双方并未续签协议，双方之间的权利义务应当按照合作经营协议执行，故张昌兴要求服装城公司2014年协议的约定支付租金，缺乏事实和法律依据，本院不能支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
　　一、原告张昌兴与被告上海服装城股份有限公司于2009年6月9日签订的合作经营协议，予以解除；
　　二、被告上海服装城股份有限公司应于本判决生效后十日内、按照房屋产权证的记载、将上海市金山区枫泾镇朱枫公路8678弄上海服装城xxxx号一层、xxxx号三层商铺恢复原状后返还给原告张昌兴、并交付商铺钥匙和可视门铃；
　　三、被告上海服装城股份有限公司应于本判决生效后十日内支付原告张昌兴自2018年11月1日起至实际交付商铺时止、按每月800元计算的占有使用费；
　　四、被告上海服装城股份有限公司应于本判决生效后十日内支付原告张昌兴办证迟延损失补偿费1000元；
　　五、驳回原告张昌兴其他诉讼请求。
　　被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费10元，由被告上海服装城股份有限公司负担，被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：高丽宏

书记员：李韵洁