张楚与曾霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张楚，男，1987年4月26日出生，汉族，户籍地江苏省靖江市。
　　委托诉讼代理人：徐斌，上海均和衡律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：曾霞，女，1989年5月7日出生，汉族，户籍地湖南省。
　　委托诉讼代理人：黄颖婷，上海邦耀律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄辉，上海邦耀律师事务所律师。
　　原告张楚诉被告曾霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日受理后，先适用简易程序，公开开庭进行了审理，被告曾霞于2019年1月3日提出反诉。2019年3月4日，本案转为普通程序，2019年4月15日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张楚及其委托诉讼代理人徐斌，曾霞的委托诉讼代理人黄颖婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)张楚向本院提出诉讼请求：1、判决曾霞继续履行原、被告签订的上海市关山路XXX-XXX号二楼商铺(以下简称“系争房屋”)的房屋租赁合同；2、判令将租金调低至每月25,000元；3、判令曾霞赔偿装修损失600,000元、物品损失650,000元；4、判令曾霞赔偿经营损失1,000,000元。事实与理由：2017年6月，曾霞将系争房屋，面积400平方米出租给张楚经营餐饮，租期自2017年6月1日至2023年4月30日，起始月租金5万元，之后每两年调整一次，保证金10万元。事后，张楚发现曾霞提供的房屋并无400平方米，产证面积就100多平方米，无法办理经营所需的证照，致使无法正常经营，双方经多次协商未果。2018年11月，曾霞擅自锁门，并将张楚店铺的装修敲毁，搬离店里的经营设备。现至法院作如上诉请。
　　被告(反诉原告)曾霞答辩并提出反诉称：不同意张楚的诉请。因张楚未按合同约定在2018年11月1日之前支付2018年12月至2019年2月的租金，构成违约，且经营也实际停止，所以通过锁门的方式要求其搬离。张楚的诉请既要履行及变更合同，又要处理合同解除后的赔偿，存在自相矛盾，且张楚前手的承租人是办理了经营证照的。鉴于张楚不付租金，现提出反诉：1、确认系争房屋租赁合同于2018年11月12日解除；2、张楚支付违约金20万元(含保证金10万元)3、按照每月5万元的标准，自2018年12月1日起至系争房屋实际租出之日止，支付因违约造成房屋空置经济损失；4、受理费由张楚承担。
　　原告(反诉被告)张楚反诉辩称：不同意反诉请求。根据合同约定，曾霞将400平方米商铺租给我，但实际上，其有权出租的面积只有160平方米，其余的都是违章搭建。我刚租赁时是借用上家的营业证照经营，后来在办理过程中，违章搭建无法取得消防等的审批通过，无法办理相关证照，导致合同违约的责任在于曾霞。由于双方无法协商，故只得采取不付租金的办法。曾霞于2018年11月11日将我反锁在系争房屋内，被迫于次日离开系争房屋，致我无法正常经营。曾霞已在2018年11月12日就实际占有房屋，不存在空置费的补偿，我也无法搬出经营设备。
　　经审理查明：2017年6月1日，曾霞(出租方、甲方)与张楚(承租方、乙方)就系争房屋签订《商铺租赁合同》，其中约定：1、系争房屋商铺面积约400平方米租给乙方经营麻喜达韩国碳烤；3-1、租期六年，自2017年6月1日至2023年4月30日；4-1、租金每两年递增8%，第一年至第二年(2017年6月1日-2019年4月30日)月租金为50,000元整，季度租金150,000元。第三年至第四年(2019年6月1日-2021年4月30日)月租金为54,000元，季度租金162,000元。……。4-2、付款方式：按季度缴纳房租，甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付季度房租和含保证金二个月共计250,000元，以后的每一季度的房屋缴纳需提前30天，将房屋租金以转账方式，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，经到期不交视同违约，违约金壹拾万元整。同时自动解除合同。同时保证金不予退还；8-5、甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。并负责损失的赔偿；11-1、乙方确认，于本合同签订之前乙方即为该房屋的前任承租人的次承租人，乙方对该房屋的所有情况予以了解并认可，并已开始使用该房屋；作为本合同的承租人，乙方接受前任承租人遗留房屋现状，并确认附件一所列应为该房屋原始交付状态及约定返还至标准；乙方与该房屋前任承租人的纠纷或前任承租人对该房屋提出任何权利主张的(如有)，……。11-2经甲方与前任承租人纠纷之鉴，故乙方不得以有何理由拖欠房租，如有，得书面或电话告知甲方在约定的时间内交纳拖欠房租。或还是未能按约定时间交纳，合同自动终止，甲方有权将房屋租与他人。并按合同规定赔偿甲方损失、押金不予退还、甲方对乙方装修、设备不做任何补偿。
　　张楚租赁后，用于经营麻喜达韩国碳烤，租金支付至2018年11月30日。后张楚以系争房屋内存在违章搭建，无法办理经营所需的证照，未支付下一季租期的租金，双方发生纠纷，曾霞于2018年11月12日将商铺门锁了，张楚于当日离开停止经营和使用房屋。张楚提供打印的照片，证明商铺门被锁。审理中，曾霞要求以2018年11月12日为双方的合同解除日。张楚坚持要求按照实际的产权面积履行合同并调整租金为每月25,000元，以及其他损失赔偿。另称，如果法院判决解除合同，则要求返还保证金100,000元；赔偿装修损失600,000元、物品损失650,000元；支付自2017年6月1日至2018年11月30日每月25,000元租金差价共计450,000元；赔偿经营损失500,000元。审理中，张楚对于商铺的设备物品、装修、经营损失均未提供依据。但表示，曾霞在2018年11月12日锁门后，自己无法进入搬移物品。曾霞称锁门后，张楚撬锁进入搬了东西，但也无证据。
　　曾霞另提供2018年11月12日视频、2018年11月15日向张楚发出催讨租金以及在两天内将系争房屋内的全部物品搬离等的律师函、前任承租人的营业执照、物业费缴费单。证明张楚同意不交房租，曾霞可做锁门处理等张楚使用系争房屋的情况。张楚认为视频说明曾霞一直以锁门、带人来商铺吵闹胁迫，违约的是曾霞；律师函证明商铺内有原告的物品；前任承租人的营业执照不代表是否办出卫生许可证；物业费单据证明原告使用房屋期间已支付了物业费。
　　另，双方确认租赁房屋的范围为关山路XXX号一层楼梯间、89号、91号楼上全部。张楚称，因办理经营证照才得知关山路89、91号的三楼是违章搭建。
　　上海市不动产登记簿载明：1、上海市关山路XXX号，部位1-2层，建筑面积167.68，类型商铺，权利人周依蓉、郦某某；2、上海市关山路XXX号，部位1-2层，建筑面积191.16，权利人周依蓉、郦某某。
　　本院另查，2017年4月21日，案外人郦某某(出租方、甲方)与曾霞(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，其中约定，一、权利人郦某某、周依蓉，房屋坐落上海市杨浦区关山路89、91号，建筑面积358.84平方米；三、租赁期自2017年4月1日起至2027年3月31日止；四、甲乙双方约定该房屋每日每平方米建筑面积租金为6.5元，月租金总计为70,946元。该房屋租金四年内不变。在第五年起，双方可协商对租金进行调整；八、除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租他人。乙方转租他人，应按规定与受租方订立书面的转租合同。在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。……。经向郦某某核实，郦某某表示对曾霞转租情况不了解。
　　以上事实，有《商铺租赁合同》、《上海市不动产登记簿》、照片、律师函、邮寄凭证、交费单以及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。曾霞与张楚就系争房屋签订的《商铺租赁合同》中约定的面积超出产权证登记面积，超出部分属于无效，曾霞的转租行为亦未得到权利人同意，且系争房屋已实际由曾霞占有，该商铺租赁合同已无继续履行合同的基础，故对张楚要求继续履行合同本院不予准许。曾霞反诉要求于2018年11月12日解除合同，张楚也表示如法院判决解除，可以此日作为解除日，因此，本院确定双方签订的《商铺租赁合同》于2018年11月12日解除。张楚要求按照产证面积约160平方米计算租金，以每月25,000元的标准退还自2017年6月1日至2018年11月30日的租金差价450,000元，但张楚实际使用了合同约定面积，故对张楚的该项请求不予准许。对于2018年11月12日曾霞锁门后至11月30日期间的租金，本院酌情确定由曾霞退还15,830元。张楚要求赔偿装修费、物品损失费和经营损失，因均未提供证据，本院不予采信。曾霞对于合同解除有一定责任，故对其要求张楚承担违约200,000元不予准许，曾霞另应返还张楚租赁保证金100,000元。曾霞反诉要求张楚承担自2018年12月1日起的空置损失，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)张楚要求继续履行上海市杨浦区关山路89、91号二楼房屋《商铺租赁合同》不予准许；
　　二、原告(反诉被告)张楚与被告(反诉原告)曾霞就上述房屋签订的《商铺租赁合同》于2018年11月12日解除；
　　三、被告(反诉原告)曾霞应在本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张楚房屋租赁保证金100,000元；
　　四、被告(反诉原告)曾霞应在本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)张楚房屋租金15,830元；
　　五、原告(反诉被告)张楚的其余诉讼请求不予准许；
　　六、被告(反诉原告)曾霞的其余反诉请求不予准许。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币24,800元，由原告张楚负担23,485元，被告曾霞负担1315元。本案反诉案件受理费2150元，由反诉原告曾霞负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：梅松松

书记员：陈  稷