张毅松与孙喜俊、颜雅琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张毅松，男，1984年8月22日出生，汉族，户籍地四川省成都市，住四川省成都市。
　　委托诉讼代理人：姜鑫磊，上海四维乐马律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：孙喜俊，男，1942年8月9日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
　　被告(反诉原告)：颜雅琴，女，1948年7月26日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
　　上述两被告共同委托诉讼代理人：武国宝，上海市申光律师事务所律师。
　　原告(反诉被告、简称原告)张毅松诉被告(反诉原告、简称被告)孙喜俊、颜雅琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，经被告孙喜俊申请，本院委托司法鉴定科学研究院对上海市房地产买卖合同上的签名进行笔迹鉴定。本院于2018年9月3日和2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告张毅松(仅参加第一次庭审)及其委托诉讼代理人姜鑫磊、被告孙喜俊、颜雅琴及两被告共同委托诉讼代理人武国宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张毅松向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同解除；2.两被告支付逾期15日未付款的违约金32,250元(以430万元为本金，按日万分之五标准计算15天)；3.两被告支付赔偿金95万元。
　　事实和理由：上海市长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室房屋(简称涉讼房屋)系原告所有。2017年10月11日，原、被告在上海合臣房地产经纪有限公司(简称合臣房地产公司)的居间下签订房地产买卖居间协议，由两被告以475万元的价格向原告购买涉讼房屋，并约定了付款期限及金额。协议签订当日，被告通过合臣房地产公司向原告支付5万元定金。2017年10月28日，原、被告签订上海市房地产买卖合同，合同约定：原告以435万元的价格将涉讼房屋出售给两被告；两被告于2017年10月11日支付定金5万元，于2018年6月30日支付房款430万元；于2018年6月30日之前，双方办理转让过户手续；两被告未按合同约定付款的，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算。逾期超过十五日后仍未付款的，除应支付十五日的违约金外，原告有权单方解除合同，两被告承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的20%。同日，双方又签订补充协议，约定该房屋的实际成交价格为475万元，合同高出成交价部分金额，两被告以现金方式返还。上述合同签订后，两被告向原告支付首付款40万元。由于两被告名下有两套本市房产，需出售名下其中一处房产以符合购房条件，履行与原告之间的房地产买卖合同，但两被告名下房产始终未能出售。2018年7月6日，原告发函要求两被告于2018年7月15日之前支付房款430万元。同月22日，原告函告两被告解除双方签订的上海市房地产买卖合同，并要求两被告支付违约金和赔偿金。遭两被告拒绝，故涉讼。
　　被告孙喜俊、颜雅琴对本诉辩称及反诉诉称，同意原告第1项诉讼请求，但认为孙喜俊未参与合同的洽谈，也未与原告见过面，合同上孙喜俊签字系由颜雅琴代签，对颜雅琴代签名的行为不予追认，故合同并未生效。原告明知两被告名下有两处房产属政策限购对象，仍与颜雅琴签订房屋买卖合同，并约定于2018年6月30日前权证过户不行的话，双方可以协商解决，该约定已将合同违约条款和惩罚性条款进行了全覆盖，属于附期限和条件可变更的合同。在约定过户的时间到期前，与原告进行协商，表示在满足国家房屋购买政策规定后的二周内完成涉讼房屋交易，遭原告拒绝。故两被告并未违约，不同意原告第2、3项诉讼请求。两被告另提出反诉请求：1.确认原、被告之间签署的上海市房地产买卖合同无效；2.要求原告返还被告颜雅琴购房预付款40万元；3.要求原告返还被告颜雅琴购房定金5万元。事实及理由：中介公司至两被告家中，要求两被告在上海市房地产买卖合同上签字，孙喜俊认为自己属购房限购对象拒绝在合同上签字。次日，中介公司工作人员通知颜雅琴到门店，在原告答应两被告仍未出售房屋导致过户不行，则可以通过双方协商解决后续事宜的情况下，颜雅琴才同意签署房地产买卖合同，并在其中一份合同上代孙喜俊签名。孙喜俊表示在收到本案起诉状副本后才知道原告与颜雅琴签订了房地产买卖合同。由于两被告属限购对象，故该合同无效，原告应返还颜雅琴支付的定金及购房预付款。
　　原告张毅松对反诉辩称，双方签订的房地产买卖合同成立且生效，原告从中介处取得签字的合同，一直认为是孙喜俊本人的签字，现两被告自认由颜雅琴代孙喜俊签字，鉴于两被告系夫妻关系，颜雅琴的行为应属表见代理。在约定过户的时间到期前，原告提出将涉讼房屋交付两被告，两被告先行支付租金和购房款，待符合购房资格后再行办理过户手续，遭拒绝。颜雅琴提出延期，原告给予半个月的宽限期，两被告仍未向原告支付购房款，属根本性违约，应共同承担违约责任，定金与购房款应与违约金作抵消,不同意返还。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了上海市房地产权证、房地产居间协议、佣金确认书、收据、支付宝转账凭证、上海市房地产买卖合同及补充协议、原告与被告二微信聊天记录、违约告知函、解除买卖合同通知函等证据，双方围绕证据进行了举证质证，双方对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　涉讼房屋登记于原告名下，建筑面积74.82平方米。被告孙喜俊、颜雅琴于1970年10月12日登记结婚，孙喜俊与孙红芳(女儿)于2012年9月取得上海市虹口区运光路XXX号XXX室房屋产权，颜雅琴于2000年9月27日取得上海市长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室房屋房产。
　　2017年10月10日，颜雅琴通过合臣房地产公司向原告支付定金5万元。
　　2017年10月11日，经合臣房地产公司居间，原告与颜雅琴签订房地产买卖居间协议，约定以475万元价格购买原告名下的涉讼房屋，于2017年10月10日支付定金5万元；于同月31日之前签订上海市房地产买卖合同，同时向原告支付房屋首付款40万元；于2018年6月30日之前办理过户手续，同时支付剩余房款430万元，款清交房；原告承担交易的所有税费及佣金。
　　于2017年10月28日签订的上海市房地产买卖合同，原告系卖售人(甲方)、两被告系买受人(乙方)，约定原告以435万元的价格将涉讼房屋出售给两被告；两被告于2017年10月11日支付定金5万元，于2018年6月30日支付房款430万元；于2018年6月30日之前，双方办理转让过户手续。另合同第九条第(三)款乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按照以下方式处理：甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应当在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。补偿条款二约定甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违法限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1.双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续……。买受人处颜雅琴本人签名并代孙喜俊签字。当日，颜雅琴通过银行转帐向原告支付首付款40万元。
　　同日，双方又签订补充协议，约定该房屋的实际成交价格为475万元；房屋买卖合同价格为435万元；合同价高出成交价部分金额，两被告以现金方式返还；2018年6月30日前权证过户不行的话，双方协议解决。
　　2018年6月28日，中介公司工作人员将颜雅琴草拟的补充协议(二)通过微信发给原告，主要内容为：2017年10月28日甲乙双方签订《长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室房屋交易补充协议》中第四项内容为：“2018年6月30日前权证过户不行的话，双方协商解决”。现在日期将近，用(由)于乙方受国家房屋限购政策制约，无法办理权证过户手续，现补充以下三点协商意见：1.甲方继续持有乙方于2017年10月28日预支付给甲方的45万元房款，甲方无需返还乙方；2.乙方继续积极办理相关手续，达到满足国家房屋购买政策的规定；3.在乙方满足国家房屋购买政策规定日期后，甲乙双方需积极保证在二周内完成长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室房屋权证交易协议签订。
　　原告认为该协议没有诚意，未明确满足国家房屋购买政策规定的时间节点，仅同意延期半个月，否则解除合同。2018年7月6日，原告向两被告发违约告知函，要求两被告于2018年7月15日之前支付430万元房款，否则将解除合同，并从已付款中扣除违约金32,625元和赔偿金87万元，不足的款项应在2018年7月20日内向原告支付。
　　2018年7月9日，两被告复函称，补充协议(二)未得到原告回复，原告要求于2018年7月15日之前支付430万元房款不符合合同第六条约定，不同意支付，若原告坚持解除合同，要求按合同第十条内容进行后续操作，并表示若原告退回45万元房款及87万元违约金，愿意配合办理后续相关手续，如于2018年12月31日前仍未退还房款及支付违约金，将依法保留诉讼权利。
　　2018年7月13日，原告以短信形式再次通知被告须于2018年7月15日之前支付房款。
　　2018年7月22日，原告函告两被告，鉴于两被告仍未满足限购政策的规定，无法按约付款，故要求解除双方的房地产买卖合同，配合办理网签撤销手续，并支付违约金和赔偿金与已付款项的差额452,625元。
　　2018年7月23日，两被告复函称，若原告坚持解除合同，仍要求按合同第十条内容进行后续操作，表示若原告退回45万元房款及87万元违约金，愿意配合办理后续相关手续，如于2018年12月31日前仍未退还房款及支付违约金，则房地产买卖合同依旧有效。
　　2018年8月4日，原告聘请律师代理本案诉讼。同月6日，支付律师费15万元。
　　审理中，经孙喜俊申请，本院委托司法鉴定科学研究院对双方签订的上海市房地产买卖合同上孙喜俊的签名进行笔迹鉴定，鉴定结论为合同上签名与孙喜俊样本签名不是同一人的笔迹。
　　庭审中，原告提供了成都至上海的机票，旨证明原告为出售涉讼房屋及解决纠纷多次往返所花费的交通费损失。两被告对此不予认可。
　　本院认为：原告在起诉前一直认为上海市房地产买卖合同是原告与两被告签订的，庭审中颜雅琴自认代孙喜俊签名，经鉴定，上海市房地产买卖合同上孙喜俊签名的确非本人所签，原告遂又主张颜雅琴代签的行为属表见代理。表见代理的主要特征是相对人有理由相信行为人有代理权，而之前原告一直认为合同系孙喜俊本人签名，故并不构成表见代理的要件，原告的主张没有事实及法律依据，本院不予采信。颜雅琴无权代理，事后也未经孙喜俊追认，故本合同对孙喜俊并不发生效力，应由颜雅琴承担相应责任。
　　买受人作为本市现行购房政策的限购对象，并不影响与出售人之间房地产买卖合同的效力，若在办理房屋过户前符合购房条件，仍可与出售人继续进行交易。原告与颜雅琴签订房地产买卖合同及补充协议时，双方对颜雅琴在办理过户交易前需取得购房资格的事实系明知的，故预留出八个月时间，约定于2018年6月30日前办理房地产过户手续，然届时颜雅琴仍未能满足购房条件，原告要求解除双方签订的上海市房地产买卖合同，颜雅琴也同意解除，本院予以支持。
　　补充协议约定于2018年6月30日前房屋产权证不能过户，双方协议解决。届时双方经协商后，仍未能达成一致意见。补充协议约定并未免除任何一方违约而应承担的违约责任，颜雅琴签订买卖合同，系对2018年6月30日前满足购房条件的接受，然届时仍无法与原告进行交易，并按约支付购房款，故应承担相应的违约责任。原告要求颜雅琴承担逾期付款的违约金32,250元，符合合同约定，本院予以支持。至于原告主张的赔偿金95万元，属违约金的性质，两被告提出约定的违约金过高，请求法院予以调整。根据本案查明的事实，原告诚意卖房，但因颜雅琴的违约行为，导致合同无法继续履行，客观上造成了原告的实际损失。本院认为，在尊重当事人约定的前提下，综合考虑原告的实际损失，兼顾合同履行的具体情况、违约方的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定颜雅琴支付的违约金调整为417,750元。以颜雅琴已向原告支付的45万元予以抵扣。
　　两被告认为房地产买卖合同无效，要求原告返还定金及购房款的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予采信。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)张毅松与被告(反诉原告)颜雅琴就上海市长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；
　　二、被告(反诉原告)颜雅琴应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张毅松违约金450,000元(以颜雅琴已支付的45万元予以抵扣)；
　　三、驳回原告(反诉被告)张毅松其余本诉诉讼请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)孙喜俊、颜雅琴全部反诉诉讼请求；
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　鉴定费1,500元，由原告(反诉被告)张毅松与被告(反诉原告)颜雅琴各半承担。
　　本诉案件受理费6,811.25元，由原告(反诉被告)张毅松承担3,690.80元，被告(反诉原告)颜雅琴承担3,120.45元。
　　反诉案件受理费4,025元，由被告(反诉原告)孙喜俊、颜雅琴共同承担。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：史  捷

书记员：陆旭辉