张某与中国工商银行股份有限公司廊坊解放支行案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告（案外人）：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住霸州市。委托诉讼代理人：韩景辉，河北天禹律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司廊坊解放支行，住所地廊坊市广阳区新华路17号。负责人：高金苍，行长。委托诉讼代理人：苏芳辉，河北岳石律师事务所律师。第三人（被执行人）：邢开军，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住霸州市。第三人（被执行人）：刘世军，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住霸州市。第三人：刘丽华，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住霸州市。

张某向本院提出诉讼请求：1、判决立即解除（2015）安执字第135号执行裁定书对霸州左岸小区12号楼1单元1103室房屋的查封，并终止对上述房产的强制执行。2、本案诉讼费用依法由被告承担。事实与理由：2017年5月18日原告接到贵院送达的（2017）冀1002执异38号《执行裁定书》，原告认为贵院裁定驳回原告所提的执行异议申请缺乏事实与法律根据，理由如下：2010年5月26日邢开军、刘丽华夫妻二人以邢开军的名义与廊坊市燕青房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以421895元的价格购买了霸州市城一街盐水河南道北侧左岸小区12-1-1103室商品房一套，并从中国银行股份有限公司霸州支行办理了按揭贷款，贷款29万元，期限15年。2012年12月20日，邢开军、刘丽华夫妻协议离婚，约定将上述房产归刘丽华所有。2012年12月28日，邢开军、刘丽华经中证人王某1、王某2介绍，与原告签署书面《楼房买卖协议》，协议约定邢开军、刘丽华以30万元的价格将上述房产转卖给原告，同时约定邢开军、刘丽华负责协调将房产证办在原告张某名下。原告于2012年12月29日、31日分三笔向刘丽华支付了购房款共计30万元，刘丽华、邢开军将该房产及相关购房手续等交付给了原告，原告实际占有了该房产。当时，该房尚未取得房屋所有权证书，且该房在中国银行有按揭贷款尚未还清，故原告自2013年1月开始以邢开军的名义按期向中国银行归还贷款。协议签订后，原告曾多次找邢开军要求办理房产证过户手续，均未果。在原告不知情的情况下，2015年3月3日，房产管理机关给该房产核发了房屋所有权证书，将该房产登记在邢开军名下，时隔仅22天，2015年3月25日，贵院以（2015）安执字第135号执行裁定书裁定查封了该房产。原告购买该房产时邢开军、刘丽华虽然尚未取得房屋所有权证书，但其对该房产具有所有权，原告与邢开军、刘丽华所签署的书面买卖协议应该合法有效；原告依协议向出卖人邢开军、刘丽华己经支付了全部购房款30万元；原告自2012年底至今已经实际占有并居住、使用该房屋近5年；原告购买该房产后一直在偿还银行贷款；原告曾多次要求邢开军协助办理该房产的过户手续，在原告不知情的情况下，该房产所有权证核发仅22天后即被查封。因此，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告认为在本案中，原告基于善意已经取得了该房产的所有权，执行裁定查封并拟拍卖该房产侵犯了原告的合法权益，因此原告请求终止（2015）安执字第135号《执行裁定书》的执行，解除对涉案房屋的查封，并终止评估、拍卖等强制执行程序。被告中国工商银行股份有限公司廊坊解放支行辩称，1、涉案房屋的所有权人是第三人邢开军，不是原告，原告与邢开军、刘丽华的买卖合同，其效力不得对抗房屋权属登记，法院查封涉案房屋是合法的；2、原告提出执行异议请求没有法律依据。综上，应驳回原告的诉讼请求。第三人邢开军未陈述。第三人刘世军述称，对原告的诉讼请求没有异议。第三人刘丽华述称，对原告的诉讼请求没有异议。经审理查明，工行解放支行与邢开军、刘世军借款合同纠纷一案的（2013）安民初字第1123号民事判决书，工行解放支行申请强制执行。本院作出（2015）安执字第135号执行裁定查封了邢开军名下的涉案房屋，即霸州市左岸小区12号楼1单元1103室房屋，原告张某提出书面异议，被本院裁定驳回，原告提起执行异议之诉。庭审中，原告为证实对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，提交了如下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告主体适格；2、原告与第三人邢开军、刘丽华签订的楼房买卖协议及廊坊市霸州镇法律服务所见证书各一份，证实在法院查封涉案房屋前，原告与邢开军、刘丽华签署了书面的买卖合同；3、邢开军、刘丽华提供的《商品房买卖合同》、邢开军身份证复印件、邢开军、刘丽华离婚协议书复印件、中国银行个人一手住房贷款合同复印件，证明原告与第三人邢开军刘丽华之间签署房屋买卖协议的真实性、合法性；4、刘丽华书写的分别于2012年12月29日、12月31日出具收到张某购房款共计30万元收条3张；证明原告依约向第三人支付了全部房款；5、中国银行客户回单8张，证明于2012年12月29日在其妻子账户中共提取现金163805.98元用以给付第三人房款的真实性；6、中国银行客户回单、自动柜员机客户通知单及廊坊市燕青地产开发有限公司收款收据。证明原告归还涉案房屋的按揭贷款；7、廊坊市燕青地产开发有限公司收款收据一份，证明经最后测算涉案房屋的住宅价、地下室价、维修基金、契税等，由廊坊市燕青地产开发有限公司退还原告涉案房屋多缴纳款4591元；8、9、10、霸州市左岸物业服务有限公司出具的物业费缴纳证明、涉案房屋2013年至2018年物业费发票6张及购买天然气发票4张，证明原告自2013年1月入住涉案房屋，因未办理过户手续，一直用原房主邢开军名字缴纳物业费，原告始终合法占有、居住、使用涉案房产并缴纳物业费用；11、涉案房屋产证复印件一份，证明涉案房屋未及时过户不是本案原告的原因，原告无过错。被告工行解放支行质证意见：对于证据1、2、3、4、10均无异议；证据五与本案没有关联性；对证据六质证意见是开发商退还维修基金真实性有异议，张某的签名不应出现在收据上；其余证据均不能证实张某入住涉案房屋的事实第三人刘世军、刘丽华对原告出示的证据均无异议。被告工行解放支行未提交证据。第三人刘世军、刘丽华均未提交证据。被告、第三人对证据1、2、3、4、10无异议，予以确认。证据5、6、7与原告、第三人签订的楼房买卖协议相互印证，予以确认；证据8、9、10相互印证，且第三人刘丽华认可已经交付房屋，该组证据予以确认。依据上述证据确认以下事实：第三人邢开军与刘丽华原系夫妻关系。2010年5月26日，第三人邢开军与廊坊市燕青房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以421895元价格购买了廊坊市燕青房地产开发有限公司开发的坐落于霸州左岸小区12号楼1单元1103室房屋一套，并于2012年8月6日向中国银行股份有限公司霸州支行办理个人一手住房贷款合同，以涉案房屋抵押贷款29万元，期限15年。2012年12月20日，第三人邢开军与刘丽华协议离婚，上述涉案房屋归第三人刘丽华所有。2012年12月28日，邢开军、刘丽华与原告签订书面《楼房买卖协议》，协议约定邢开军、刘丽华以30万元的价格将上述房产转卖给原告，并自2012年12月18日起由原告以邢开军名义向银行支付按揭贷款，邢开军协助原告办理房屋过户手续。原告分别于2012年12日29日、31日向刘丽华支付购房款30万元。2013年1月，原告入住涉案房屋居住至今。原告以第三人邢开军名义偿还涉案房屋的银行按揭贷款。
原告张某与被告中国工商银行股份有限公司廊坊解放支行（以下简称工行解放支行）、第三人邢开军、刘世军、刘丽华案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告张某及委托诉讼代理人韩景辉、被告工行解放支行委托诉讼代理人苏芳辉、第三人刘世军、第三人刘丽华均到庭参加诉讼，第三人邢开军经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人邢开军、刘丽华签订的楼房买卖协议，不违反法律规定，合法有效，原告按照协议，已经向第三人刘丽华支付全部购房款（除银行部分的贷款），并且在本院作出查封扣押前早已入住占有该房屋，在房屋按揭贷款清偿前不能办理过户手续并非原告自身原因所致，故本院对涉案房屋的查封应予解除，不得强制执行，原告的诉讼请求应予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项规定，判决如下：

解除对霸州左岸小区12号楼1单元1103室房屋的查封，不得强制执行。案件受理费100元，由被告中国工商银行股份有限公司廊坊解放支行负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本院（2015）安执字第135号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审判员　李　萍
审判员　高文学
审判员　丁　丽

书记员：张雪