张民与上海龙嘉置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张民，男，1968年2月27日出生，汉族，住广东省深圳市。
　　委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。
　　被告：上海龙嘉置业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：吴越人，总经理。
　　委托诉讼代理人：赵凯利。
　　原告张民与被告上海龙嘉置业有限公司(以下简称“龙嘉公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后，依法适用简易程序于2019年4月15日和5月16日公开开庭进行了审理。原告张民的委托诉讼代理人顾叶青，被告龙嘉公司的委托诉讼代理人赵凯利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张民向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金1,289,733.41元。事实和理由：2012年5月19日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《【佘山·东紫园】认购书》，约定乙方向甲方购买坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋预测总面积585.72平方米，认购总价为17,379,355元，首期款为6,959,355元，乙方于2012年5月27日前支付(含定金)，第二期10,420,000元按揭贷款于2012年11月20日之前支付；预付定金100万元作为原告享有优先购买被告发售物业的权利，并在签订《上海市商品房预售合同》后，抵充首期房款；甲乙双方商定，该物业预定期为7天，乙方应于2012年5月27日前与甲方签订《上海市商品房预售合同》。之后，原告依约分别于2012年5月19日、5月23日通过转账方式分别支付定金100万元及首期房款余额5,959,355元。之后，双方就签订《上海市商品房预售合同》以及购房款支付、房产过户等事宜发生纠纷。2014年7月8日，被告向法院提起诉讼，请求确认原、被告签订的《佘山东紫园认购书》于2013年1月7日解除。此案审理中，原告依法提起反诉，要求被告协助将系争房屋过户至原告名下。此后，本院于2014年11月20日作出(2014)松民三(民)初字第2297号民事判决书，判令原告支付购房余款10,420,000元，被告将系争房屋产权过户至原告名下。被告不服提起上诉，上海市第一中级人民法院维持了一审判决。判决生效后，被告拒不履行，原告于2015年11月18日将房款付至法院，并申请强制执行。2016年5月15日被告将系争房屋交付原告。根据上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第243号民事判决书认定，被告应于2013年9月30日交房，否则应按原告已付房款的每日万分之三支付逾期交房违约金，现原告自愿降低违约金标准，按每日万分之一点五主张。
　　被告龙嘉公司辩称，根据双方2016年1月31日签订的《上海市商品房出售合同》第七条第三款约定，被告于收到全部房款后15日内交付房屋，被告于2016年4月29日收到原告支付的全部购房款，于2016年5月8日向被告寄送交房通知书，通知原告于2016年5月12日办理交房手续，该文件于2016年5月10日被原告签收，被告已按合同约定按时交房，无需承担逾期交房违约金。即便法院认定被告存在逾期交房的行为，则2013年10月1日至2015年10月1日期间的逾期交房违约金已超过诉讼时效。且243号民事判决判令原告应当在判决生效之日起十日内支付房款1,042万元，原告于2015年11月10日支付1,042万元，故判决生效次日2015年3月5日至2015年11月9日期间的逾期交房违约金不应有被告承担。被告实际收到房款是在2016年4月29日，故2015年10月10日至2016年4月28日期间的逾期交房违约金也不应当由被告承担。
　　本院经审理认定事实如下：2012年5月19日，张民(作为乙方)与龙嘉公司(作为甲方)签订《【佘山·东紫园】认购书》一份，该认购书载明：认购房屋地址为上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号，认购房号101号(D)型；总面积约585.72平方米(其中地上面积362.56平方米，地下面积223.16平方米)；认购总价17,379,355元，定金1,000,000元，首期房款6,959,355元(含定金)，乙方于2012年5月27日前支付，第二期按揭贷款10,420,000元，乙方于2012年11月20日前支付；甲、乙双方商定，该物业预定期为7天，乙方应于2012年5月27日前到上海市松江区佘山旅游度假区林叶路XXX弄XXX号与甲方签订《上海市商品房预售合同》以及附随文件；认购书还对其他事项进行了约定。
　　2012年5月19日，张民向龙嘉公司支付定金100万元，龙嘉公司出具收据。
　　2012年5月23日，张民向龙嘉公司转账汇款5,959,355元房款。
　　2013年1月7日，龙嘉公司向张民账户退款5,959,355元。
　　2013年1月8日，张民将上述退款再次汇入龙嘉公司账户。
　　2013年2月5日，龙嘉公司向张民发送通知函，载明：因无法达成一致意见无法签约，此为龙嘉公司正常市场经营行为；对张民单方提供的款项进行相应的利息补偿，补偿方案为按照人民币贷款利率(企业贷款利率)向张民支付已付资金占用期间的利息。
　　2013年2月28日，张民向龙嘉公司复函称，曾多次同龙嘉公司销售人员联系签约事宜但龙嘉公司均以各种理由进行拖延。2013年1月和2月龙嘉公司通知要求退款，张民对龙嘉公司的行为不予认可，要求立即签订《上海市商品房预售合同》。
　　2014年7月8日，龙嘉公司向本院提起商品房预售合同纠纷诉讼，请求确认双方于2012年5月19日签订的《佘山东紫园认购书》于2013年1月7日解除。张民不同意该诉讼请求，并提起反诉，要求龙嘉公司协助将系争房屋产权过户至张民名下。本院于2014年11月20日作出(2014)松民三(民)初字第2297号民事判决：一、张民于判决生效之日起十日内支付龙嘉公司10,420,000元房款；二、龙嘉公司于收到上述房款之日起十日内协助张民将坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋产权过户至张民名下。同时该判决书载明：“尽管双方在认购书中对于房屋交付时间、办理过户时间等内容没有作出约定，但双方已达成一致意见，在认购书中没有约定的内容以龙嘉公司提供的《上海市商品房预售合同》样本为准，且龙嘉公司已经将房屋交付等事项充分告知过张民，张民表示认同，表明双方就上述内容已经达成了一致，已具备了房屋买卖合同的主要条款。”
　　宣判后，龙嘉公司不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院于2015年3月4日作出(2015)沪一中民二(民)终字第243号民事判决：驳回上诉，维持原判。
　　2015年11月10日，张民将10,420,000元房款付至本院，本院于2015年11月18日出具代管款收据。
　　2016年1月20日，张民向本院提起商品房预售合同纠纷诉讼，请求判令龙嘉公司支付购房款差额915,374.41元。本院于2016年3月7日作出(2016)沪0117民初2296号民事判决：龙嘉公司于本判决生效之日起十日内支付张民房屋差价款915,374.41元。案件受理费12,954元，减半收取6,477元，由龙嘉公司负担。
　　该判决生效后，张民向本院申请执行，本院于2016年4月11日作出(2016)沪0117执2822号执行通知：要求龙嘉公司支付房屋差价款915,374.41元，诉讼费6,477元，执行费11,554元。之后，本院将张民交付本院的10,420,000元房款，抵扣龙嘉公司应当支付的房屋差价款915,374.41元、诉讼费6,477元、执行费11,554元后，余款9,486,594.59元于2016年4月29日发还龙嘉公司。
　　2016年1月31日，张民(乙方、买方)与龙嘉公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房出售合同》一份，该合同载明：第二条约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积331.71平方米。第三条约定，房屋总房价款为17,379,355元。第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起15天内，甲方向乙方交付该房屋。第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十九条约定，2016年2月29日前双方共同办理系争房屋的小产证。附件一第1条约定，乙方于2016年1月30日与甲方签署购房合同，并付给甲方房款首付款6,959,355元，乙方于2016年4月30日前应支付分期房款10,420,000元。合同另对其他事宜作了约定。张民认为签订该份合同仅为办理房屋过户所需，不能作为确定双方权利义务的依据。
　　2016年5月8日，龙嘉公司出具《佘山东紫园交楼通知书》，通知张民于2016年5月12日办理收楼手续。龙嘉公司称于2016年5月10日送达张民，但未提供相关证据。张民称未收到该通知书。
　　2016年5月15日，张民与龙嘉公司办理房屋交接手续。
　　2016年7月19日，系争房屋登记在张民名下。
　　审理中，原告向本院提交(2014)松民三(民)初字第2297号案件中的《上海市商品房预售合同》模板名称：10号地块1、4期第十一条约定：甲方定于2013年9月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交房之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。龙嘉公司确认该合同样本即为系争房屋的预售合同样本。
　　另案查明，(2014)松民三(民)初字第2676号判决书生效后，林芳芳、张天慈曾向龙嘉公司发送《律师函》，要求龙嘉公司提供有效银行账户以便其履行支付房款义务，但龙嘉公司一直未提供。之后，林芳芳、张天慈将房款付至法院。(2014)松民三(民)初字第1527号判决书生效后，蒋昊曾向龙嘉公司发送《律师函》，要求龙嘉公司提供有效银行账户以便其履行支付房款义务，但龙嘉公司一直未提供。之后，蒋昊将房款付至法院。
　　以上事实，有认购书、付款凭证、民事判决书、代管款收据、上海市商品房出售合同、商品房预售合同备案样本、执行通知书、客户贷记回单、交楼通知书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方均应按约履行。双方争议之处在于：被告是否存在逾期交房的事实；如果存在逾期交房则2013年10月1日至2015年10月1日期间的逾期交房违约金和2015年3月5日至2016年4月28日期间的逾期交房违约金是否应当由被告承担。
　　关于被告是否存在逾期交房的问题。被告认为，根据2016年1月31日签订的《上海市商品房出售合同》，被告在收到原告全部房价款之日起15天内向原告交付房屋。被告于2016年4月29日收到原告支付的全部购房款，于2016年5月8日向被告寄送交房通知书，通知原告于2016年5月12日办理交房手续，该通知书于2016年5月10日送达原告，故被告已按合同约定按时交房，无需承担逾期交房违约金。原告则认为，双方于2016年1月31日签订的商品房出售合同仅为办理房屋过户所需，不能作为确定双方权利义务的依据。本院认为，根据(2014)松民三(民)初字第2297号生效判决，双方在认购书中没有约定的内容以《上海市商品房预售合同》样本为准，依据预售合同样本的约定，被告应当于2013年9月30日前交房，而被告实际交房日期为2016年5月15日，故被告应当支付逾期交房违约金。至于双方于2016年1月31日签订的《上海市商品房出售合同》，本院采纳原告的意见，认为该合同仅仅系双方为办理房屋过户手续而签订，不能作为确定双方权利义务的依据。
　　关于2013年10月1日至2015年10月1日期间和2015年3月5日至2016年4月28日期间的逾期交房违约金的问题。原告认为，被告未按预售合同约定的交房日期交房，故应当支付自2013年10月1日起至2016年5月14日期间的逾期交房违约金。被告则认为，2013年10月1日至2015年10月1日期间的逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应由被告承担；243号民事判决判令原告应当在判决生效之日起十日内支付房款1,042万元，原告于2015年11月10日支付1,042万元至法院，迟延履行付款义务，被告实际收到款项的时间为2016年4月29日，故判决生效次日2015年3月5日至2016年4月28日期间的逾期交房违约金也不应当由被告承担。本院认为，2017年10月1日之前诉讼时效期间一般为二年，2017年10月1日之后诉讼时效期间为三年。诉讼时效因权利人提出请求、义务人同意履行义务、权利人提起诉讼或者申请仲裁、与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形而中断。从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。双方于2012年5月19日签订认购书，原告于2012年5月23日支付最后一笔房款，被告于2013年2月5日向原告发函，原告于2013年2月28日回函。被告于2014年7月8日就系争房屋提起2297号诉讼，一审判决后被告上诉，该案于2015年3月9日生效。原告于2016年1月20日就系争房屋提起2296号诉讼，该案于2016年3月26日生效。原告于2019年1月24日提起本案诉讼。从上述时间节点来看，原告的请求并未超过诉讼时效，故被告认为2013年10月1日至2015年10月1日期间的逾期交房违约金超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。至于原告于2015年11月10日将1,042万元付至本院，虽然本案原告并未提供迟延履行付款义务的相关证据，但根据另案查明的事实，确有判决生效后被告不愿提供银行账号的情况存在，故本院认为原告在履行生效判决期间同样也存在被告不予配合的说法的可信度较高。至于被告实际于2016年4月29日收到房款，并非原告原因导致。据此，被告不能以此为由主张免除2015年3月5日至2016年4月28日期间的逾期交房违约金。
　　根据预售合同约定，被告未按约将房屋交付原告，自最后交付期限之第二天起，按照每日万分之3计算违约金至实际交房之日止。现原告按照每日万分之1.5，分段计算违约金，以6,959,355元为基数自2013年10月1日计算至2016年5月14日，以10,420,000元为基数自2015年11月11日计算至2016年5月14日，经测算并无不当，本院予以确认。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
　　被告上海龙嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张民逾期交房违约金1,289,733.41元。
　　案件受理费16,408元,减半收取计8,204元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费13,204元，由被告上海龙嘉置业有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：康晓莉

书记员：吴  澜