张某某与鄂州曼某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

张某某
李建华（湖北忠三（黄石）律师事务所）
鄂州曼某置业有限公司
朱亚（湖北元申律师事务所）
罗琼（湖北元申律师事务所）

原告:张某某。
委托代理人:李建华，湖北忠三（黄石）律师事务所律师（代理权限为一般授权代理）。
被告:鄂州曼某置业有限公司。住所地:鄂州市滨湖南路市住房公积金管理中心办公楼七楼。
法定代表人:詹右铭，该公司总经理。
委托代理人:朱亚，湖北元申律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
委托代理人:罗琼，湖北元申律师事务所律师（代理权限为一般授权代理）。
原告张某某诉被告鄂州曼某置业有限公司（以下简称鄂州曼某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成由审判员齐志刚担任审判长，审判员缪冬琴、人民陪审员邓睿参加的合议庭，于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人李建华、被告鄂州曼某公司的委托代理人朱亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:（一）关于本案的定性。基于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，原告张某某通过工程款抵购房款的方式向被告鄂州曼某公司履行了支付购房款的义务，但被告鄂州曼某公司未履行将房屋所有权转移的义务。因此，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同，故本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。
（二）关于黄石市黄建安装有限公司对湖北联创房地产开发有限公司享有的债权是否转让给张某某、湖北联创房地产开发有限公司所负债务是否转移给鄂州曼某公司。从詹右铭、鄂州曼某公司出具的承诺，并结合本院调查黄石市黄建安装有限公司的情况，黄石市黄建安装有限公司承接桩基工程后，交给其项目经理张某某负责组织施工，其仅收取工程总造价1%的管理费，桩基工程完工后，湖北联创房地产开发有限公司亦是针对原告张某某个人支付工程款，同时合同法规定债权转让应当债务人，并没有规定通知的方式，黄石市黄建安装有限公司称已口头通知湖北联创房地产开发有限公司债权转让给张某某，且承诺上亦注明“本人欠张某某工程款……”，进一步印证黄石市黄建安装有限公司对湖北联创房地产开发有限公司享有的债权已转移给张某某。
因詹右铭既是湖北联创房地产开发有限公司的法定代表人，又是鄂州曼某公司的法定代表人，基于其双重身份，同时，被告鄂州曼某公司亦开具了收到张某某购房款的收据，表明湖北联创房地产开发有限公司所负债务已经转移给鄂州曼某公司，并已得到债权人即原告张某某的同意。
（三）关于《商品房买卖合同》的效力。因被告鄂州曼某公司取得了曼某国际广场项目的土地使用权后，办理了建设工程规划许可证、施工许可证，同时，与原告张某某签订《商品房买卖合同》时，已经取得了商品房预售许可证，故其与原告张某某签订的《商品房买卖合同》应为有效合同。
（四）关于《商品房买卖合同》是否符合解除的条件。被告鄂州曼某公司在与原告张某某签订《商品房买卖合同》后，未告知买受人张某某，将包括张某某所购“曼某国际广场第1幢15层”在内的房屋抵押给中国农业银行股份有限公司鄂州和尚桥支行，并在房产部门办理了在建工程抵押，导致买受人张某某无法取得房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告张某某可以请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。
（五）损失的认定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告张某某请求解除合同、返还已付购房款的同时，可以请求出卖人鄂州曼某公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，考虑到《商品房买卖合同》中“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，出卖人向鄂州市房地产交易中心申请登记备案”的约定，原告张某某在期满后亦未督促被告鄂州曼某公司办理商品房的备案手续，致使被告鄂州曼某公司办理了在建工程抵押登记，原告张某某应自行承担一定的责任，故酌情由被告鄂州曼某公司赔偿原告张某某“已付购房款的50%”的损失，即为3690000元（7380000元×50%）。
综上，原告张某某与被告鄂州曼某公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，应为有效合同。被告鄂州曼某公司在原告张某某以工程款抵付购房款后，未按约定时间履行登记备案的义务，并将出卖房屋办理了在建工程抵押，致使原告张某某所购房屋无法备案，是引起本次纠纷的责任方，应承担返还购房款、赔偿损失的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  第（二）项  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下:
一、解除原告张某某与被告鄂州曼某公司于2013年6月5日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告鄂州曼某公司返还原告张某某购房款7380000元；
三、被告鄂州曼某公司赔偿原告张某某损失3690000元（7380000元×50%）；
四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效之日起10日内履行完毕。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110360元，由原告张某某负担27590元，被告鄂州曼某公司负担82770元。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第（一）款  的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院，开户银行:中国农业银行武汉市东湖支行，户名:湖北省财政厅非税收入财政专户，账号:05×××69-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:（一）关于本案的定性。基于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，原告张某某通过工程款抵购房款的方式向被告鄂州曼某公司履行了支付购房款的义务，但被告鄂州曼某公司未履行将房屋所有权转移的义务。因此，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同，故本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。
（二）关于黄石市黄建安装有限公司对湖北联创房地产开发有限公司享有的债权是否转让给张某某、湖北联创房地产开发有限公司所负债务是否转移给鄂州曼某公司。从詹右铭、鄂州曼某公司出具的承诺，并结合本院调查黄石市黄建安装有限公司的情况，黄石市黄建安装有限公司承接桩基工程后，交给其项目经理张某某负责组织施工，其仅收取工程总造价1%的管理费，桩基工程完工后，湖北联创房地产开发有限公司亦是针对原告张某某个人支付工程款，同时合同法规定债权转让应当债务人，并没有规定通知的方式，黄石市黄建安装有限公司称已口头通知湖北联创房地产开发有限公司债权转让给张某某，且承诺上亦注明“本人欠张某某工程款……”，进一步印证黄石市黄建安装有限公司对湖北联创房地产开发有限公司享有的债权已转移给张某某。
因詹右铭既是湖北联创房地产开发有限公司的法定代表人，又是鄂州曼某公司的法定代表人，基于其双重身份，同时，被告鄂州曼某公司亦开具了收到张某某购房款的收据，表明湖北联创房地产开发有限公司所负债务已经转移给鄂州曼某公司，并已得到债权人即原告张某某的同意。
（三）关于《商品房买卖合同》的效力。因被告鄂州曼某公司取得了曼某国际广场项目的土地使用权后，办理了建设工程规划许可证、施工许可证，同时，与原告张某某签订《商品房买卖合同》时，已经取得了商品房预售许可证，故其与原告张某某签订的《商品房买卖合同》应为有效合同。
（四）关于《商品房买卖合同》是否符合解除的条件。被告鄂州曼某公司在与原告张某某签订《商品房买卖合同》后，未告知买受人张某某，将包括张某某所购“曼某国际广场第1幢15层”在内的房屋抵押给中国农业银行股份有限公司鄂州和尚桥支行，并在房产部门办理了在建工程抵押，导致买受人张某某无法取得房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告张某某可以请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。
（五）损失的认定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告张某某请求解除合同、返还已付购房款的同时，可以请求出卖人鄂州曼某公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，考虑到《商品房买卖合同》中“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，出卖人向鄂州市房地产交易中心申请登记备案”的约定，原告张某某在期满后亦未督促被告鄂州曼某公司办理商品房的备案手续，致使被告鄂州曼某公司办理了在建工程抵押登记，原告张某某应自行承担一定的责任，故酌情由被告鄂州曼某公司赔偿原告张某某“已付购房款的50%”的损失，即为3690000元（7380000元×50%）。
综上，原告张某某与被告鄂州曼某公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，应为有效合同。被告鄂州曼某公司在原告张某某以工程款抵付购房款后，未按约定时间履行登记备案的义务，并将出卖房屋办理了在建工程抵押，致使原告张某某所购房屋无法备案，是引起本次纠纷的责任方，应承担返还购房款、赔偿损失的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  第（二）项  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下:

一、解除原告张某某与被告鄂州曼某公司于2013年6月5日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告鄂州曼某公司返还原告张某某购房款7380000元；
三、被告鄂州曼某公司赔偿原告张某某损失3690000元（7380000元×50%）；
四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效之日起10日内履行完毕。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110360元，由原告张某某负担27590元，被告鄂州曼某公司负担82770元。

审判长：齐志刚
审判员：缪冬琴
审判员：邓睿

书记员：郭玥彤