张永弟与王杰、张福珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张永弟，男，1966年12月4日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：郑璟华，上海昊坤律师事务所律师。
　　被告：王杰，男，1984年9月18日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：徐军，上海汇创律师事务所律师。
　　被告：张福珍，女，1960年5月27日生，汉族，住上海市宝山区。
　　法定代理人：王杰，系张福珍之子。
　　第三人：上海罗店房地产有限责任公司，住所地上海市宝山区美丹路XXX号三楼。
　　法定代表人：金海龙，总经理。
　　委托诉讼代理人：朱雅。
　　原告张永弟与被告王杰、张福珍以及第三人上海罗店房地产有限责任公司(以下简称罗店房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永弟及其委托诉讼代理人郑璟华、被告王杰(同时作为被告张福珍的法定代理人)及其委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼。第三人罗店房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张永弟向本院提出诉讼请求：要求解除王杰与张永弟于2016年2月29日签订的《转让房屋产权诚信协议》，并要求王杰返还购房款人民币80万元(以下币种均为人民币)，支付违约金126万元。事实和理由：2016年2月29日，王杰与张永弟签订《转让房屋产权诚信协议》，约定由张永弟向王杰购买罗店动迁安置房屋，建筑面积不少于90平方米，总价126万元。协议签订后，张永弟共计向王杰支付购房款80万元。王杰因动迁共取得三套房屋，宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋(以下简称1301室、803室房屋)以及祁北东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称601室房屋)，其中1301室房屋自住，803室房屋已出售，601室房屋最后取得。张永弟多次要求王杰交付601室房屋，但王杰拒绝，故张永弟提出上述请求。
　　被告王杰辩称，双方签订的《转让房屋产权诚信协议》对标的物没有约定，该协议不成立，所以不存在解除的问题。确实收到张永弟支付的购房款80万元，同意返还。协议不成立，违约金条款也不成立，不同意支付违约金。即使违约金条款成立，违约标准也过高，要求法院予以调整。
　　被告张福珍辩称，当时并不知道王杰与张永弟之间房屋买卖的事实，现在知道了，但不同意出售房屋。
　　第三人罗店房产公司述称，对王杰与张永弟之间的房屋买卖情况不清楚，也不发表意见。601室房屋作为安置房，确定安置给王杰户。但是，因王杰户还未缴纳差价，未到动迁办办理手续，动迁办未向罗店房产公司发指令，所以目前还未将601室房屋交付给王杰户。
　　本院经审理认定事实如下：
　　一、2016年2月29日，王杰(甲方)与张永弟(乙方)签订《转让房屋产权诚信协议》，约定由张永弟向王杰购买动迁安置房屋，房屋位于罗店大型社区D1-D4地块，建筑总面积不少于90平方米，房屋转让总价126万元；乙方于签订协议当日支付定金3万元，于2016年3月10日前支付77万元，于交钥匙当日支付31万元，于过户当日支付15万元；双方不得取消本次转让协议，否则都视为违约，违约金为总房价款的100%；因动迁房具体面积未确定，本协议先行按面积90平方米、单价14,000元计算，分得房子确定面积后，因面积产生的差价按单价14,000元，多退少补。协议甲方落款处，王杰除自己签名，还代张福珍签名。协议签订后，张永弟按约向王杰支付购房款共计80万元。2018年12月，宝山区罗店镇动迁办公室确定将601室房屋安置给王杰户。2019年4月，张永弟得知601室房屋安置事宜，遂向王杰要求交付601室房屋，王杰明确表示不同意卖房。
　　二、因上海市宝山区罗溪路1800弄40.43号房屋动迁，王杰、张福珍作为被安置对象，分得1301室、803室房屋以及601室房屋，其中1301室、803室房屋已实际安置交付给王杰、张福珍。因王杰未缴房屋差价款，601室房屋尚未交付给王杰、张福珍。目前，601室房屋的权利登记在罗店房产公司名下，登记日期为2009年4月29日，建筑面积为126.54平方米。
　　三、张福珍与王杰系母子。张福珍系智力XXX残疾，监护人为王杰。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　审理中，张永弟表示，601室房屋目前的市场单价在21,000元至22,000元。王杰表示，601室房屋目前的市场单价在25,000元左右。
　　本院认为，王杰与张永弟签订的《转让房屋产权诚信协议》虽然未写明房屋坐落，但约定了房屋面积不少于90平方米，还约定分得房子确定面积后，差价按单价14,000元计算。根据该协议的内容，双方确定转让的房屋为王杰将会分得的动迁安置房，并且面积不少于90平方米。根据查明的事实，2018年12月，动迁单位确定王杰安置得到601室房屋，该房屋面积为126.54平方米，符合协议约定的房屋状况，而且王杰除1301室、803室房屋以及601室房屋以外没有其他安置房屋，故本院能够确定双方在协议中约定的标的物为601室房屋。因此，王杰与张永弟所订协议约定的标的物明确，王杰认为协议不成立的观点，本院不予采纳。王杰作为张福珍的监护人，有权代理张福珍实施民事法律行为，其与张永弟签订的协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。王杰明确表示不再履行合同，构成根本违约，张永弟要求解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，王杰应向张永弟返还购房款80万元。因王杰的违约行为导致合同解除，张永弟要求王杰支付违约金的请求，符合协议约定，本院予以支持。至于违约金的金额，协议约定的标准明显过高，本院根据查明的事实，兼顾公平原则，酌情将王杰应付违约金的金额调整为80万元。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条规定，判决如下：
　　一、解除原告张永弟与被告王杰于2016年2月29日签订的《转让房屋产权诚信协议》；
　　二、被告王杰于本判决生效之日起十日内，向原告张永弟返还购房款80万元；
　　三、被告王杰于本判决生效之日起十日内，向原告张永弟支付违约金80万元；
　　四、驳回原告张永弟的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取11,640元、财产保全费5,000元，均由被告王杰负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陈亮亮

书记员：陈霞君