张某某与贾某某、河北金某某房地产开发有限公司执行异议之诉一审民事判决书

原告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省石家庄市新华区红军大街**号*栋*单元***号，住河北省石家庄市,送达地址河北省石家庄市桥西区自强路12号交通银行。委托诉讼代理人：刘会连，河北来仪律师事务所律师。被告：贾某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省石家庄市井陉县。委托诉讼代理人：栾泽强（系被告贾某某之同事）,男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。被告：河北金某某房地产开发有限公司。住所地：石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村北金某某花园物业楼。统一社会信用代码91130100771314737W法定代表人:王保山,该公司董事长。委托诉讼代理人：李宝来，该单位职工。

原告张某某诉称，原告在2007年9月26日与被告河北金某某房地产开发有限公司签订了《合作建房协议》，约定：原告购买金某某花园房屋，房屋面积206.27平方米、单价3050元，房款合计629124元，被告于2008年10月31日将上述房屋交付给原告。合同签订后，原告当日全额交付了购房款。2009年2月21日双方签订正式商品房买卖合同，但因为被告的原因该份商品房买卖合同未能在鹿泉区房管局办理备案手续。2014年，因被告延期交房问题，原告曾将被告诉至鹿泉区人民法院，要求交付房屋并支付延期交房违约金。鹿泉人民法院判决被告向原告退还购房款项。因该判决系错误判决，已经鹿泉区法院启动审判监督程序再审，且该错误判决已被撤销。即便原错误判决“生效”后，原告还在2014年9月28日接受到金某某发出的车位购买须知及优先选择购买停车位的通知。2015年8月13日，被告也已将53号楼第03号房屋交付给了原告，原告当日开始支付该套房屋的水费、电费等物业费用。因贵院对该房屋已经依贾某某的申请查封了上述房屋，且贾某某与被告之间系借款合同纠纷，已有贵院（2015）井民二初字第00264号判决确认，现该案尚在执行阶段。综上，原告已支付了该套房屋的全部价款，并实际占有该房产，对于未能办理过户登记手续没有过错，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条规定，原告的权利应能排除执行，特向贵院提出执行异议之诉，望依法解除金某某花园53号楼第03号房屋查封，并排除执行；由被告承担本案的诉讼费用。被告贾某某辩称，原告称其在2009年2月21日正式签订商品房买卖合同，而答辩人于2010年11月20日与河北金某某房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并办理了房产备案手续。2015年6月19日答辩人因诉讼保全提供担保，而被法院查封53号楼第03号房产。根据鹿泉房管所档案显示，该房产所有权人是答辩人，并非原告。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，原告的主张不能排除贵院对房产的查封，应驳回原告的诉讼请求。被告河北金某某房地产开发有限公司辩称，答辩人将涉案房产备案在贾某某名下，是作为与贾某某签订借款合同的担保。原告方在2013年起诉答辩人，鹿泉区法院判决答辩人向原告支付629124元，承担违约金及驳回张某某的其他诉讼请求。双方均未上诉。请求合议庭依法裁判本案。经审理查明，原告张某某与被告河北金某某房地产开发有限公司于2007年9月26日签订了《合作建房协议》，约定：原告张某某与被告河北金某某房地产开发有限公司采取合作方式开发位于鹿泉市“奥斯卡纳”商品房项目，由被告河北金某某房地产开发有限公司提供土地，原告张某某提供部分建设资金合作开发一期工程，原告付清全部资金后，有权取得双方约定的该项目中特定房屋的所有权和土地使用权作为合作建房的利润分成，原告取得房屋为该项目A区53排03号房屋；被告河北金某某房地产开发有限公司的取得《商品房预售许可证》后与原告签订正式《商品房买卖合同》；被告河北金某某房地产开发有限公司于2008年10月31日将上述房屋交付原告；原告在签订该协议时已交付房款629124元。原告张某某与被告河北金某某房地产开发有限公司于2009年2月21日正式签订了《商品房买卖合同》，该合同未备案，约定：原告张某某购买金某某花园A区53号楼第03号商品房，房屋面积206.27平方米、单价3050元，房款629124元。被告河北金某某房地产开发有限公司于2014年9月28日给原告张某某发放了“关于2014年10月1日至3日优先选择购买停车位的通知”和“车位购买须知”。被告河北金某某房地产开发有限公司于2015年8月13日给原告张某某发放了“入住通知书”，注明四季凤凰城已经通过政府有关部门的综合验收，定于2015年8月13日正式入住，张某某认购的四季凤凰城A区53楼03号房可以交付使用，通知张某某在2015年8月13日至2015年8月15日间到现场办理入住手续，原告还在2015年8月13日支付了A区53-03的水费、电费，取得了电卡。因商品房预售合同纠纷，原告曾于2013年将被告河北金某某房地产开发有限公司起诉至河北省石家庄市鹿泉区人民法院，要求判令“一、原、被告签订正式的商品房买卖合同；二、被告将位于鹿泉市交付给原告使用；三、被告给付原告违约金计算至实际交房之日至”。河北省石家庄市鹿泉区人民法院以河北金某某房地产开发有限公司与贾某某于2010年11月22日签订了购买金某某花园A区53排03号的《商品房买卖合同》、并在鹿泉区房地产交易管理所进行了备案为由，于2014年4月26日作出了“一、被告河北金某某房地产开发有限公司给付原告张某某629124元；二、被告河北金某某房地产开发有限公司给付原告违约金，违约金金额以原告已付款629124元，自2007年9月26日起至执行之日止按日万分之二计算。上述内容于本判决生效之日起三十日内履行完毕。三、驳回原告张某某的其他诉讼请求”的（2013）鹿民一初字第01948号民事判决书。原告张某某、被告河北金某某房地产开发有限公司就该判决均未提起上诉。根据张某某的申诉，河北省石家庄市鹿泉区人民法院于2017年作出（2017）冀0110民监3号裁定书裁定再审，河北省鹿泉区人民法院裁定对该案进行再审，并于2017年12月15日作出了“一、准予张某某撤诉。二、撤销本院（2013）鹿民一初字第01948号民事判决书”的（2017）冀0110民再8号民事裁定书。原告还提供了石家庄市鹿泉区住房保障和房地产管理处出具的房产查询证明，证实张某某名下在该处目前无房屋权属登记。原告认为，其已支付了涉案房屋的全部价款，并实际占有该房产，对于未能办理房屋过户登记手续没有过错，要求解除金某某花园53号楼第03号房屋查封，排除执行。对原告提供的上述证据及陈述，被告贾某某质证称，原告张某某与被告河北金某某房地产开发有限公司于2007年9月26日签订的《合作建房协议》中涉及的是52排03号房，不是涉案房屋；原告张某某与被告河北金某某房地产开发有限公司于2009年2月21日签订的正式《商品房买卖合同》，未在房管局备案，不认可；原告提供的车位购买须知、优先选择购买停车位的通知、电表卡，之前未见过，不认可；对（2017）冀0110民再8号民事裁定书、房产查询证明无异议。被告河北金某某房地产开发有限公司质证称，2007年9月26日原告与被告金某某签订了合作建房协议书，2009年2月21日原告与被告金某某签订的正式商品房买卖合同，真实性没有异议，但是涉及的房屋房号和面积均相互矛盾，需要回去核实；2014年9月28日被告金某某向原告发出车位购买须知、优先购买停车位的通知，2015年8月13日金某某向原告再次发出的入住通知书均没有金某某公司的落款日期，购买车位的通知有明显改动的痕迹，真实性有异议；（2017）冀0110民再8号民事裁定书，不能支持原告的主张。裁定书内容看是原告主动提出撤诉。原告自认为对涉案房产没有所有权才撤诉的；鹿泉区住房保障管理局出具房产查询证明，无异议。但是不能支持原告的诉求；电费票据有明显的改动痕迹，真实性有异议；电表卡，不能证明是公司给他的，是一个独立的卡。电费和水费都是茂泉物业公司的公章，和本案没有关联性。2010年11月22日，贾某某与河北金某某房地产开发有限公司、王保山（河北金某某房地产开发有限公司的董事长）签订了《房产购买及回购担保协议书》，约定贾某某购买河北金某某房地产开发有限公司开发的金某某花园项目中28号楼第01-201号、30号楼第02至03号、39号楼第02至03号、53号楼第03号、86号楼第05号、94号楼第01至06号、96号楼第01号共计14套房屋，计价1000万元；贾某某与河北金某某房地产开发有限公司签订正式《商品房买卖合同》，并到房管局备案后，贾某某于2010年11月23日通过指定账户一次性向河北金某某房地产开发有限公司指定的账户支付1000万元；河北金某某房地产开发有限公司自收到贾某某的购房款之日起，每月22日前向贾某某指定账户支付溢价款30万元；河北金某某房地产开发有限公司于2011年2月22日前将购房款1000万元一次性汇入贾某某原汇出账户，此时解除本协议及附件二中的《商品房买卖合同》；贾某某应无条件在五个工作日内办理撤销备案手续，将所购房屋返还河北金某某房地产开发有限公司，逾期一日支付违约金三万元；如河北金某某房地产开发有限公司未按时回购贾某某所购买的房产，王保山自愿以个人财产为本协议承担连带保证责任。当日，贾某某与河北金某某房地产开发有限公司就上述14套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，并到鹿泉市房地产交易管理所进行备案登记。2010年11月23日，贾某某向河北金某某房地产开发有限公司支付了1000万元。因民间借贷纠纷，贾某某向本院提起诉讼，请求判令河北金某某房地产开发有限公司偿还贾某某借款本金1000万元及利息；王保山对上述借款本息承担连带责任；判令贾某某对《房产购买及回购担保协议书》中约定的14套房屋享有优先受偿权，本院以“原、被告均认可双方订立的《房产购买及回购担保协议书》名为房产购买及回购担保，实为民间借贷担保合同。被告金某某公司应偿还原告借款本金1000万元。逾期利率按年利率24%计算。被告王保山作为被告金某某公司法定代表人，又以个人名义对所欠债务进行了担保，其于2015年3月25日就还款事宜表示予以解决，故可确认其对公司债务及担保责任的认可，现原告要求其承担保证责任，本院予以支持。在本判决生效后，如二被告不履行本判决确定的金钱债务，原告可就其签订的买卖合同的标的物申请拍卖以偿还债务。现原告要求判令其对该担保财产享有优先受偿权没有依据，不予支持”为由于2015年11月27日作出了“一、在本判决生效后十日内，被告河北金某某房地产开发有限公司偿付原告贾某某借款本金1000万元及自2011年6月24日起至本判决指定的还款之日止按年利率24%计算的逾期利息。被告王保山对上述债务承担连带保证责任。二、驳回原告贾某某的其他诉讼请求”的（2015）井民二初字第00264号民事判决书，该判决书已生效。根据被告贾某某的申请，本院在执行程序中处置涉案房产时，原告张某某提出书面异议，本院于2018年1月30日作出了“驳回案外人张某某关于对金某某花园53号楼第03号房屋排除执行并予解除查封的执行异议”的（2018）冀0121执异1号民事裁定书，原告张某某不服该裁定向本院提起诉讼。上述事实，有当事人陈述、合作建房协议书、商品房买卖合同、房款收据、入住通知书、水费收据、电费收据、电表卡、车位购买须知、优先选择购买停车位的通知、裁定书、判决书等证实。
原告张某某与被告贾某某、河北金某某房地产开发有限公司为执行异议之诉一案，本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人刘会连，被告贾某某的委托诉讼代理人栾泽强，被告河北金某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李宝来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，河北省鹿泉区人民法院作出的（2017）冀0110民再8号民事裁定书，在准予张某某撤诉的同时，还撤销了（2013）鹿民一初字第01948号民事判决书，即原告张某某与被告河北金某某房地产开发有限公司于2009年2月21日正式签订的《商品房买卖合同》，未被依法确认为无效合同，双方当事人也未解除或终止该合同，原告依该合同取得涉案房产的相关权利，应受到法律的保护。本院作出的（2015）井民二初字第00264号民事判决书已认定贾某某与河北金某某房地产开发有限公司签订的《房产购买及回购担保协议书》名为房产购买及回购担保，实为民间借贷担保合同，贾某某与河北金某某房地产开发有限公司的真实意思表示是建立借款关系，双方以此签订的《商品房买卖合同》是作为债务履行的一种非典型担保。在双方不具备房屋买卖的前提下，贾某某不属于买房人，其以双方签订的《商品房买卖合同》进行备案，没有法律效力。原告以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》主张享有排除强制执行的实体权利成立，其主张排除执行的诉讼请求应予支持。是否解除对涉案商品房的保全措施应由采取保全措施的部门依法予以处理，本案不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，判决如下：

不得执行位于鹿泉市商品房。案件受理费100元，由被告河北金某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

审判长　　高淑魁
审判员　　何海源
审判员　　王　欢

书记员：韩晓丽