张晓微与三弦(上海)资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张晓微，女，1986年11月13日出生，汉族，住山东省青岛市。
　　委托诉讼代理人：任学强，上海申浩律师事务所律师。
　　被告：三弦(上海)资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：代尤德，经理。
　　委托诉讼代理人：李岗，上海运帷律师事务所律师。
　　原告张晓微与被告三弦(上海)资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月6日进行公开开庭审理。原告张晓微的委托诉讼代理人任学强、被告三弦(上海)资产管理有限公司的委托诉讼代理人李岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张晓微向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金人民币(币种下同)691,850元(以已付房款2,020,000元为基数、按日万分之五的标准计算自2017年9月30日起至2019年8月15日止)；2、被告向原告支付因无法开通煤气给原告造成房屋价值减损的损失200,000元。
　　事实与理由：2016年11月18日，原、被告签署了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市闵行区三鲁公路3003弄《三弦商业广场》31、35号4层408室房屋(以下简称涉案房屋)，房屋总价为2,020,000元；交房期限为2017年9月30日。前述合同签订后，原告依约将全部购房款支付于被告。然被告未按照约定将涉案房屋交付给原告。此外，被告承诺涉案房屋可以接通燃气，但实际涉案房屋燃气管道未安装，也无法接通燃气。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。
　　被告三弦(上海)资产管理有限公司辩称，确实存在逾期交房的事实，系因被告在前期项目开发中遇到种种客观因素(政府、居民上访)导致工期延误，从而造成房屋的延期交付。但被告认为该后果并非被告故意造成，因延期交房，被告也承受了重大经济损失。被告前期也多次通过电话方式要求原告办理交房手续，但原告一直未前来办理，直至3月13日被告通过挂号信方式书面要求原告办理交房手续，但原告仍未前来办理。故被告按照合同记载的原告地址向原告寄送了交房通知。但原告变更住址并未告知被告，导致信件无法送达原告。故至今未交房的责任应当由原告承担。虽然合同约定万分之五的标准，但被告认为该标准仍过高且超过原告的损失范围。关于燃气管道，已经铺设，原告的该项诉请没有事实和法律依据。
　　经审理查明，2016年11月18日，原告张晓微(买方，乙方)与被告三弦(上海)资产管理有限公司(卖方，甲方)签订《上海市商品房预售合同》。合同的主要约定内容如下，第一条，甲方通过土地使用权出让方式取得闵行区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：闵XXXXXXXXXX，土地面积为33,385.90平方米，土地用途为：商办、餐饮旅馆业用地。第二条，乙方向甲方购买涉案房屋，政府批准的规划用途为办公。据甲方暂测该房屋建筑面积为113.24平方米，其中套内建筑面积为47.48平方米、公用分摊建筑面积为65.76平方米。第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为17,838.22元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为2,020,000元。该房屋全装修总价未记载金额。第十条，该房屋的交付必须符合下列条件：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。第十一条，甲方定于2017年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十三条，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方签署《房屋交接协议》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《上海市新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。同时,甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十七条，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.20倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第十九条，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，在退还房价款时一并支付给乙方。第二十七条，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。该合同附件三“交房标准”记载，……9、配套设施：……3)水电煤：分户电表箱；别墅、联排办公分户水表；别墅、联排办公分户天然气管道，商业根据业态布局分设水表、天然管道接口。该合同记载的原告联系地址为“上海市黄浦区西凌家宅路XXX号”。
　　前述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款2,020,000元。
　　现原告以被告逾期交房、未铺设燃气管道、燃气无法开通，构成违约为由，向本院提起了本案诉讼。
　　另查明，2019年2月20日，被告取得了包括涉案房屋在内的大产证。
　　涉案房屋周围已铺设了燃气总管，但被告未铺设连接涉案房屋的燃气分管。
　　以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
　　审理中，被告向本院提交了《三弦商业广场交房通知书》及邮寄凭证，旨在证明其已于2019年3月13日根据原告预留在涉案预售合同中的联系地址通过挂号信的方式向原告寄送《三弦商业广场交房通知书》，要求原告于2019年3月28日办理交房手续并补交房款差额24,082元。但该通知书经邮寄被退回至被告处。经质证，原告对其真实性不予认可，且认为并未收到该份通知书。本院认为，虽然本案审理中被告向本院提交了邮寄凭证的原件，但邮寄凭证仅能证明被告曾于2019年3月13日据原告预留在涉案预售合同中的联系地址向原告寄送过信函，但无法证明所邮寄的信函系被告所提交的《三弦商业广场交房通知书》，因此被告提供的该组证据无法达到被告的证明目的，本院不予采纳。
　　审理中，就涉案房屋是否能够开通燃气，本院于2019年12月24日至上海燃气浦东销售有限公司进行询问并制作了笔录。该公司工作人员答复，涉案房屋能否开通需现场查看才能得出，需先由申请人提交申请，后由其公司工作人员上门查看涉案房屋是否具备开通条件。提交申请的材料中必须具备相应的产证。三鲁公路3003弄这个地块并未明令禁止不能开通燃气，此前也有开通记录。自从有关商住两用房政策收紧后，现在开发商是不能凭着大产证申请开通燃气，只能由小业主自己凭着小产证申请办理。就该份询问笔录，经质证，原告表示燃气公司工作人员的回答内容含糊不清，涉案房屋能否开通燃气，燃气公司应当很清楚，原告要求燃气公司至现场查看并作出明确回应。燃气公司工作人员称三鲁公路3003弄未明令禁止不能开通燃气，但是该地块内有上千户房屋，房屋性质也不尽相同，有的是商用的，有的是商住两用的，商用的是开饭店用的，当然可以开通，商住两用的现在已为闵行区政府政策明令禁止开通燃气。涉案预售合同明确约定燃气需分户，但现场并未见到分户燃气管道，业主如何申请燃气，应由开发商进行分户，不能由原告去申请。综上，1、该地块不能开通燃气；2、应由被告申请，将燃气管道通到涉案房屋。被告表示就询问笔录无异议。
　　本院认为,原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效协议，双方应按约履行。被告作为出售方，按期交付涉案房屋系其主要义务。根据涉案合同第十一条的约定，被告应于2017年9月30日前将涉案房屋交付给原告，然实际被告却未能按约予以交付，虽被告抗辩系因为政府规划与周边居民产生分歧，就此并未能向本院提交证据予以证明，且此并非属于合同约定之不可抗力。现被告未能按约交付房屋，应自2017年10月1日起承担相应之违约责任。
　　就原告主张的逾期交房违约金，鉴于被告未能于2017年9月30日前交付涉案房屋的行为构成违约，原告主张逾期交房违约金，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。至于逾期交房违约金的计算标准及截止时间，双方存有一定争议。本院认为，1、就违约金的计算标准，原告主张按照合同约定之已付房款日万分之五计算，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院考虑到逾期交房对原告造成之实际影响，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌定被告按照已付房款日万分之一点五的标准给付违约金。2、就违约金的截止时间，本院认为，现原告主张至2019年8月15日止，在该日之前，从现有证据来看，被告并未向原告发过任何交房通知书，故原告要求违约金计算至2019年8月15日，尚属合理，本院予以支持。经计算，被告应向原告支付逾期交房违约金207,252元。
　　就原告主张的因无法开通燃气给原告造成房屋价值减损的损失200,000元，本院认为，首先，从现有证据以及本院向燃气公司所做的询问笔录内容来看，并无证据证明涉案房屋无法开通燃气，因此，原告主张该诉请，无事实依据。其次，涉案预售合同仅约定被告应当铺设“别墅、联排办公分户天然气管道”，但从现有证据来看，并无证据证明被告承诺涉案房屋能够开通燃气。再次，涉案预售合同明确记载涉案房屋用途为办公用房，原告对此明知。别墅、联排办公分户天然气管道是否铺设，实际并不影响原告对涉案房屋功能上的使用。最后，原告在明知涉案房屋为办公用房的情况下，就办公用房能否开通燃气的风险，原告亦应对此明知且有预估。故若涉案房屋确实无法开通燃气，原告要求被告承担房屋价值减损的损失亦无合同依据及法律根据。因此，原告的该项诉请，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、被告三弦(上海)资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张晓微支付自2017年10月1日起至2019年8月15日止的逾期交房违约金207,252元；
　　二、驳回原告张晓微的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计6,359.25元，由原告张晓微负担4,154.86元，由被告三弦(上海)资产管理有限公司负担2,204.39元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  莉

书记员：王伊妮