张步云与柳福成案外人执行异议之诉一审民事判决书

　　原告(案外人)：张步云，男，1956年7月8日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：管桃荣(原告之妻)，女，1953年3月17日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：彭正萍，上海明伦律师事务所律师。
　　被告(申请执行人)：柳福成，男，1957年4月8日生，汉族，现住址不详。
　　委托诉讼代理人：吴晓明，上海申邦律师事务所律师。
　　第三人(被执行人)：袁峻，男，1974年4月6日生，汉族，户籍地上海市杨浦区锦州湾路XXX弄XXX号(现羁押于上海市提篮桥监狱)。
　　第三人：胡冬，女，1972年5月12日生，汉族，户籍地湖北省随州市曾都区万和镇王店村七组，现住上海市松江区德悦路XXX弄XXX号XXX室。
　　原告张步云诉被告柳福成、第三人袁峻、胡冬案外人执行异议之诉一案，因原告不服本院于2019年5月6日作出的(2019)沪0117执异122号执行裁定书，向本院提起执行异议之诉。本院于2019年5月20日受理后，依法适用普通程序进行审理，并于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告张步云及其委托诉讼代理人管桃荣、彭正萍、被告柳福成及其委托诉讼代理人吴晓明、第三人胡冬均到庭参加诉讼。第三人袁峻因羁押于上海市提篮桥监狱，故未到庭参加诉讼，但本院对其进行了提审。本案现已审理终结。
　　原告张步云诉称：请求判令不得执行上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋。事实和理由：原告与袁峻于2015年11月30日，签订了《房地产买卖居间协议》购买系争房屋，并在当日支付了定金50,000元。2015年12月11日，双方签订了《配套商品房买卖合同》，在当月的下旬袁峻将房屋交付给了原告，原告装修后，一直居住使用至今。嗣后，双方于2016年3月24日签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，房屋总价款为150万元，而原告陆续支付了房款已达136万元。2017年11月15日，房屋具备过户条件后，原告联系第三人袁峻未果，才得知房屋在2017年2月因袁峻与胡冬的离婚纠纷一案被杨浦区人民法院查封。而被告柳福成因与袁峻解除房屋买卖合同纠纷，在2017年5月对涉案房屋也进行了财产保全。原告认为，其与袁峻的《上海市房地产买卖合同》经上海市浦东新区人民法院判决确认有效，在房屋查封之前原告已经支付了大部分的房款，并实际占有房屋，不能及时过户的原因是拆迁房的政策所致，不是原告原因造成的，原告对该房屋享有物权期待权。
　　被告柳福成辩称：原告在明知动迁房3年内不能买卖的情况下购买系争房屋，主观上具有过错，法院对房屋的查封、拍卖合法有效，应当予以执行。
　　第三人袁峻述称：同意原告的诉讼请求。系争房屋已经通过买卖转让给了原告，虽然尚有14万元的尾款未清，但是系争房屋的所有权利应当归属于原告。
　　第三人胡冬述称：袁峻在夫妻关系存续期间将夫妻共有财产出卖，并没有告知另一方，胡冬对于袁峻出售林展路房屋一事并不知晓，现袁峻尚有15万元的本金及其利息尚未支付给胡冬，故系争房屋应当保障其15万本息的情况下才能拍卖。现房屋是胡冬一案首封，既然杨浦法院将首封权交给了松江法院，松江法院在处置该房屋中应当保障胡冬的上述权益。
　　本院经审理认定的事实如下：2017年2月至3月期间，袁峻在明知位于本区洞泾镇德悦路375弄24、25号1702室房屋因离婚已归胡冬所有的情况下，将该房屋出售于柳福成，骗取购房款，故袁峻被本院以合同诈骗罪判处有期徒刑七年六个月。嗣后，柳福成起诉袁峻房屋买卖合同，本院于2017年10月20日作出的(2017)沪0117民初6481号民事判决书，该判决书确定：“一、解除原告柳福成与被告袁峻于2017年2月28日签订的《动迁房买卖合同》及2017年3月17日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告袁峻于本判决生效之日起十日内返还原告柳福成房款885,000元；三、被告袁峻于本判决生效之日起十日内支付原告柳福成违约金885,000元。……”在案件审理过程中，本院于2017年5月24日轮候查封袁峻名下位于上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室(即本案系争房屋)，该房屋的首封法院为上海市杨浦区人民法院，案号为(2016)沪0110民初11892号案件。
　　另查明，(2016)沪0110民初11892号案件为袁峻与胡冬离婚纠纷一案，该院于2016年8月12日出具民事调解书，内容为：“一、原告胡冬与被告袁峻自愿离婚；二、离婚后，上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归被告袁峻所有，上海市商品房预售合同(合同编号：XXXXXXXXXXXX)项下的权利义务由原告胡冬承受，办理房屋产权登记产生的相关费用由原告胡冬承担；三、被告袁峻应于2016年11月30日前给付原告胡冬人民币150,000元。……”因袁峻未履行金钱给付义务，胡冬向杨浦法院申请强制执行，该院以(2018)沪0117执4787号立案执行，并于2017年2月15日正式查封了袁峻名下房屋(系争房屋)。张步云曾于2018年2月对该院的查封提出了执行异议,但被驳回。
　　因袁峻未向柳福成支付房屋买卖合同解除后的购房款，柳福成向本院申请强制执行，执行案号为(2018)沪0117执1108号。因袁峻名下仅有本案系争房屋，而本院为轮候查封，故本院于2018年6月25日终结了本次执行程序。2019年1月20日，本院向杨浦法院发函要求移交系争房屋首封权，该院回复同意将系争房屋的处置权交由本院实施。本院遂于2019年3月25日作出拍卖公告，责令被执行人于2019年4月18日前履行生效法律文书确定的偿付的义务，逾期不履行，将拍卖或变卖上述查封财产。原告张步云遂向本院提出了执行异议申请。
　　再查明，2018年1月10日，张步云向上海市浦东区人民法院起诉要求确认双方签订的针对系争房屋的《配套商品房买卖合同》有效并由袁峻支付逾期过户违约金。该院于2018年7月10日作出(2018)沪0115民初315号民事判决，判决：“一、原告张步云、被告袁峻于2015年12月11日就上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《配套商品房买卖合同》有效；二、驳回原告张步云的其余诉讼请求。”
　　在上述判决书中认定，系争房屋为袁峻2014年11月15日动迁后安置所得。2013年12月12日，系争房屋经核准登记在案外人上海义品置业有限公司名下，于2016年1月19日变更登记至袁峻名下，并取得沪房地浦字(2016)第005935号上海市房地产权证，在该权证附记栏目中注明：“配套商品房，3年内不得转让、抵押”。2015年11月30日，张步云、袁峻在居间方上海置旭房地产经纪事务所的居间下就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》。2015年12月11日，张步云(乙方，买受人)与袁峻(甲方，出卖人)签订《配套商品房买卖合同》，双方约定：转让总价款为150万元。之后，张步云陆续向袁峻支付购房款136万元，剩余房款14万元未支付。该房屋2016年1月交付张步云。
　　以上事实，有民事调解书、民事判决书、执行裁定书、上海市国有土地上房屋征收补偿协议、房地产买卖居间协议及配套商品房买卖合同、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、刑事判决书、提审询问笔录等证据予以证实。
　　本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。参照司法实践中的相关规定，原告对系争房屋的权利是否能排除执行，应当符合以下条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。前三项，原告确实在法院查封之前与袁峻签订了合法有效的买卖合同，占有了房屋，而且审理中其也明确表示愿意支付剩余的尾款。但是对于第(四)项可归责于买受人的原因，是本案的争议焦点。《配套商品房买卖合同》中对于涉案房屋属于动迁安置房有明确的交代，对于房屋办理过户的时间其本人也陈述中介公司亦告知其需要符合“双满3”的条件下才能办理过户，同时作为出卖人袁峻提供给原告的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》签订的时间为2014年11与15日，因此根据过户政策该房屋的过户时间至少应当在2017年11月15日之后。因此，结合原告的陈述及其提供的证据都表明原告对其购买的房屋属于拆迁安置房，且该房屋存在交易限制期，在2017年11月之前无法办理过户主观上是明知的。现房屋在2017年2月即限制交易期内被查封，本就属于原告购买拆迁安置房屋的交易风险，因为原告购买房屋时明知涉案房屋因交易限制而在很长的一段时间内继续登记在袁峻名下但仍然与其发生交易，那么因该房屋登记在袁峻名下而产生的对外公示效力致使本院对该房屋强制执行，原告在签订房屋买卖合同时就应当有所预期，也应当承担由此带来的不利法律后果。虽然涉案房屋无法办理过户是政策限制的结果，但购买动拆迁安置房买卖本身是原告主观上对政策限制的忽略，对交易风险的放任所致。综上，原告的主张不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，故对其诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：
　　驳回原告张步云的诉讼请求。
　　案件受理费18,300元，由原告张步云负担(已付80元,余款18,220元于本判决生效后7日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张惠萍

书记员：徐晓枫